Hohe Mieten und knapper Wohnraum in den grossen Schweizer Zentren treiben tausende Einheimische in die Nachbarkantone. Laut einer im Oktober 2026 veröffentlichten UBS-Studie verliert der Kanton Zürich jährlich rund 3500 Einwohner an den Rest des Landes, während internationale Zuzüger die Nachfrage in den Städten hoch halten.
Wohnungsnot in Zürich und Genf treibt die Binnenwanderung an
Wer in den grossen Schweizer Wirtschaftszentren nach bezahlbarem Wohnraum sucht, steht vor einer enormen Hürde. Steigende Mieten und ein chronisch knappes Angebot verändern die demografische Landschaft des Landes grundlegend. Galt der Kanton Zürich jahrelang als unangefochtener Anziehungspunkt für Menschen aus der ganzen Schweiz, hat sich der Trend in den letzten Jahren komplett umgekehrt.
Zwischen 2021 und 2025 wuchs die Schweizer Bevölkerung zwar um fast 460.000 Personen, was etwa 240.000 zusätzlichen Haushalten entspricht. Im gleichen Zeitraum wurden jedoch lediglich rund 220.000 neue Wohneinheiten fertiggestellt, wie aus einer Studie des UBS Chief Investment Office hervorgeht.
Die Stadt Zürich verzeichnete von 2021 bis 2025 eine Nettozuwanderung aus dem Ausland von fast 38’000 Personen, verlor gleichzeitig aber per saldo die Rekordzahl von 21’500 Personen an andere Gemeinden. Das UBS Chief Investment Office Global Wealth Management (UBS CIO GWM) veröffentlichte dazu im Oktober 2026 eine Einschätzung, wonach das Angebot nicht mit der demografisch bedingten Nachfrage Schritt halten konnte. Die UBS betonte in ihrer Studie, dass die Zuwanderung der zentrale Wachstumstreiber bleibt, da der Geburtenüberschuss 2025 auf rund 6200 Personen sank und damit den tiefsten Stand seit 1918 erreichte.
Aargau und Thurgau werden zu den Hauptgewinnern der Abwanderung
Die grössten Profiteure dieser interkantonalen Fluchtbewegung sind die benachbarten Regionen. Allein in den Aargau zogen zwischen 2023 und 2025 im Jahresschnitt netto 2750 Personen aus Zürich, wobei 7341 Zürcher in den Aargau zogen und 4586 Aargauer nach Zürich gingen. Noch drastischer stellt sich die Situation beim Thurgau dar, wo sich der Nettoabfluss aus Zürich fast verdreifacht hat, während Schaffhausen einen Anstieg von netto 80 auf 500 Personen pro Jahr verzeichnete.
Ähnliche Dynamiken zeigen sich in der Region. Die Kantone Schaffhausen, Wallis, Freiburg, Aargau und Thurgau verzeichneten in den letzten fünf Jahren mit durchschnittlichen jährlichen Wachstumsraten zwischen 1,4 und 1,6 Prozent das stärkste Bevölkerungswachstum. Die Haupttriebkraft hinter diesen Wanderungskaskaden ist schlicht das Geld, denn wer den Kanton wechselt, dem bleibt Ende Monat mehr Geld übrig. Eine durchschnittliche Mietwohnung mit 100 Quadratmetern kostet im Kanton Aargau monatlich 800 Franken weniger als im Kanton Zürich, was jährliche Einsparungen von 9600 Franken ausmacht. Wer den Wohnsitz dorthin verlegt, kann monatlich 980 Franken beziehungsweise jährlich 11’760 Franken bei der Miete einsparen.
Wirtschaftsflüchtlinge als Pendler und steigende Preise im Umland
Der Arbeitsmarkt in den Zentren steht den Wegzuziehenden weiterhin offen, da exzellente Verkehrsverbindungen – so benötigt die Bahn von Aarau zum Zürcher Hauptbahnhof ungefähr 25 Minuten und von Baden AG lediglich eine Viertelstunde – das Pendeln problemlos ermöglichen. Als Einwohner kehren sie dem Kanton den Rücken, als Arbeitskräfte nicht.
Für die aufnehmenden Kantone ist der Zuzug jedoch nicht durchweg unumstritten. Der Kanton Zürich erlebte ab 2022 einen Mietpreisanstieg von 18 Prozent, und dieser Preisdruck greift nun über auf den Aargau, den Thurgau und Schaffhausen, wo die Wohnungen ebenfalls knapp werden. Die Zuzüger aus Zürich importieren die Knappheit gleich mit, wodurch die Mieten und die Wohneigentumspreise steigen. In den vergangenen drei Jahren kletterten die Mieten im Thurgau um 13,7 Prozent, im Aargau um 14,3 Prozent und in Schaffhausen gar um 17,1 Prozent. Damit übertreffen sie den schweizerischen Durchschnitt von 11,3 Prozent deutlich.
Internationale Zuwanderung füllt die Lücken in den Grossstädten
Trotz des spürbaren Wegzugs von Tausenden Einheimischen entspannt sich die Lage auf den Wohnungsmärkten in den Zentren keineswegs. Die freigewordenen Wohnungen werden nahtlos durch internationale Zuzüger besetzt, während die internationale Zuwanderung in den Nachbarkantonen wie dem Aargau, Thurgau oder Schaffhausen gering ausfällt und dort vor allem Zuzüger aus anderen Kantonen mit Wirtschaftszentren ankommen. Im Kanton Zürich strömen im gleichen Zeitraum netto knapp 19’000 Zuzüger aus dem Ausland in den Kanton.
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