Normalerweise sitzen Immobilienkäufer und -verkäufer im Vorfeld einer Parlamentswahl untätig herum. Der Markt stagniert und Immobilienmakler könnten genauso gut ein oder zwei Monate pausieren. Doch knapp fünf Wochen vor Wahlbeginn hat diese vorgezogene Wahl alle überrascht.
Die Chancen auf einen Regierungswechsel stehen schlecht, daher steht jeder, der etwas unternehmen möchte, vor einer viel wichtigeren Frage: Sollen sie jetzt bis September warten – oder weitermachen?
Ein Grund, das Eisen zu schmieden, solange es heiß ist – oder besser gesagt, solange der Garten am schönsten aussieht – besteht darin, dass der Frühjahrsmarkt dieses Jahr spät in Gang gekommen ist und nur noch die Hälfte des Schulhalbjahrs übrig ist, bevor alle in die Ferien fliegen und nicht gerade auf der Suche nach einem neuen Zuhause sind.
Ein Cottage in Latimer, Buckinghamshire, mit einem üppigen Frühlingsgarten, der den Verkauf attraktiver machen könnte
Wenn Ihre Immobilie bereits zum Verkauf steht, gibt es kaum einen Grund, sie vom Markt zu nehmen, sagt Edward Church vom Makler Strutt & Parker. „Man kann sich leicht von der politischen Theatralik mitreißen lassen, aber die Wahl ist im Handumdrehen vorbei und Sie sind gut positioniert, um von jeder Belebung der Aktivitäten nach der Wahl zu profitieren.“
Dominic Agace, CEO von Winkworth, rät Hausbesitzern ebenfalls, die Gelegenheit zu nutzen. „Nutzen Sie den aktuellen Schwung vor den Augustferien“, sagt er und verweist auf Winkworths Büro in Highcliffe in Dorset, wo gerade ein Haus im Wert von 1,675 Millionen Pfund am ersten Tag, an dem es zum Verkauf stand, an die ersten Interessenten verkauft wurde.
Die vorgezogenen Wahlen werden nicht zu einer zweimonatigen Unterbrechung führen wie 2017 oder 2019, sagt Roarie Scarisbrick vom Immobilienmakler Property Vision. „Der Immobilienmarkt fühlt sich vor den Wahlen dieses Mal anders an, weil das Ergebnis vorhersehbarer erscheint und die Folgen der Steuerdrohungen in den Markt einkalkuliert sind.“
Das Tempo und Ausmaß der Zinssenkungen werden einen größeren Einfluss auf den Markt haben als der Zeitpunkt oder das Ergebnis der Parlamentswahlen, sagt Lucian Cook, Leiter der Wohnimmobilienforschung bei Savills. „Mit der Aussicht auf niedrigere Kreditkosten im weiteren Jahresverlauf besteht eine größere Chance, dass die Käufernachfrage im Herbst anzieht, wenn die meiste Unsicherheit hinter uns liegt.“
Nach Wahlen kommt es häufig zu einer Marktbelebung. Sollten Sie also versuchen, die Erholung zu toppen?
Wenn sich die richtige Immobilie anbietet, sollten Sie jetzt kaufen, empfiehlt Jamie Freeman von Haringtons UK, einem Kaufberater. „Das Schaf in uns allen wird dafür sorgen, dass die Zahl der Käufer nur noch steigen wird, wenn die neue Regierung im Herbst mehr Klarheit bringt.“
Doch laut Matt Thompson, Vertriebsleiter bei Chestertons, ist die Zahl der zum Verkauf stehenden Immobilien bereits gestiegen. „Verpassen Sie nichts, indem Sie warten. Es gibt immer mehr Hauskäufer, die das größere Angebot nutzen möchten.“
Hinzu kommt, dass viele Eltern, die Privatschulen besuchen, in die Nähe einer staatlichen Schule ziehen müssen. Ein Bericht des Vermögensverwalters Saltus von letzter Woche ergab, dass mehr als ein Viertel der Eltern ihre Kinder von der Privatschule nehmen und auf eine örtliche staatliche Schule schicken werden, wenn Labour die Mehrwertsteuer einführt.
Laut Zoopla wird der Wohnungsverkaufskanal „nach einer Phase geringerer Verkäufe jetzt wieder aufgebaut“. Die vereinbarten Verkäufe sind im Jahresvergleich um 12 Prozent höher und die Hypotheken im Februar waren um 32 Prozent höher als vor einem Jahr.
Doch in London übersteigt die Nachfrage weiterhin das Angebot. Die Wahl wird an dem Mangel an Angebot nichts ändern, sagt Einkaufsagent Henry Pryor, der seinen Kunden rät, „hart durchzustarten“.
