Wie Technologie Kommunen dabei hilft, gegen illegale Kurzzeitmieten vorzugehen

In der Zeit, die Orest Katolyk als „Wilden Westen“ der Kurzzeitvermietung bezeichnet – der Zeit vor der Einführung von Vorschriften – mussten Ordnungsbeamte in London, Ontario, auf Websites wie Airbnb gelistete Immobilien mieten, um sie auf Verstöße zu überprüfen.

„Wir haben vor einigen Jahren tatsächlich einen Schuppen in der Nähe der Western University gemietet und ihn als eine Art Übernachtungsmöglichkeit für 35 Dollar pro Nacht vermietet“, sagte Katolyk, Direktor für kommunale Compliance bei der City of London.

Die Stadt hatte während des gesamten Schuljahres Beschwerden von Nachbarn entgegengenommen. Die Anmietung der Immobilie war ein notwendiger Schritt, der es ihnen ermöglichte, den Fall strafrechtlich zu verfolgen.

In den letzten Jahren haben Kommunalverwaltungen in ganz Kanada die Vorschriften zur Begrenzung von Kurzzeitmieten verschärft. Die Durchsetzung dieser Regeln kann jedoch schwierig sein, da die meisten Einträge keine Adresse enthalten.

Aber die Arbeit von Ermittlern wie Katolyk wird dank neuer Technologieplattformen, die künstliche Intelligenz nutzen, um illegale Einträge aufzudecken, viel einfacher.

Verfolgung der Compliance für Regierungen

Laut einem aktuellen Desjardins-Bericht gibt es etwa 235.000 Angebote für Kurzzeitmieten – fast fünf Prozent des langfristigen Mietbestands des Landes – und unterstreicht damit die Besorgnis, dass sie zur Krise der Erschwinglichkeit von Wohnraum und der Verfügbarkeit längerfristiger Wohnungen beitragen.

Die Technologie greift auf öffentlich verfügbare Daten zurück, etwa aus den Mietangeboten auf Websites wie Airbnb und VRBO, und ordnet die Angebote dann den Adressen zu.

Laut Granicus, dem Unternehmen hinter dem Host-Compliance-System, nutzt seine Plattform künstliche Intelligenz und maschinelles Lernen, um Adressen zu identifizieren und die geschätzte Belegung und Mieteinnahmen zu ermitteln.

Diese Informationen werden dann den kommunalen Aufsichtsbehörden zur Verfügung gestellt, die den Grundstückseigentümern Compliance-Mitteilungen ausstellen können, wenn sich herausstellt, dass die Adressen nicht lizenziert sind.

„Was wir für die Regierungen verfolgen wollen, ist die Einhaltung der Vorschriften“, sagte Graeme Dempster, Vertriebsleiter von Granicus, gegenüber CBC Radio Lebenskosten.

„Wie viele der kurzfristigen Vermietungen, die es in Ihrer Gerichtsbarkeit gibt, sind legal und wo sind die Betreiber, die außerhalb Ihrer Vorschriften agieren?“

Airbnb teilte CBC in einer E-Mail mit, dass alle seine Gastgeber damit einverstanden seien, die örtlichen Gesetze zu befolgen, wenn sie eine Immobilie in ihrem Dienst einstellen, und fügte hinzu, dass es Regierungen Zugriff auf das City Portal verschafft, ein vom Unternehmen entwickeltes Tool, das Daten über die Einträge der Plattform in ihrer Region kuratiert .

Airbnb sagt auch, dass Kurzzeitmieten keinen nennenswerten Einfluss auf die Immobilienpreise haben.

Ein Vertreter der Expedia Group, der Muttergesellschaft der Kurzzeitmietplattform VRBO, teilte CBC in einer E-Mail-Erklärung mit, dass sie „eng mit Regierungsvertretern in ganz Kanada zusammenarbeitet, um ausgewogene und durchsetzbare Vorschriften zu unterstützen“, und fügte hinzu, dass es einen „vielfältigen“ Tourismussektor gebe wirtschaftliche Vorteile für die lokalen Gemeinschaften.

