Jahrelang fuhr Angelo Bianco, ein Entwickler aus Florida, am riesigen, bewaldeten IBM-Firmencampus an der Interstate 95 in Boca Raton, Florida, vorbei, ohne ihm große Beachtung zu schenken. Doch sein Interesse wurde geweckt, als ihm ein Makler mitteilte, dass die Immobilie zum Verkauf stünde.
IBM entwarf das abgelegene, 550 Hektar große Gelände in den 1960er Jahren, weil das Unternehmen „keine Menschen in seinem geheimen Entwicklungslabor haben wollte“, sagte Bianco. Dort stellten die Ingenieure den ersten Personal Computer und den Prototypen des ersten Smartphones her.
In seiner Blütezeit waren fast 10.000 Arbeiter auf dem Komplex beschäftigt, aber nachdem IBM seinen Betrieb nach Raleigh, North Carolina, verlegte und das Anwesen schließlich im Jahr 1996 verkaufte, wurde der Standort zu einer Art weißer Elefant. Eine Reihe von Eigentümern hatte Mühe, es erfolgreich umzugestalten, verkaufte Grundstücke und benannte es schließlich in Boca Raton Innovation Campus um.
Das Grundstück wurde vor fünf Jahren für angeblich 179 Millionen US-Dollar von einer Käufergruppe unter der Führung der CP Group erworben, einem Gewerbeimmobilienunternehmen, bei dem Herr Bianco als geschäftsführender Gesellschafter arbeitet. Nach der Untersuchung moderner Firmencampusse von Apple, Google und Nike, sagte Herr Bianco, habe das Unternehmen beschlossen, es für die Gemeinschaft zu öffnen, anstatt es vor der Öffentlichkeit zu verbergen.
Da sich hybride Arbeitsmodelle weiterentwickeln und den Arbeitsplatz verändern, haben Eigentümer von Gewerbeimmobilien darüber nachgedacht, wie die Unternehmenszentrale aussehen sollte – selbst in einem Markt wie Südflorida, der sich als besser gegen den Rückgang der Büroflächen erwiesen hat, der andere behindert hat Metropolregionen wie New York und San Francisco.
Laut Moody’s Analytics lag die Büroleerstandsquote im dritten Quartal dieses Jahres landesweit bei über 19 Prozent und lag damit nahe an ihrem Rekordwert von 1991. Städte mit zahlreichen Neubauten wie Dallas und Austin, Texas, wiesen höhere Leerstandsraten auf. Aber Miami gehört zu den Märkten, in denen die Leerstände zurückgingen.
Nach einem anfänglichen Ansturm in die Vororte während des Höhepunkts der Pandemie suchen Mieter in Florida erneut nach Flächen in der Innenstadt und in zentralen Bürovierteln, sagte Jonathan Kingsley, stellvertretender Vorsitzender von Colliers International, einem Immobilienberatungsunternehmen. Und sie suchen nach einem robusteren Erlebnis, wenn sie versuchen, Mitarbeiter zurück ins Büro zu locken.
„Sie brauchen Fitnesscenter oder Wellnessräume, Zugang zu Restaurants und vielleicht etwas Einzelhandel“, sagte Kingsley.
Doch die Integration neuer Annehmlichkeiten, die für die Arbeitnehmer von heute attraktiv sein werden, ist eine kostspielige Angelegenheit für Entwickler, die zudem mit Einschränkungen beim Zugang zu öffentlichen Verkehrsmitteln und einem ständigen Wettbewerb um Platz, insbesondere auf dem Markt in Südflorida, konfrontiert sind.
Hedgefonds und Technologieunternehmen, die während der Pandemie in die Region umgesiedelt oder dort expandiert haben, haben sich Immobilien geschnappt. Der Milliardär Kenneth C. Griffin sorgte mit dem Kauf von Bürogebäuden in Palm Beach und Miamis trendigem Brickell-Viertel für Aufsehen, wo er einen Wolkenkratzer bauen will, in dem sein Hedgefonds Citadel untergebracht werden soll.
Der Ansturm in den letzten drei Jahren hat nachgelassen, aber die Nachfrage ist in den drei Landkreisen, die Südflorida bilden: Miami-Dade, Broward und Palm Beach, relativ stabil geblieben. Seit Anfang 2023 machen neue Mieter 21 Prozent der 3,8 Millionen Quadratfuß aktiven Deals in Miami-Dade aus, sagte Tere Blanca, CEO von Blanca CRE. Die Mieten sind stabil geblieben und in einigen der angesagtesten Viertel, wie Brickell, sind sie gestiegen.
Ein Hauptgrund für die anhaltende Stärke sei, sagte Frau Blanca, dass die Region eine Vielzahl von Branchen anziehe und nicht auf einen oder zwei Sektoren angewiesen sei. In der Regel eröffnen Unternehmen regionale Hauptsitze oder kleinere Büros – einige hoffen, den Zustrom neuer Talente in die Region zu nutzen.
Ein weiterer Anziehungspunkt sind die Investitionen gut kapitalisierter Eigentümer, die darauf abzielen, eine Gemeinschaft aufzubauen, indem sie das, was sie das „Mietererlebnis“ nennen, mit modernisierten Annehmlichkeiten und Veranstaltungen schaffen, zu denen oft Imbisswagen oder 5-Kilometer-Rennen gehören.
