Es gibt wenig Diskussion darüber, dass sich der US-Immobilienmarkt abkühlt, nachdem die Immobilienwerte während der Pandemie rasant gestiegen sind. Zum ersten Mal seit 131 Monaten fielen die Immobilienpreise im Februar im Jahresvergleich und beendeten damit die längste Preiswachstumsserie.
Der durchschnittliche Verkaufspreis für bestehende Häuser sank im April im Vergleich zum Vorjahr um 1,7 % auf 388.800 US-Dollar.
Unterdessen haben die erhöhten Hypothekenzinsen – die sich seit Anfang letzten Jahres verdoppelt haben – die Kaufkraft der Eigenheimkäufer eingeschränkt. Auch die Instabilität im Bankensektor, Schlagzeilen über Entlassungen und wachsende Rezessionsrisiken führen dazu, dass sich potenzielle Hauskäufer zurückhalten.
Bedeutet das also, dass ein Immobiliencrash bevorsteht? Wohnungsexperten glauben nicht, dass dies der Fall ist.
„Trotz der derzeitigen Unsicherheit in der Wirtschaft und auf dem Immobilienmarkt gibt es wenig Anhaltspunkte dafür, dass der Immobilienmarkt vor einem Absturz steht“, sagt Lisa Sturtevant, Chefökonomin der Bright MLS. „Für einen Einbruch der Immobilienpreise – wie wir ihn beispielsweise 2008 erlebt haben – müsste die Nachfrage drastisch zurückgehen und/oder das Angebot deutlich steigen.“
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Starke Nachfrage nach Wohnraum
Während die Immobilienpreise seit Februar im Jahresvergleich leicht gesunken sind, haben ein Mangel an Lagerbeständen und ein starker Arbeitsmarkt dazu beigetragen, dass die Immobilienpreise trotz viel höherer Hypothekenzinsen anhaltend hoch sind.
„Der Immobilienmarkt kann nicht mit dem intensiven Hauskaufmarkt im Frühjahr des letzten Jahres verglichen werden“, sagt Jessica Lautz, stellvertretende Chefökonomin der NAR und Vizepräsidentin für Forschung. „Es besteht jedoch eine starke Nachfrage nach Wohnraum. Im letzten Monat wurde ein Drittel der Häuser verkauft.“ über dem angegebenen Preis und das typische Haus erhielt drei Angebote.
Immobilien blieben im April in der Regel 22 Tage auf dem Markt, gegenüber 29 Tagen im März, aber mehr als 17 Tagen im April 2022. 73 Prozent der im April verkauften Häuser waren laut NAR weniger als einen Monat auf dem Markt.
Begrenzter Wohnungsbestand
Nach Angaben der National Association of Realtors betrug der Bestand im ersten Quartal durchschnittlich 1.630.000 Angebote gleichzeitig, 40 % weniger als im ersten Quartal 2019, ein Jahr vor Ausbruch der COVID-19-Pandemie.
Das Angebot war begrenzt, da 85 % der Hypothekeninhaber an Hypothekenzinsen von unter 5 % gebunden sind, was aktuelle Hausbesitzer davon abhält, ihr Haus zu verkaufen und ein anderes zu den heute erhöhten Zinssätzen zu kaufen.
Der Ende April registrierte Gesamtwohnungsbestand belief sich auf 1,04 Millionen Einheiten, 7 % mehr als im März und 1 % mehr als vor einem Jahr (1,03 Millionen). Nach Angaben der National Association of Realtors beläuft sich der unverkaufte Lagerbestand beim aktuellen Verkaufstempo auf einen Vorrat von 2,9 Monaten, gegenüber 2,6 Monaten im März und 2,2 Monaten im April 2022.
„Das Angebot ist immer noch sehr, sehr niedrig, was einen Einbruch der Immobilienpreise verhindern würde, selbst wenn wir einen Nachfragerückgang erleben würden“, sagt Sturtevant.
Ein großer Zustrom an Wohnungen ist unwahrscheinlich
Wenn es zu erheblichen Arbeitsplatzverlusten käme, könnten wir einen Anstieg der Zahl der Menschen beobachten, die ihre Hypothekenzahlungen nicht mehr leisten können und daher ihre Häuser zum Verkauf anbieten müssten, sagt Sturtevant.
„Selbst wenn wir später in diesem Jahr in eine Rezession geraten, ist der Arbeitsmarkt derzeit jedoch immer noch äußerst angespannt und größere Arbeitsplatzverluste scheinen immer noch unwahrscheinlich“, sagt Sturtevant.
Verkauf neuer Häuser und Vertrauen der Bauherren
Laut dem im Mai veröffentlichten National Association of Home Builders (NAHB)/Wells Fargo Housing Market Index (HMI) stieg das Vertrauen der Bauherren in den Markt für neu gebaute Einfamilienhäuser im Mai um fünf Punkte auf 50.
Dies ist der fünfte Monat in Folge, in dem das Vertrauen der Bauherren gestiegen ist, und es ist das erste Mal seit Juli 2022, dass die Stimmung die Mittelmarke von 50 erreicht hat. Werte über 50 deuten darauf hin, dass Bauherren die Marktbedingungen eher als „gut“ als als „fair“ oder „gut“ einschätzen. arm.”
Der Bestand an zum Verkauf stehenden neuen Häusern lag Ende April bei 433.000, was bei der aktuellen Verkaufsrate einem Angebot von 7,6 Monaten entspricht.
Der mittlere Verkaufspreis neuer Einfamilienhäuser sank im April auf 420.800 US-Dollar, verglichen mit einem Durchschnittspreis von 455.800 US-Dollar im März. Der mittlere Hauspreis lag im April 2022 bei 458.200 US-Dollar.
„Die Preise für Neubauimmobilien sind aufgrund höherer Zinssätze gesunken, obwohl die Baukosten nach der Corona-Krise um 38 % gestiegen sind“, sagt Robert Dietz, Chefökonom der National Association of Home Builders. „Die Preise für Neubauimmobilien sind im April im Jahresvergleich um 8 % gesunken. Das wird wahrscheinlich das Ende dieser Preisanpassung sein.“
Die Tatsache, dass die Stimmung bei Einfamilienhausbauern jeden Monat im Jahr 2023 gestiegen ist, signalisiert, dass sich bei den Neubauten von Einfamilienhäusern ein Tiefpunkt bildet, wobei eine Erholung später in diesem Jahr einsetzen soll, sagt Dietz.
Strengere Underwriting-Standards
Experten sind sich einig, dass selbst eine Preiskorrektur vom Ausmaß her nicht so schlimm sein wird wie die Immobilienkrise 2007–2009.
In den Jahren vor 2008 vergaben Hypothekengeber Subprime-Darlehen an Kreditnehmer ohne nachgewiesenes Einkommen oder angemessene Anzahlungen und förderten gleichzeitig riskante Kreditprodukte. Dieses Mal sind strenge Kreditvergabestandards selbst bei Tiefstzinsen die Norm, sagen Experten.
Swapna Venugopal Ramaswamy ist Wohnungs- und Wirtschaftskorrespondentin für USA TODAY. Sie können ihr auf Twitter folgen @SwapnaVenugopal und melden Sie sich hier für unseren Daily Money-Newsletter an.
