Winkel: Normalisierung der Bank of Japan, Immobilienkredite und verstärkter Einsatz von „umgekehrten Hypotheken“ | Reuters

TOKIO (Reuters) – Da die Bank of Japan Schritte zur Normalisierung unternimmt, wird erwartet, dass die Zinssätze allmählich steigen, was sich wahrscheinlich auf das tägliche Leben auswirken wird. Eine davon ist ein Wohnungsbaudarlehen. Es besteht die Möglichkeit, dass es in Erwartung zukünftiger Zinserhöhungen zu Maßnahmen wie vorzeitigen Rückzahlungen kommt. Wenn die Zinssätze tatsächlich steigen, wird sich die Rückzahlungsfrist aufgrund eines unerwarteten Anstiegs der Zinszahlungslast verzögern, und wenn zum Zeitpunkt der Pensionierung eine ausstehende Hypothek besteht, gehen wir davon aus, dass die Menschen in eine umgekehrte Hypothek wechseln werden, um die Zahlung zu reduzieren Belastung. Es gibt auch eine Stimme.

Da die Niedrigzinspolitik der Bank of Japan über einen längeren Zeitraum anhielt, nahm die Zahl der Nutzer variabler Hypothekendarlehen zu, bei denen der anfängliche Zinssatz auf einem niedrigen Niveau angesetzt war. Derzeit machen Variablentypen etwa 70 % aus. Der variable Basiszinssatz ist der kurzfristige Leitzins, also ein kurzfristiger Kreditzinssatz von einem Jahr oder weniger. Steigt dieser Zinssatz, steigen auch die Hypothekarzinsen, was die Belastung für die Nutzer erhöht.

Obwohl die Bank of Japan ihre Negativzinspolitik beendet und lang- und kurzfristige Zinsmanipulationen (Zinskurvenkontrolle) abgeschafft hat, sagt sie, dass sie vorerst ein akkommodierendes Umfeld beibehalten wird. Obwohl dies von der Geschwindigkeit des Preisanstiegs abhängt, sind sich die Marktteilnehmer einig, den Leitzins vorerst bei etwa 0 % zu belassen, und es ist nicht damit zu rechnen, dass die kurzfristigen Zinssätze weiter steigen.

Katsuhiko Kato, Vorsitzender der japanischen Bankenvereinigung (Präsident der Mizuho Bank), sagte auf einer Pressekonferenz am 14., dass die Zinssätze nicht schnell steigen werden und dass „die Zinslast nicht sofort zunehmen wird“. Ein Regierungsbeamter sagte: „Ich denke, dass die Aufhebung der Negativzinsen und ihre Anhebung auf 0,25 % oder 0,5 % etwas unterschiedliche Themen sind.“

Doch auch wenn die Zinssätze tatsächlich nicht steigen, wenn sie in Zukunft voraussichtlich steigen werden, könnten einige Nutzer frühzeitig Maßnahmen ergreifen, um ihren Lebensunterhalt zu schützen.

Takashi Shiozawa, Chief Operating Officer (COO) von MFS (Chiyoda-ku, Tokio), das den Hypothekenvergleichsdienst „Moge Check“ betreibt, sagte: „Es besteht die Möglichkeit, dass einige Leute aufgrund von Bedenken vorzeitige Rückzahlungen leisten.“ dass die Zinsen weiter steigen werden.“ „Es gibt ein bestimmtes Geschlecht“, betonte er. In diesem Fall würden Mittel, die für Investitionen oder Konsum verwendet worden wären, zur Schuldentilgung verwendet, was sich negativ auf die Wirtschaft auswirken könnte.

S&P sagt: „Wenn der Leitzins in Japan auf 0,5 % angehoben wird und der kurzfristige Leitzins um 40 Basispunkte vom aktuellen Niveau ansteigt, wird der monatliche Zahlungsbetrag für Hypotheken mit variablem Zinssatz etwa das 1,05-fache des aktuellen Niveaus betragen.“ Es wird geschätzt, dass dies zunehmen wird.

