Szeredi: Die Stadt Ottawa muss dafür sorgen, dass die Entwicklungsgebühren für uns alle funktionieren

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Die Prozesse der Stadt zur Erhebung und Ausgabe von Entwicklungsgebühren in Milliardenhöhe müssen aktualisiert und verbessert werden, um der Realität neuer Entwicklungen oder Sanierungen in bestehenden Stadtteilen – oder „Intensivierung“, wie sie umgangssprachlich genannt wird – Rechnung zu tragen.

Entwickler zahlen diese Gebühren an die Stadt, um die Infrastrukturkosten für Einrichtungen und Dienstleistungen wie öffentliche Verkehrsmittel, Parks, Gemeindezentren und Bibliotheken auszugleichen. Die Idee ist, dass das entwicklungsbedingte Bevölkerungswachstum für das Wachstum der entwicklungsbezogenen städtischen Dienstleistungen aufkommen sollte. Das macht natürlich durchaus Sinn.

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Es gibt jedoch einige Probleme bei der Anwendung der Formel in Ottawa.

Ein Problem besteht darin, dass die Entwicklungsgebühren nicht proportional erhoben und in den Gebieten ausgegeben werden, in denen die stärkste Intensivierung stattfindet. Beispiele hierfür sind die Smyth/St. Laurent-Korridor, in dem 11 neue Hochhäuser innerhalb einer Strecke von einem Kilometer geplant sind, und der Carling/Highway 417-Korridor, in dem 17 Hochhäuser geplant sind.

Der offizielle Plan der Stadt sieht Gebiete wie diese als „15-Minuten-Viertel“ vor, aber ohne anteilige Entwicklungsgebührenfinanzierung für örtliche Parks, öffentliche Verkehrsmittel, Gemeindezentren und Bibliotheken wird dies nicht passieren. Stattdessen besteht die Gefahr, dass diese Entwicklungen die umliegenden Gemeinden überfordern und Unmut hervorrufen.

Ein weiteres Problem besteht darin, dass sich das Wachstum in der Vergangenheit auf „Greenfield“-Entwicklungen konzentrierte, bei denen völlig neue Stadtteile in den Vororten geschaffen wurden und mit Entwicklungsgebühren neue Transitstationen, Regenwasserkanäle, Parks, Gemeindezentren und Bibliotheken finanziert wurden.

Die Entwicklung auf der grünen Wiese ist jedoch nicht die einzige Wachstumsquelle im Jahr 2024. Die Realität ist, dass die „Intensivierung“ in bestehenden Stadtvierteln zunimmt und sich beschleunigt. Tatsächlich sieht der offizielle Plan der Stadt vor, dass der Großteil der künftigen Entwicklung durch Intensivierung erfolgen soll.

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Für die Intensivierung bestehender Stadtteile ist in der Regel keine völlig neue Infrastruktur erforderlich; Vielmehr sind Ergänzungen oder Verbesserungen bestehender Einrichtungen und Dienste erforderlich. Leider konzentrieren sich die Erhebung und Ausgabe von Entwicklungsgebühren weiterhin auf neue Infrastruktur zum Nachteil etablierter Gemeinden, die jetzt mit einem erheblichen und schnellen Bevölkerungswachstum konfrontiert sind.

Bibliotheken sind ein gutes Beispiel. Derzeit erhebt die Stadt Entwicklungsgebühren in den Außenbezirken des Grüngürtels, um den Bau neuer Bibliotheken zu finanzieren. Allerdings erhebt die Stadt im inneren Grüngürtel keine Entwicklungsgebühren, um den Ausbau bestehender Bibliotheken zu finanzieren. Dies, obwohl die Stadt anerkennt, dass die Bibliotheken im inneren Grüngürtel keine überschüssigen Kapazitäten haben, um neue Bewohner aufzunehmen.

Ein weiteres Problem besteht darin, dass die Entwicklungsgebühren nicht mit der schnellen Änderungsrate Schritt halten können. Die Höhe der Entwicklungsgebühren und -ausgaben basiert auf den „offiziellen“ und „Master“-Plänen der Stadt. Derzeit werden die Masterpläne der Stadt etwa alle zehn Jahre aktualisiert, während die Erschließungsgebühren etwa alle fünf Jahre aktualisiert werden. Diese langen Aktualisierungszeiträume bedeuten, dass Aktualisierungen der Entwicklungsgebühren möglicherweise auf Plänen basieren, die fast ein Jahrzehnt alt sind – ein Rhythmus, der viel zu eisig ist, um der schnellen Intensivierung Rechnung zu tragen, die heute stattfindet. Beispielsweise sind alle Ausbauten des Korridors Smyth/St. Laurent und des Korridors Carling/Highway 417 in den letzten 10 Jahren entstanden, so dass keines davon in Masterplänen berücksichtigt werden dürfte, die bereits 10 Jahre alt sind. Die Stadt kann und muss einen agileren Prozess finden.

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Die Suche nach einer langfristigen Lösung für all diese Probleme könnte Teil des derzeit laufenden Prozesses zur Überprüfung der Entwicklungsgebühren sein. Aber nur, wenn die Stadt sich zum Handeln entschließt.

Wenn nicht, scheitern nicht nur die Entwickler (die erwarten, dass die Entwicklungsgebühren für die Bereitstellung qualitativ hochwertiger lokaler Dienstleistungen verwendet werden), sondern auch neue Bewohner, die auf örtliche Dienstleistungen angewiesen sind, und bestehende Bewohner, die befürchten, dass die Qualität der bestehenden Dienstleistungen unter einem neuen und beispiellosen Nachfragedruck leiden wird .

Es liegt in der Macht und im Interesse der Stadt, dieses Scheitern abzuwenden und die Neuordnung der Baubeiträge zu nutzen, um eine durchdachte und weitsichtige Intensivierung mit den erforderlichen lokalen Dienstleistungen und Annehmlichkeiten voranzutreiben.

Tomas Szeredi ist Einwohner von Elmvale Acres und Präsident der Elmvale Acres Community Association in Ottawa.

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