Die Probleme mit Gewerbeimmobilien in der Innenstadt könnten im Jahr 2024 noch schlimmer werden

Das beinahe Scheitern der New York Community Bancorp Anfang dieses Monats und ihre Rettung durch Neuinvestitionen in Höhe von einer Milliarde US-Dollar unter der Führung der Private-Equity-Firma des ehemaligen Finanzministers Steven Mnuchin lösten erneut Bedenken hinsichtlich regionaler Banken aus, die nach dem Zusammenbruch zweier Firmen im Frühjahr 2023 aufkamen. Mittelständische Banken übernehmen Versicherungen Es gibt ein riesiges Volumen an Krediten für Gewerbeimmobilien. Wenn Bauträger und Immobilieneigentümer Schwierigkeiten haben, diese zurückzuzahlen, könnte das auch im Finanzsektor eine Kettenreaktion auslösen.

„Es wird Herausforderungen geben“, sagte Matt Reidy, Direktor für gewerbliche Immobilienökonomie bei Moody’s. „Es könnte ähnlich wie letztes Jahr aussehen.“

Der Büromarkt könnte die gravierendsten Probleme mit sich bringen. Beispielsweise werden in den nächsten 12 Monaten mehr als 17 Milliarden US-Dollar an Bürokrediten mit gewerblichen hypothekenbesicherten Wertpapieren (CMBS) fällig, doppelt so viel wie im Jahr 2023. Schätzungen von Moody’s zufolge weisen 75 Prozent davon bestimmte Merkmale auf, die ihre Refinanzierung erschweren könnten. Dazu können Immobilien mit gekündigten Mietverträgen, leerstehende Gebäude oder andere Cashflow-Probleme gehören.

Von da an können die Optionen für Kreditnehmer von suboptimal bis düster reichen. In vielen Fällen nahmen Kreditnehmer günstigere Kredite auf, bevor die Inflation in die Höhe schoss und die Zinsen in die Höhe schoss. Wenn Unternehmen sich jetzt umfinanzieren würden, würden sie wahrscheinlich zusätzlich zu ihren bestehenden Problemen auch höhere Kreditkosten auf sich nehmen. Andernfalls könnten Kreditnehmer versuchen, die Frist in die Zukunft zu verschieben – oder mit der vollständigen Zahlungsunfähigkeit rechnen.

Es besteht Hoffnung auf eine gewisse Verbesserung in diesem Jahr: Moody’s-Daten zeigten, dass die Rückzahlungsquote für Bürokredite im Januar und Februar bei 48 Prozent lag und damit mehrere Stufen über der Gesamtleistung von 35 Prozent im Jahr 2023 lag. Außerdem sind nicht alle Immobilienarten so verzweifelt wie Büros. Hotels beispielsweise schneiden im Allgemeinen deutlich besser ab, nachdem sie sich von der Pandemie erholt haben. Auch Industrieimmobilien schlossen das letzte Jahr gut ab.

Ökonomen betonen jedoch, dass es noch viel zu früh ist, um umfassendere Schlussfolgerungen darüber zu ziehen, ob die höhere Auszahlungsrate anhalten wird oder ob noch weitere schlechte Nachrichten kommen werden. Basierend auf dem Portfolio an Krediten, die dieses Jahr fällig werden, hat Moody’s immer noch etwa 10 Milliarden US-Dollar an CMBS-Bürokrediten im Auge, die in Schwierigkeiten zu sein scheinen. Wenn alle diese Kredite ausfallen, könnte die Ausfallrate der CMBS-Büros von derzeit 6,2 Prozent auf über 13 Prozent steigen. Das würde den Banken, die die Kredite halten, Schwierigkeiten bereiten – vor allem, wenn ihre Portfolios stark auf den Büromarkt ausgerichtet sind – und den Innenstädten, die ohnehin Schwierigkeiten haben, neue Mieter anzuziehen.

Auch wenn es noch ein paar Monate dauern wird, bis man ein vollständiges Bild erhält, dürften die ersten Signale bald etwas sprudeln, sagte Lonnie Hendry, Chief Product Officer beim Analyseunternehmen Trepp.

„Bekommen sie Erweiterungen oder Modifikationen? Können sie sich refinanzieren?“ sagte Hendry. „Wenn das nicht geschieht und sie bestehen bleiben, könnte das ein negatives Zeichen für die Dinge sein, die bis 2024 übrig bleiben.“

Herausgezoomt hat das Land ein bemerkenswertes Comeback erlebt, seit die Pandemie jeden Winkel der Wirtschaft und des täglichen Lebens auf den Kopf gestellt hat. Das Wachstum hält solide an, der Arbeitsmarkt ist immer noch angespannt und die aggressiven Versuche der Federal Reserve, die Zinsen zu erhöhen und die Inflation einzudämmen, haben nicht zu der Rezession geführt, die praktisch garantiert schien.

Doch mit Gewerbeimmobilien – insbesondere Büros – sind immer noch Gefahren verbunden. Im ganzen Land stehen Gebäude leer, da Unternehmen überdenken, wie viel Präsenzraum sie benötigen, sich mit kleineren Räumen begnügen oder komplett abgelegene Räume nutzen. Restaurants in den großen Innenstädten schließen immer noch ihre Türen und beklagen ruhige Wochentage und leere Wochenenden. Einige Ökonomen befürchten eine Art „Unglücksschleife“, die mit hier und da leerstehenden Gebäuden beginnt und sich dann zu etwas Unheimlicherem für die Stadthaushalte entwickelt, die stark von Grund- und Lohnsteuern abhängig sind.

