Wegen eines wachsenden Lock-in-Effekts bei Bestandesmieten empfiehlt die Organisation eine Reform des Mietrechts nach internationalem Vorbild, um den in Zürich, Genf und im ganzen Land spürbaren Wohnungsmangel zu bekämpfen.
Die Wohnungsknappheit in der Schweiz verschärft sich zunehmend. Neben dem schleppenden Wohnungsbau gerät nun auch die Regulierung der Bestandesmieten ins Visier der Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD).
Der Lock-in-Effekt und die Schere bei den Mietzinsen in Zürich und Genf
Wer seit vielen Jahren in derselben Mietwohnung lebt, profitiert in Städten wie Zürich oder Genf oft von einem beträchtlichen finanziellen Vorteil. Während die Mieten neu ausgeschriebener Wohnungen in den vergangenen Jahren stark gestiegen sind, entwickeln sich die Mietzinse in bestehenden Verträgen wesentlich langsamer. Wer heute umzieht, muss laut den Beobachtungen der NZZ damit rechnen, deutlich mehr zu zahlen, auch wenn die neue Immobilie weder grösser noch besser ist.
Die OECD wertet diesen Umstand als zentrales Problem des Schweizer Wohnungsmarktes. Der vorhandene Wohnraum wird demnach nicht optimal genutzt, und die strengen Regeln für Bestandesmieten tragen zu dieser Fehlsteuerung bei. Zwar schützt die heutige Regulierung langjährige Mieter vor missbräuchlichen Erhöhungen – Anpassungen sind im laufenden Mietverhältnis nur unter engen Voraussetzungen wie Veränderungen des Referenzzinssatzes, der Teuerung oder wegen wertvermehrender Investitionen zulässig. Doch laut der OECD hat dies eine gravierende Nebenwirkung: Die Schere zwischen Angebots- und Bestandesmieten ist immer weiter aufgegangen.
Das Resultat ist ein ausgeprägter Lock-in-Effekt. Wer eine günstige Wohnung besitzt, gibt sie nicht mehr auf. Dies erschwert den Zugang zum hiesigen Wohnungsmarkt erheblich. Besonders stark betroffen sind laut dem OECD-Bericht junge Menschen, Geschiedene, Zuwanderer sowie Berufstätige, die häufiger den Wohnort wechseln müssen.
Auch der Immobilienökonom Urs Hausmann bestätigt diesen Effekt. Die aktuelle Regelung führt nach seiner Einschätzung dazu, dass Mieter in Wohnungen verharren, die längst nicht mehr zu ihren Bedürfnissen passen, während andere Suchende kaum Zugang zu bezahlbarem Wohnraum finden. Solche Fehlanreize sind nach Angaben aus dem Bericht seit Jahrzehnten bekannt.
Internationale Vergleiche und die Forderung nach mehr Markt
Um diese Blockaden zu lösen, empfiehlt die OECD eine Lockerung des Mietrechts. Laufende und neue Verträge sollen nach den Vorstellungen der Organisation künftig nach denselben Regeln angepasst werden können und sich an den lokalen Durchschnittsmieten neu abgeschlossener Mietverträge orientieren. Als ersten Schritt schlägt die OECD vor, Bestandesmieten stärker an die Marktentwicklung heranzuführen. Als Beispiel nennt die Organisation Deutschland, wo bei bestehenden Mietverhältnissen lokale Vergleichsmieten eine Rolle spielen und Mieter dennoch vor übermässigen Mietzinssprüngen geschützt werden.
Langfristig verweist die OECD auf Finnland, wo die Mietzinskontrollen in den 1990er Jahren schrittweise abgeschafft wurden – zuerst für neue und später auch für bestehende Verträge. Einkommensschwache Haushalte erhielten stattdessen gezielte Wohnbeihilfen. Als positives Signal wertet die Organisation dabei, dass der Anteil der Mietwohnungen am gesamten Wohnungsbestand in Finnland zwischen 1990 und 2012 von 12 auf 17 Prozent anstieg.
wohl die beste aller schlechten Optionen
Urs Hausmann, Immobilienökonom
Immobilienökonom Urs Hausmann kann sich solche regelmässigeren Anpassungen der Bestandesmieten in der Schweiz durchaus vorstellen. Er warnt jedoch davor, dass eine einfache Liberalisierung zu kurz greife. Jede Reform müsse zwingend den verfassungsrechtlich verankerten Schutz vor missbräuchlichen Mieten wahren. An diesem entscheidenden Punkt bleibt die OECD im Länderbericht allerdings unkonkret: Sie fordert zwar den Schutz vor übermässigen Mietzinssprüngen, lässt jedoch offen, wie ein solcher Mechanismus konkret ausgestaltet sein soll.
Datenlücken und weitere strukturelle Hürden auf dem Schweizer Wohnungsmarkt
Eine grundlegende Voraussetzung für Reformen nach internationalem Vorbild wären verlässliche und detaillierte offizielle Daten über die tatsächlichen Marktmieten. Zwar erhebt das Bundesamt für Statistik entsprechende Preise, doch für lokale Marktmieten fehlen der OECD ausreichend detaillierte amtliche Zahlen. Die Organisation muss sich stattdessen auf Daten der privaten Firma Wüest Partner stützen, welche auf Inseraten und nicht auf tatsächlich abgeschlossenen Mietverträgen basieren.
Die Mietzinsregulierung stellt aus Sicht der OECD allerdings ohnehin nur einen Teil des Problems dar. Viel grundsätzlicher wiegt die Tatsache, dass das allgemeine Wohnungsangebot in der Schweiz nur sehr träge auf die steigende Nachfrage reagiert. Die Organisation macht dafür verschiedene hausgemachte regulatorische und strukturelle Hindernisse verantwortlich, die den dringend notwendigen Wohnungsbau bremsen.
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