Günstiger als Miete

Illegale Eintragungen haben in Kanada aufgrund der laxen Regulierung zu lange gediehen, sagte David Wachsmuth, außerordentlicher Professor an der School of Urban Planning der McGill University in Montreal.

„Ich glaube, in den 2010er Jahren herrschte viel Wunschdenken, als man sah, wie Regierungen Regeln für Kurzzeitmieten verabschiedeten und einfach erwarteten, dass diese Regeln – wie bei der Verabschiedung von Regeln für andere Dinge – einfach befolgt würden“, sagte er.

„Wir haben irgendwie gelernt, dass das so nicht funktionieren wird.“

Viele Gerichtsbarkeiten verfolgen mittlerweile einen proaktiveren Ansatz und einige verlangen von Immobilieneigentümern, dass sie eine Gewerbelizenz beantragen, bevor sie ihre Flächen online vermieten.

Sowohl London als auch Burnaby, BC, sowie eine zunehmende Zahl kanadischer Gerichtsbarkeiten erlauben nur kurzfristige Vermietungen am Hauptwohnsitz des Immobilieneigentümers. Das bedeutet, dass Mieten in als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, bei denen der Eigentümer nicht wohnt, nicht förderfähig sind.

London hat Anfang 2023 damit begonnen, diese Anforderung durchzusetzen, und Katolyk sagt, dass die Technologie von Granicus „von Anfang an“ im Einsatz war.

Wenn das System einen nicht registrierten Eintrag findet, erhält der Grundstückseigentümer eine Benachrichtigung – einschließlich Fotos und Einzelheiten zu dem, was gefunden wurde – und fordert ihn auf, eine Lizenz zu beantragen.

Dan Layng sagte, dass in Burnaby, das die Host-Compliance-Plattform nutzt, 15 bis 20 Prozent der etwa 450 bis 500 Unterkünfte in der Stadt gegen die Regeln für Kurzzeitmieten verstoßen.

„Wenn wir auf diese Grundstücke stoßen, werden sie in eine von zwei Kategorien eingeteilt“, sagte Layng, Cheflizenzinspektor der Stadt.

„Es gibt Immobilien, die für eine Gewerbelizenz in Frage kommen, weil sie alle Kriterien der Satzung erfüllen, oder sie sind aus anderen Gründen nicht förderfähig.“

Katolyk sagt, dass der Einsatz von Technologie zur Aussortierung illegaler Einträge eine „große Kapitalrendite“ sei und sowohl Zeit als auch Geld gespart habe.

„Es ist weitaus günstiger als zu mieten – wenn ein Beamter einen Ort mietet, versucht zu bleiben und Beweise sammelt. Das alles braucht Zeit“, sagte er.

Erfolg in Kalifornien

Host-Compliance-Daten zeigen, dass Gerichtsbarkeiten, die Vorschriften umgesetzt und umfassend kommuniziert haben, durch den Einsatz der Software innerhalb von sechs Monaten eine Compliance von 60 Prozent erreichen können, sagte Dempster.

Nach Angaben von Tammy Kim, der stellvertretenden Bürgermeisterin von Irvine, war der Ansatz in der kalifornischen Stadt Irvine, etwa 75 Kilometer südöstlich von Los Angeles, erfolgreich.

Die Stadtverwaltung begann 2018 mit der Regulierung von Kurzzeitmieten und verbot sie im Wesentlichen durch neue Bebauungsregeln und Werbebeschränkungen. Aber erst als sie im darauffolgenden Jahr eine Durchsetzungsmaßnahme starteten und Host Compliance nutzten, um Einträge auf Dutzenden von Plattformen zu durchsuchen, begann sich die Situation zu ändern.

„Das war sozusagen die Wunderwaffe“, sagte Kim in einem Interview mit Lebenskosten.

„Wir können nicht zulassen, dass die Mitarbeiter der Stadt einfach zu allen verschiedenen Bahnsteigen gehen, weil es so viele gibt.“

Im Jahr 2019 deckte Host Compliance 1.200 illegale Kurzzeitmietangebote auf und die Stadt verschickte Warnungen an die Eigentümer. Innerhalb eines Jahres seien alle Angebote verschwunden und viele Einheiten seien in Langzeitmieten umgewandelt worden, sagte Kim.