Nach Angaben der Japan Housing Finance Agency wird sich der ausstehende Wohnungsbaudarlehenssaldo am Ende des Geschäftsjahres 2022 auf 215.942,6 Milliarden Yen belaufen. Beamte von Finanzinstituten erklären, dass die Anfragen zu Immobilienkrediten zunehmen. Bisher gab es kaum konkrete Schritte, etwa vorzeitige Rückzahlungen oder eine Umfinanzierung auf feste Zinssätze.

Einige glauben, dass bei steigenden Zinssätzen die Nutzung von umgekehrten Hypotheken zunehmen wird. Hierbei handelt es sich um eine Methode zur Geldbeschaffung unter Verwendung eines Eigenheims als Sicherheit, und die Zahl der Nutzer, insbesondere älterer Menschen, nimmt allmählich zu.

Nach Angaben des Ministeriums für Innere Angelegenheiten und Kommunikation besitzen 80 % der über 65-Jährigen ein Eigenheim, und „ältere Menschen, deren Einkommen auf Renten beschränkt ist, denken darüber nach, wie sie ihr Eigenheim nutzen können“ (Japan Housing Finance). Agentur-Forschungsgruppe). Der traditionelle Brauch, die Häuser ihrer Vorfahren zu erben, schwindet und immer mehr ältere Menschen möchten ihren Ruhestand verbringen, ohne ihre Kinder zu belästigen.

Der Darlehensbetrag für eine umgekehrte Hypothek wird ermittelt, indem der Schätzwert des Eigenheims mit einem bestimmten Betrag multipliziert wird. Darüber hinaus neigen die Zinssätze dazu, zu schwanken. Es gibt Produkte, bei denen geliehene Mittel nur für wohnungsbezogene Zwecke verwendet werden können, und Produkte, bei denen geliehene Mittel für eine Vielzahl von Zwecken verwendet werden können, unter anderem für den Lebensunterhalt.

Nach Angaben der Japan Housing Finance Agency belief sich der Saldo der umgekehrten Hypotheken, die nur für den Hauskauf genutzt werden können, am Ende des Geschäftsjahres 2022 auf 180,3 Milliarden Yen (plus 6,4 % gegenüber dem Vorjahr). Dieser Betrag hat sich von 45,8 Milliarden Yen im Geschäftsjahr 2013 etwa vervierfacht. Es gibt keine Statistiken zu Produkten, die für vielfältige Zwecke verwendet werden können, beispielsweise als Wohnfonds, und die Marktgröße ist unbekannt. Financial Do, das Umkehrhypotheken garantiert, schätzt die Marktgröße auf über 2 Billionen Yen.

Die Resona Bank, die Saitama Resona Bank und die Kansai Mirai Bank begannen im Mai 2011 mit der Abwicklung von Produkten, die für Lebensunterhaltsfonds verwendet werden können, im Rahmen ihres Geschäfts für Bürger mittleren Alters und Senioren, zusätzlich zu Produkten, die nur für Wohnraumfonds verwendet werden können .

Herr Kumahito, Gruppenleiter der Life Design Support-Abteilung bei der Resona Bank, sagt: „Der Bedarf ist höher als erwartet.“ Wenn Sie das Rentenalter überschritten haben und noch eine Hypothek haben, sollten Sie sich darüber im Klaren sein, dass bei einem Anstieg des Zinssatzes

Die Rückzahlung eines Wohnungsbaudarlehens könnte schwierig werden. Es kann notwendig sein, die Rückzahlungen zu reduzieren, indem man auf Umkehrhypotheken umsteigt, bei denen man nur Zinsen zahlen muss.“

(Ritsuko Shimizu, Kentaro Sugiyama Schnitt: Nobuhiro Kubo)

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