Dank eines Urteils des Obersten Gerichtshofs von Victoria haben Bauherren nun Klarheit darüber, ob Einbehaltsansprüche als Zahlungsansprüche geltend gemacht werden können Gesetz über die Sicherheit von Zahlungen in der Bau- und Bauindustrie von 2002auch bekannt als SOP Act.
Das Ergebnis ist, dass dank des Urteils Ansprüche auf Zurückbehaltungsgelder nun als „Zahlungsansprüche“ im Rahmen des SOP-Gesetzes geltend gemacht werden können. Einer der interessanten Aspekte des Urteils ist jedoch, dass der Fall im Gegensatz zur früheren Rechtsprechung steht Punton’s Shoes Pty Ltd gegen Citi-Con (Vic) Pty Ltd [2020].
Wie sind wir also zu diesem neuen Urteil gekommen und wie unterscheidet es sich vom Punton’s Shoes-Ergebnis?
Hintergrund, der zum Urteil führte
JG King Project Management Pty Ltd (JG King), ein Bauunternehmen, beauftragte Hunters Green Retirement Living Pty Ltd (Hunters Green) mit dem Bau von 49 Altersheimen im Rahmen von zwei Verträgen.
Im Rahmen der Verträge stellte JG King Hunters Green eine Sicherheit für die Fertigstellung der Arbeiten in Form von Einbehaltungsgeldern zur Verfügung, die zu bestimmten Projektmeilensteinen an JG King zurückgegeben werden sollten. Die einbehaltenen Gelder wurden nach und nach von jeder von JG King ausgestellten Rechnung abgezogen. Infolgedessen erhielt JG King von Hunters Green geringere Beträge als die in Rechnung gestellten Beträge.
Für JG Kings „Abschlusszahlungsansprüche“ in Bezug auf jeden Vertrag (Zahlungsansprüche) wurde in jedem der Ansprüche ein „aktueller Vertragsanspruch“ angegeben, der der Differenz zwischen dem Gesamtwert der abgeschlossenen Arbeiten abzüglich des gezahlten Gesamtbetrags entsprach . Die Forderungen beliefen sich auch auf die letzten 50 Prozent der noch von Hunters Green gehaltenen Einbehalte.
Hunters Green bestritt die Zahlungsansprüche. Obwohl ein Urteil zugunsten von JG King ausfiel, legte Hunters Green Berufung beim Obersten Gerichtshof ein und argumentierte (unter anderem), dass sich die Zahlungsansprüche nicht auf „Bauarbeiten“ bezögen und daher keine „Zahlungsansprüche“ im Sinne des SOP-Gesetzes seien.
Definition von Bauarbeiten gemäß dem SOP-Gesetz
Das Gericht stellte fest, dass sich die Zahlungsansprüche auf „Bauarbeiten“ im Sinne des SOP-Gesetzes bezogen.
Der Richter stellte fest, dass es sich bei den Zahlungsansprüchen um Forderungen auf die unbezahlten Beträge für die abgeschlossenen Bauarbeiten handelte, die Hunters Green als Sicherheit einbehielt. Da Beträge für Einbehalte abgezogen worden waren, hatte Hunters Green JG King im Laufe der Vertragslaufzeit nicht den vollen Betrag für die Bauarbeiten gezahlt.
Die Zahlungsansprüche, bei denen es sich jeweils um „Abschlusszahlungsansprüche“ für die Verträge handelte, führten folglich zu einem Ausgleich der Konten zwischen Hunters Green und JG King. Da es sich um unbezahlte Beträge für die abgeschlossenen Bauarbeiten handelte, wurden sie nicht „einzig und allein dazu verwendet, Einbehalte einzufordern“, wie Hunters Green behauptete. Vielmehr bestehe ein direkter und offensichtlicher Zusammenhang zwischen den einbehaltenen Geldern und dem nicht gezahlten Betrag für Bauarbeiten.
Darüber hinaus wurde festgestellt, dass Einbehalte keine „ausgeschlossenen Beträge“ gemäß Abschnitt 10B des SOP-Gesetzes sind, und dass es nicht relevant sei, dass „Einbehalte“ nicht in den Abschnitten 5 oder 6 des SOP-Gesetzes aufgeführt seien, wie es in diesen Abschnitten der Fall sei beschränkt sich auf die Definition der eigentlichen „Bauarbeiten“ und „zugehöriger Waren und Dienstleistungen“. Sie identifizieren daher nicht alles, was in einem Zahlungsantrag geltend gemacht werden kann.
Dies steht im Gegensatz zu Puntons Schuhe und spätere Anwendungen dieser Entscheidung, in denen festgestellt wurde, dass die Rückerstattung der einbehaltenen Gelder bei Ausstellung des Certificate of Practical Completion kein Anspruch auf Abschlagszahlung in Bezug auf die vom Auftragnehmer ausgeführten Arbeiten sei.
Identifizierung der „Bauarbeiten“
Als Antwort auf das Argument, dass die Zahlungsansprüche die Bauarbeiten, auf die sie sich bezogen, nicht hinreichend identifizierten, stellte der Richter fest, dass die Zahlungsansprüche die relevanten „Bauarbeiten“ im Sinne von Abschnitt 14(2)(c) des Gesetzes hinreichend identifizierten SOP-Gesetz.
Seine Ehre wies darauf hin, dass Zahlungsansprüche so konkret sein müssen, dass der Empfänger entscheiden kann, ob er die Ansprüche begleichen oder die Ansprüche mit Gründen anfechten soll. Bei dieser Anforderung handele es sich um einen „relativ anspruchslosen Test“.
Schließlich kam der Richter zu dem Schluss, dass JG King im Zusammenhang mit ihren früheren Geschäften miteinander in den Zahlungsansprüchen ausreichende Informationen bereitgestellt hatte. Ein vernünftiger Baufachmann in der Position von Hunters Green hätte die Zahlungsansprüche als Ansprüche auf die nicht gezahlten Beträge für die als Sicherheit einbehaltenen Bauarbeiten verstanden.
Die wichtigste Erkenntnis besteht darin, dass Auftraggeber und Auftragnehmer bedenken sollten, dass Ansprüche auf Einbehaltungsgelder als „Zahlungsansprüche“ geltend gemacht werden können, die die Prozesse gemäß dem SOP-Gesetz in Anspruch nehmen.
Holding Redlich, Partner, Kyle Siebel
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