„In diesem Sommer werden wir nicht wesentlich mehr Häuser gebaut haben. Wir werden immer noch die Fassadenkrise und die Pachtkrise haben und auf ein Gesetz zur Mieterreform warten. Wer auch immer gewinnt, die Hauspreise und Mieten werden zu Weihnachten etwas höher sein und für die meisten genauso unerschwinglich.“
In den besten Vierteln Londons halten sich internationale Käufer zurück, bevor weitere Unsicherheiten auf sie zukommen, sagt Shaun Drummond von Harrods Estates. „Dazu zählen die sich ständig ändernde Immobilienmarktpolitik der Labour-Partei und die Haltung zur Stempelsteuer für ausländische Käufer.“
Ermutigende Inflationszahlen seien jetzt ein Treiber für diese Investitionen, sagt Liam Monaghan, Geschäftsführer des Kaufvermittlers LCP/PrivateOffice. „Einige wenden sich von einem überhöhten Mietmarkt ab oder wollen von günstigen Wechselkursen profitieren.“
Sogar die US-Wahlen seien ein Grund, weiterzumachen, sagt Jimmy Waight, Vertriebsleiter bei John D Wood & Co: „Bis September zu warten, bringt andere Unsicherheiten mit sich, darunter die US-Wahlen. Der starke Kontrast zwischen Donald Trump und Joe Biden könnte Auswirkungen auf die Weltwirtschaft haben – eine wichtige Überlegung für Käufer in den besten Gegenden Londons.“
Für diejenigen, die den Kauf oder Verkauf ihrer Ferienwohnung in Erwägung ziehen, ist die Steuer das wichtigste Thema.
„Motivierte Verkäufer wollen aussteigen, solange der höhere Satz der Kapitalertragsteuer (CGT) niedriger ist [since the recent Budget]sagt Katie Warren von Fixer Management Services, die für ihre Kunden Ferienwohnungen vermittelt. Die Kapitalertragsteuer ist eine Steuer auf den Gewinn, der beim Verkauf eines Vermögenswerts entsteht, dessen Wert gestiegen ist. Sie werden auf den Betrag besteuert, den Sie dadurch erzielt haben – wenn Sie also eine Immobilie für 250.000 £ gekauft und sie später für 300.000 £ verkauft haben, haben Sie einen Gewinn von 50.000 £ erzielt.
„Wenn eine neue Regierung mit der Abschaffung des Steuerfreibetrags für möblierte Ferienwohnungen (FHL) fortfährt, wäre dies zugleich das letzte Jahr, in dem diese Vergünstigungen gewährt werden“, fügt sie hinzu.
Die Pläne der Regierung sehen die Abschaffung der steuerlichen Vergünstigungen für möblierte Ferienvermietungen ab dem 6. April 2025 vor.
Eigentümer verlieren Steuervorteile bei Hypothekenzinsen, Kapitalertragsteuer, abzugsfähigen Ausgaben und Pensionszahlungen.
Hypothekenzinsen für FHLs sind derzeit von den Mieteinnahmen abzugsfähig. Ab April 2025 wird die Erleichterung stattdessen in Form einer Steuergutschrift von 20 % gewährt, was für Steuerzahler mit höherem und zusätzlichem Steuersatz eine Reduzierung der Steuererleichterung von 40 % bzw. 45 % bedeutet. Ab April 2025 gilt für FHLs ein CGT-Steuersatz von 24 % für Wohnimmobilien. Ab April 2025 können Sie nur noch die Kosten für den Ersatz von Haushaltsgegenständen von Ihren Mieten abziehen, und FHL-Gewinne werden nicht mehr als relevante Einkünfte behandelt.
Josephine Ashby von John Bray Estates in Cornwall fügt hinzu: „Käufer können diese Zeit nutzen, um hart zu verhandeln. Es gibt einige Immobilien auf dem Markt, die es nur einmal in einer Generation gibt.“
Polperro in Südcornwall, ein beliebter Ort für Ferienvermietungen
Dann ist da noch die Gemeindesteuer für Zweitwohnungen, die sich nächstes Jahr verdoppeln wird, fügt Clare Coode von Stacks Property Search hinzu. „Es gibt nicht so viele Käufer wie sonst, und hier in Cornwall herrscht ein Käufermarkt.“
Doch Joanna Cocking, Leiterin des Private Office (Country) bei Hamptons, mahnt Verkäufer von Landhäusern, deren Häuser eine Renovierung benötigen, zur Vorsicht. „Schlüsselfertige oder bezugsfertige Immobilien stoßen auf das größte Interesse und erzielen die besten Preise. Verkäufer, deren Immobilien von Verbesserungen profitieren könnten, sollten sich die Zeit nehmen, die Attraktivität ihres Hauses zu steigern.“
Auch für Erstkäufer lohnt es sich möglicherweise nicht, auf Pause zu drücken, sagt Ben Thompson, stellvertretender CEO des Mortgage Advice Bureau. „Sie müssen ihren ersten Kauf so schnell wie möglich tätigen, damit sie die Hypothek ihres Vermieters nicht mehr bezahlen müssen und Mieterhöhungen von fast 10 Prozent vermeiden können.“ [like last year]. Zögernde Käufer können außerdem in Schwierigkeiten geraten, wenn die Immobilienpreise während ihrer Mietzeit wieder zu steigen beginnen.‘
Jede künftige Senkung des Leitzinses sei bereits weitgehend in den aktuellen Hypothekenzinsen enthalten, sagt er. „Selbst wenn dieser in den kommenden Monaten etwas sinkt, gibt es in der heutigen volatilen Welt keine Garantien – die Inflation könnte hartnäckig bleiben, die Hypothekenzinsen könnten nicht wesentlich sinken.“
Wer abwartet, zahlt möglicherweise mehr Stempelsteuer, oder wenn die Stempelsteuer gesenkt wird und sich die jahrelang aufgestaute Nachfrage löst, zahlt er am Ende höhere Immobilienpreise, sagt Andrew Montlake, Geschäftsführer des Hypothekenmaklerbüros Coreco. „Kaufen Sie, wenn es für Sie der richtige Zeitpunkt ist. Auf eine neue Regierung zu warten, könnte Sie genauso viel kosten, wie Sie sparen.“
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