Ein Drittel des Wohneigentums in Deutschland gehört der Generation der Babyboomer. Maklerplattformen und Wirtschaftsforscher prognostizieren, dass in den kommenden Jahrzehnten Millionen Immobilien altersbedingt auf den Markt kommen. Experten warnen jedoch vor einer überstürzten Verkaufswelle und verweisen auf regionale Diskrepanzen zwischen dem ländlichen Raum und gefragten Ballungszentren.
Der Begriff Silver Tsunami macht seit einiger Zeit in der Immobilienbranche die Runde und beschreibt eine massive demografische Verschiebung. Gemeint ist die Generation der zwischen 1946 und 1964 geborenen Babyboomer, die den deutschen Wohnungsmarkt in den kommenden Jahren grundlegend verändern wird. Nach einer Schätzung des Internetportals Jacasa, einem Internetportal für Makler und Hausverwalter, gehört dieser Alterskohorte im bundesweiten Schnitt rund 32 Prozent des gesamten Wohneigentums. Wenn diese Jahrgänge altern, in Pflegeeinrichtungen umziehen oder versterben, werden Häuser und Wohnungen frei. Zwischen 2040 und 2050 könnten demnach 4,8 Millionen Immobilien in den Landkreisen frei werden.
Regionale Verteilung: Wo die meisten Babyboomer-Immobilien stehen
Die Verteilung des altersbedingten Eigentums unterscheidet sich regional drastisch. Nach Angaben von Jacasa befinden sich in den zehn größten Städten im Schnitt rund 50 Prozent der Eigentumsimmobilien in Babyboomer-Hand, wobei Leipzig (rund 80 Prozent) und Berlin (77 Prozent) das Ranking anführen. Laut dem sogenannten Silver Tsunami Index von Jacasa führen ostdeutsche Bundesländer das bundesweite Ranking der Bundesländer an. In Mecklenburg-Vorpommern liegt der Anteil bei 39,7 Prozent, gefolgt von Sachsen mit 39,5 Prozent. Etwa vier von zehn Eigentumsimmobilien gehören dort Babyboomern und könnten in den kommenden 15 Jahren auf den Markt kommen. Dahinter folgen Brandenburg mit 37 Prozent, Sachsen-Anhalt mit 35,5 Prozent und Thüringen mit 34,9 Prozent. Spitzenreiter im Gesamtranking auf Landkreisebene ist die Uckermark in Brandenburg, wo knapp 47,7 Prozent aller Eigentumsimmobilien – von rund 27.400 Wohneinheiten im Eigentum schätzungsweise 13.000 Immobilien – Babyboomern gehören. Ähnlich sieht es im Ennepe-Ruhr-Kreis in Nordrhein-Westfalen (NRW) mit 44,9 Prozent (rund 28.495 Wohneinheiten) aus. Der Landkreis Meißen in Sachsen belegt im Ranking den dritten Platz mit 44,4 Prozent (24.000 Wohneinheiten).
Experten widersprechen dem Bild einer plötzlichen Verkaufswelle
Ob der demografische Wandel zu drastisch sinkenden Immobilienpreisen führt, wird in der Fachwelt bezweifelt. Der Begriff Silver Tsunami suggeriert eine plötzliche Welle an Immobilienverkäufen. Diese Darstellung halten einige Fachleute für übertrieben; Pekka Sagner vom Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) bezeichnet den Begriff als irreführend.
„Das Potenzial ist da“, sagt Sagner, jedoch kämen frei werdende Immobilien nicht auf einmal auf den Markt, sondern über viele Jahre verteilt.
Nach Einschätzung des Immobilienökonomen Thomas Beyerle erstreckt sich dieser Prozess über die nächsten 15 bis 20 Jahre. Denn die meisten Menschen blieben möglichst lange in ihren eigenen vier Wänden, und Verkäufe erfolgten oft erst, wenn gesundheitliche Gründe einen Umzug notwendig machten. Seit den ersten Renteneintritten der Babyboomer während der Pandemie komme zwar überproportional viel Angebot aus dieser Altersgruppe auf den Markt, doch viele Immobilien werden zunächst innerhalb der Familie weitergegeben und gelangen gar nicht direkt auf den Markt. Laut Ökonom Pekka Sagner ist entscheidend, was die Erben anschließend mit den Objekten machen, wobei die Frage, ob verkauft, vermietet oder selbst genutzt wird, oder ob die Immobilie erst einmal leersteht, vor allem von Lage und Zustand abhängt.
Gegensätzliche Aussichten für ländliche Regionen und Ballungsräume
Die weitreichendsten Konsequenzen erwarten Ökonomen in ländlichen Regionen und kleineren Städten, vor allem dort, wo die Bevölkerung bereits heute älter und die Nachfrage nach Wohnraum eher niedrig ist. Wenn dort ältere Eigentümer ihre Häuser aufgeben, treffen diese Angebote häufig auf eine schrumpfende Nachfrage, und je mehr Objekte gleichzeitig auf den Markt kommen, desto größer wird der Preisdruck. DIW-Wirtschaftswissenschaftler Konstantin Kholodilin erwartet, dass viele Erben nicht an die Orte zurückkehren, in denen sie Häuser oder Wohnungen geerbt haben, da Kinder und Enkel längst in anderen Regionen leben und arbeiten. Die Folge: Geerbte Immobilien werden eher verkauft, teilweise zu niedrigeren Preisen. Das Portal Jacasa rät dazu, mit dem Verkauf nicht zu lange zu warten, dort wo ein hohes Angebot auf eine schrumpfende Nachfrage treffen wird – während jungen und flexiblen Familien vorgeschlagen wird, auf günstige Einstiegspreise in den ländlichen Regionen zu warten, demgegenüber Zinsexperten generell anders tendieren und bei ihren Empfehlungen zum schnelleren Immobilienkauf raten.
Anders stellt sich die Lage in wirtschaftsstarken Regionen dar. Bayern und die Ballungsräume bleiben gefragt; dort bleibt die Nachfrage nach Wohnraum hoch, weil Menschen zuziehen. Laut einer Prognose des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) wird der mittlere Quadratmeterpreis für Wohnimmobilien in Deutschland von aktuell rund 3.024 Euro im Jahr 2025 auf etwa 4.092 Euro im Jahr 2035 steigen – während Regionen mit schrumpfenden Bevölkerungszahlen und schwachen Arbeitsmärkten am stärksten unter Druck geraten, dürften demnach die großen Metropolregionen wiederum mit weiteren Wertzuwächsen auf der Gewinnerseite stehen.
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