Letztendlich werden die Risiken von einzelnen Banken und Kreditnehmern selbst ausgehen, von denen viele eine Praxis anwenden, die als „Verlängern und Vortäuschen“ bekannt ist, um durch diese holprigen Jahre zu kommen.

Nach der Großen Rezession populär geworden, besteht der erste Schritt darin, die Laufzeit eines Kredits zu verlängern und dabei die Zahlungen und Zinssätze im gleichen Zeitplan zu halten, anstatt ihn zu refinanzieren oder abzubezahlen. Dann tun Kreditnehmer und Bank faktisch so, als ob der Wert des Kredits noch intakt sei – und nicht gesunken sei. Das bedeutet, dass Banken keine Abschreibungen auf Kredite vornehmen müssen, die nicht mehr den Wert haben, den sie bei der Erstvergabe hatten.

Der Workaround gewann nach der Großen Rezession an Bedeutung, als die Fed die Zinssätze senkte und niedrig hielt, um die Wirtschaft anzukurbeln. Damals, es bedeutete, dass in Schwierigkeiten geratene Kreditnehmer ihre Kredite refinanzieren und Zinsen erhalten konnten, die oft niedriger waren als die, die sie zuvor gezahlt hatten.

Doch in den letzten zwei Jahren haben sich die Zinsen in die entgegengesetzte Richtung entwickelt. Der Versuch der Fed, die Kreditkosten anzuheben und mit der steigenden Inflation Schritt zu halten, brachte die Zinsen schließlich auf den höchsten Stand seit 23 Jahren. Es wird erwartet, dass die Zentralbank die Zinsen in diesem Jahr mehrmals senken wird, aber diese Maßnahmen werden die Kreditkosten nicht wesentlich senken. Und am Ende könnte das dazu führen, dass Kreditgeber und Kreditnehmer mit der harten Realität konfrontiert werden, dass sie ihre Immobilien nicht „vortäuschen“ können Kredite haben nicht mehr an Wert verloren.

Hendry sagte, die Strategie des Ausdehnens und Vortäuschens sei im gegenwärtigen Moment möglicherweise die falsche Medizin.

„Es gibt eine revisionistische Geschichte darüber, warum es funktioniert hat, also greifen die Leute jetzt darauf zurück“, sagte Hendry. „Wenn genügend Kreditgeber Kredite vergeben und sich der Markt nicht verbessert, könnte das katastrophale Auswirkungen haben.“

Ein Anzeichen für Probleme ist, dass es bei einigen Gebäuden bereits Probleme gibt Verkauf mit hohen Verlusten. Daten von Trepp zeigen, dass die Preise für Gewerbeimmobilien im vergangenen Jahr um 5,3 Prozent gesunken sind. In der Innenstadt von Washington wurde ein Gebäude, das 2018 100 Millionen US-Dollar kostete, im Dezember für nur 36 Millionen US-Dollar verkauft. Außerhalb von Boston wurde ein Büro, das vor sechs Jahren 43 Millionen Dollar einbrachte, gerade für 6 Millionen Dollar verkauft.

Gesamt, Das entmutigende Bild führt dazu, dass politische Entscheidungsträger und Ökonomen kleine und mittlere Banken genau im Auge behalten – Kreditgeber mit einem Vermögen von weniger als 250 Milliarden US-Dollar –, die nach Schätzungen von Goldman Sachs etwa 80 Prozent des Gesamtbestands an gewerblichen Hypothekendarlehen halten. Das Die Prüfung verschärfte sich letztes Jahr, nachdem zwei Regionalbanken – die Silicon Valley Bank und die Signature Bank – plötzlich scheiterten, allerdings nicht in erster Linie aufgrund gewerblicher Immobilienkredite. Die bricht zusammen löste im gesamten Finanzsystem eine kurze, aber erhebliche Panik aus und löste eine Reaktion aus eine Notfallreaktion der Regierung.

NYCB kaufte daraufhin einen großen Teil der Vermögenswerte von Signature auf, was einige bereits bestehende Probleme noch verschlimmerte. Ein Großteil der Bank konzentrierte sich auf mietpreisgebundene Apartmentkomplexe und Büros – eine Kombination, die den Cashflow noch knapper machte, wenn die Leute immer noch von zu Hause aus arbeiten auch Vermieter kippen Mit den Marktmieten Schritt halten.

Dennoch sind Regulierungsexperten zuversichtlich, dass Gewerbeimmobilien nicht kurz davor stehen, zu implodieren oder das gesamte Finanzsystem zu gefährden. Sie argumentieren, dass das Risiko gut bekannt sei und dass die Banken sich der Kredite in ihren Büchern bewusst seien. Selbst wenn es im Jahr 2024 zu einer Reihe von Zahlungsausfällen kommt, könnten sich die Folgen eher wie ein steigendes Wasserbecken anfühlen als wie eine plötzliche Flutwelle.

Die Fed ihrerseits betrachtet das Potenzial für große Verluste bei Gewerbeimmobilien als Risiko für die Finanzstabilität. Die Zentralbank nutzt auch einen deutlichen Rückgang der Gewerbeimmobilienpreise als Teil ihres regelmäßigen Tests der Widerstandsfähigkeit des Bankensystems gegenüber großen Schocks und Stressfaktoren.

„Wir haben die Banken identifiziert, die eine hohe Konzentration an Gewerbeimmobilien aufweisen, insbesondere Büro- und Einzelhandelsimmobilien sowie andere Banken, die stark betroffen sind“, sagte Fed-Chef Jerome H. Powell den Gesetzgebern Anfang dieses Monats. „Das ist ein Problem, an dem wir noch viele Jahre arbeiten werden, da bin ich mir sicher. Es wird Bankenpleiten geben, aber nicht die großen Banken.“