Das Y-förmige, einstöckige Bürogebäude im Herzen des Boca Raton Innovation Campus wurde von Marcel Breuer und Robert F. Gatje entworfen und ist das größte im Bundesstaat. Um es zu modernisieren, fügte die CP Group Oberlichter, Innenhöfe, Eingänge und Annehmlichkeiten wie einen Supermarkt, einen Schönheitssalon, Cafés und Kunstausstellungen hinzu, die für die Öffentlichkeit zugänglich sind, ebenso wie die Wanderwege und der See im Zentrum des Anwesens.
„Wir möchten, dass die Menschen, wenn sie hierher kommen, das Gefühl haben, mehr als nur ein Büro zu bekommen“, sagte Herr Bianco. „Die Menschen wollen nicht mehr in einem Umfeld arbeiten, das von der Welt getrennt ist. Sie wollen Energie und Aufregung und so weiter in ihrer Nähe.“
Büroflächen können ebenso wie Einzelhandelsflächen florieren, wenn sie relevant sind und sich an einem guten Standort befinden, sagte Scott Sherman, Gründer und Geschäftsführer von Torose Equities, einem Entwickler in Miami. Im August schloss Torose ein 222.000 Quadratmeter großes Bürogebäude aus dem Jahr 1972 im fußgängerfreundlichen Coral Gables, Florida, für angeblich 54,4 Millionen US-Dollar ab. Sein Unternehmen beabsichtigt, das Gebäude mit neuen Annehmlichkeiten zu modernisieren, um Mieter anzulocken.
„Immer mehr Unternehmen sagen, dass man drei, vier, fünf Tage pro Woche ins Büro kommen muss“, sagte Herr Sherman. „Je angenehmer die Büroumgebung ist, desto einfacher ist es, die Leute wieder reinzuholen.“
Als Andrew B. Hellinger, Mitbegründer und Geschäftsführer der Urban-X Group, einem Entwickler in Coral Gables, 2018 mit dem Bau von River Landing, einem Einkaufszentrum, Mietwohnungen und einem Dock entlang des Miami River, begann, war die oberste Etage vorhanden wurde AMC Entertainment versprochen. Dann kam die Pandemie und die Theaterkette war in großer finanzieller Not und gab den Raum gerne auf.
Stattdessen verwandelten Herr Hellinger und seine Partner die drei Stockwerke oben auf dem Komplex in 150.000 Quadratmeter Bürofläche. Mittlerweile seien die Büros zu 75 Prozent vermietet, sagte er.
„Der Markt beginnt zu verstehen, dass Arbeit nicht nur ein Ort ist, an dem man ins Büro geht und wieder geht“, sagte Herr Hellinger. Selbst diejenigen, die pendeln, „wollen vielleicht abhängen und nicht gegen den Verkehr ankämpfen.“
Die Herausforderungen beim Pendeln seien ein Hauptgrund dafür, dass immer mehr Unternehmen der Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln Priorität einräumen, sagte Herr Kingsley von Colliers. Potenzielle Mieter wollen es den Mitarbeitern „leicht machen und sie dazu bringen, zur Arbeit zu kommen“, sagte er. Eine in Großbritannien ansässige Designfirma, die ein Büro in Südflorida eröffnen wollte, stellte ihm beispielsweise klare Anforderungen: einen „coolen, ausgefallenen Raum“ in der Nähe öffentlicher Verkehrsmittel.
Die neu ausgebaute Hochgeschwindigkeitsstrecke in Florida mit dem Namen Brightline sei ein „Game-Changer“, sagte Andrea J. Heuson, Professorin für Finanzen und akademische Direktorin für Immobilienprogramme an der Miami Herbert Business School. Der Zugverkehr wird eine viel bessere Erreichbarkeit des nördlichen Teils von Südflorida ermöglichen, wo die Mieten niedriger sind, was ihrer Meinung nach letztendlich Miami-Dade zugunsten von Broward und Palm Beach beeinträchtigen könnte.
Tatsächlich erreicht Mr. Biancos Spitzenpreis pro Quadratmeter in seinem Gebäude in Boca Raton etwa die Hälfte der höchsten Mieten im Süden. Die Nähe des Grundstücks zum Tri-Rail-Bahnhof Boca Raton, der verkehrsreichsten Haltestelle der 70 Meilen langen S-Bahn-Linie, ist ein Anziehungspunkt – einer, der den Campus hoffentlich noch attraktiver machen soll.
Der Stadtrat von Boca Raton hat kürzlich für eine Umwidmung des Grundstücks gestimmt, damit sein Unternehmen seine Pläne zur Erweiterung um 1.250 Wohnungen, ein Lebensmittelgeschäft, Restaurants, ein Hotel und einen Veranstaltungsort vorantreiben kann.
Während Herr Bianco potenzielle Mieter durch das Gebäude führt und ihm den mit 907 Fuß angeblich längsten Flur der Welt zeigt, zeigt er auf eine Sammlung von Fotografien aus den Anfängen der Computerrevolution.
„Ich sage ihnen, als IBM hier war, war das wie Google und Apple im selben Unternehmen“, sagte Herr Bianco. Vielleicht ist diese Abstammung Teil der Verlockung. Das Gebäude ist jetzt zu 90 Prozent vermietet, gegenüber 70 Prozent, als seine Gruppe das Gebäude übernahm.
