Eine aktuelle Analyse von ImmoScout24 zeigt, dass Immobilienkäufer in Berlin und Hamburg bis zu 15 Monatsgehälter allein für die Grunderwerbsteuer aufbringen müssen. Während Käufer in Thüringen oft nur vier Gehälter benötigen, bremsen hohe Steuersätze und Kaufpreise in den Stadtstaaten den Weg ins Wohneigentum massiv aus.
Die finanzielle Kluft zwischen den Regionen
Der Erwerb einer Immobilie in Deutschland ist längst keine reine Frage der monatlichen Kreditrate mehr. Vielmehr entscheidet oft die unmittelbare Liquidität über die Machbarkeit eines Kaufs. Eine neue Auswertung verdeutlicht, wie stark die Steuerlast je nach Bundesland schwankt und wie lange Käufer für diese staatliche Abgabe im Durchschnitt arbeiten müssen.
Besonders eklatant ist der Unterschied zwischen den prosperierenden Stadtstaaten und den ostdeutschen Flächenländern. Während Käufer in Berlin und Hamburg bei einer durchschnittlichen 70-Quadratmeter-Wohnung mit über 23.500 Euro Grunderwerbsteuer rechnen müssen, ist die Belastung in Thüringen und Sachsen-Anhalt mit etwas mehr als 5.000 Euro deutlich geringer. Wie t-online berichtet, benötigen Durchschnittsverdiener in den Stadtstaaten fast zweieinhalb Jahre, um allein diese Steuer aufzubringen.
In den ostdeutschen Bundesländern ist die Situation hingegen entspannter. Dort reicht für die Finanzierung der Steuer oft nur ein Bruchteil der Zeit. Dies liegt vor allem an der Kombination aus moderaten Immobilienpreisen und vergleichsweise niedrigen Steuersätzen von etwa 5,0 Prozent.
Warum Berlin und Hamburg die Liquidität ersticken
Das Problem in den Metropolen ist die mathematische Korrelation zwischen hohen Kaufpreisen und den regionalen Steuersätzen. Obwohl die Hansestadt Hamburg mit 5,5 Prozent einen etwas niedrigeren Steuersatz aufweist als Berlin mit 6,0 Prozent, gleicht das dortige Preisniveau diesen Vorteil wieder aus. Laut it-boltwise landen die Zahlungen in beiden Stadtstaaten bei nahezu identischen Beträgen von etwa 23.500 Euro, was einer Arbeitsleistung von rund 15 Monatsgehältern entspricht.
Für potenzielle Eigentümer entsteht hier ein massiver Engpass. Die Grunderwerbsteuer ist eine Kaufnebenkost, die nicht auf die Laufzeit der Finanzierung verteilt werden kann. Sie muss zum Zeitpunkt des Erwerbs in voller Höhe fließen. Dieser sofort fällige Betrag wirkt wie eine Barriere, die das notwendige Eigenkapital aufzehrt, bevor die eigentliche Tilgung des Darlehens beginnt.
Für Hauskäufer verschärft sich die Lage noch weiter. In Berlin und Hamburg müssen Käufer teils über zwei Jahre an Einkommen einplanen, um die Steuerlast für ein Einfamilienhaus zu decken.
Bayerns niedriger Steuersatz als Gegengewicht
Ein interessantes Phänomen zeigt sich beim Vergleich mit Bayern. Obwohl in diesem Bundesland extrem hohe Hauspreise aufgerufen werden, sorgt der bundesweit niedrigste Steuersatz von nur 3,5 Prozent für eine Entlastung. Dieser Effekt führt dazu, dass Hauskäufer in Bayern eine ähnlich kurze Abzahlungsdauer für die Steuer haben wie in Bundesländern mit deutlich niedrigeren Immobilienpreisen, etwa dem Saarland.
Dieser Sonderstatus zeigt, dass nicht allein der Steuersatz über die Belastung entscheidet, sondern das Zusammenspiel aus Preisniveau und Abgabehöhe. Während in Schleswig-Holstein Käufer fast zwei Jahre für die Steuer arbeiten müssen, bleibt die Hürde in Bayern durch die steuerliche Begünstigung überschaubarer.
| Bundesland | Durchschn. Kaufpreis (Wohnung) | Grunderwerbsteuer | Monatsgehalt (Ø) | Monate für die Steuer |
|---|---|---|---|---|
| Berlin | 395.120 Euro | 23.707 Euro (6,0 %) | 4.372 Euro | 15 |
| Hamburg | 428.160 Euro | 23.549 Euro (5,5 %) | 4.447 Euro | 15 |
| Bayern | 281.440 Euro | 9.850 Euro (3,5 %) | 4.561 Euro | 6 |
| Thüringen | (niedriges Niveau) | > 5.000 Euro | (Durchschnitt) | ~ 4 |
Die Grunderwerbsteuer als Barriere für den Vermögensaufbau
Die ökonomischen Folgen dieser Disparität sind weitreichend. Hohe Nebenkosten wirken wie eine Bremse für den Vermögensaufbau der Mittelschicht. Wer Jahrzehnte sparen muss, um lediglich die staatliche Gebühr für den Kauf zu begleichen, wird systematisch vom Eigentum ausgeschlossen.
Dies spiegelt sich bereits in den aktuellen Eigentumsquoten wider. ImmoScout24 stellt fest, dass die Stadtstaaten Berlin und Hamburg seit Jahren die niedrigsten Eigentümerquoten in Deutschland verzeichnen. Die Kombination aus hohen Preisen und hohen Nebenkosten schafft eine Eintrittsbarriere, die für Normalverdiener kaum zu überwinden ist.
„Hamburg und Berlin haben seit Jahren die niedrigsten Eigentümerquoten Deutschlands. Nicht nur hohe Kaufpreise, sondern auch hohe Nebenkosten sind dort eine erhebliche Hürde auf dem Weg ins Eigentum.“
Dr.Während der Weg ins Wohneigentum in Regionen wie Thüringen durch moderate Konditionen relativ kurz bleibt, hebt Thüringen im Blick hervor, dass die steuerliche Belastung im Osten ein entscheidender Standortvorteil für junge Familien und Käufer ist. Für die Metropolen bleibt die Frage offen, wie sie die soziale Durchmischung erhalten können, wenn die Einstiegshürden für das Eigenheim so massiv steigen.