Laut einer im Mai veröffentlichten wissenschaftlichen Studie hat dies dazu beigetragen, dass die Mieten innerhalb von zwei Jahren nach der Durchsetzung um drei Prozent – ​​fast 115 US-Dollar pro Monat – sanken.

Städte sollten keine „Detektei“ brauchen

Technologie kann ein nützliches Werkzeug sein, um illegale Angebote für Kurzzeitmieten aufzuspüren, insbesondere in kleineren Gerichtsbarkeiten, die nicht über die gleichen Kapazitäten zur Durchsetzung von Gesetzen verfügen wie Großstädte, sagte Wachsmuth.

Es kann auch dazu beitragen, Lücken zu schließen, die bei der Durchsetzung vor Ort entstehen.

„Wenn es in einer Gerichtsbarkeit eine Regel gibt, die besagt, dass maximal 60 Nächte pro Jahr gebucht werden können“, sagte er, „um das zu beweisen.“ [violations] … man muss sozusagen 61 Inspektionen durchführen.“

Aber Wachsmuth sagte auch, dass Regulierungen, wie die Verpflichtung zur Registrierung bei Kommunen, die wiederum von den Plattformen durchgesetzt wird, der primäre Ansatz zur Verhinderung illegaler Einträge sein sollten.

Airbnb sagte gegenüber CBC, dass die Durchsetzung angesichts der Anzahl der verfügbaren Plattformen für Kurzzeitmieten am besten von den Regierungen durchgeführt werden könne.

„Ich halte es für eine unangemessene Erwartung, dass jede Stadt grundsätzlich eine Art Detektei betreiben oder an eine andere Detektei auslagern muss, um einfach nur die Rechtsstaatlichkeit aufrechtzuerhalten“, sagte Wachsmuth.

Die Stadt Ottawa nutzt sowohl Technologie als auch die Durchsetzung vor Ort.

Eine Plattform namens Harmari, die dem in Toronto ansässigen Unternehmen Avenu Insights gehört, versorgt Strafverfolgungsbehörden mit nicht registrierten Einträgen in einem allgemeinen Bereich, woraufhin Beamte losgeschickt werden, um weitere Informationen zu sammeln. Avenu Insights antwortete nicht auf eine Interviewanfrage.

Ein Teil des Prozesses in Ottawa beinhalte die Prüfung von Informationen zur Grundsteuer, sagte Tania McCumber, Programmmanagerin der Stadt für Lizenzierung, Verwaltung und Durchsetzung.

„Wir werden auch mit den Nachbarn sprechen und Beschwerden weiterverfolgen, wenn es frühere Beschwerden zu einer Immobilie gab. Wir werden auch diese prüfen, um zu sehen, ob es zuvor Informationen gab, die möglicherweise darauf hindeuten, dass es sich um eine kurzfristige Vermietung handelt.“

Die Stadt habe rund 1.000 kurzfristige Mietgenehmigungen ausgestellt, sagte McCumber. Es wird geschätzt, dass es etwa 300 bis 400 Immobilien gibt, die nicht den kommunalen Satzungen entsprechen.

„Sie brauchen wirklich eine ernsthafte Durchsetzung“

Beamte in allen drei kanadischen Gerichtsbarkeiten sagen, es gebe vereinzelte Hinweise darauf, dass Immobilien, die einst als kurzfristige Mietobjekte gelistet waren, auf den Immobilienmarkt zurückkehren, entweder als langfristige Mietobjekte oder einfach zum Verkauf.

Wachsmuth sagte, dass Kanadas Wohnungsprobleme nicht allein durch die Regulierung von Kurzzeitmieten gelöst werden könnten. Dafür müssten mehr Häuser gebaut werden, sagte er.

Aber die Reduzierung der Zahl der Kurzzeitmieten ist eine kurzfristige Lösung – und die Durchsetzung ist von entscheidender Bedeutung.

„Sie sind niedrig hängende Früchte“, sagte er. „Derzeit leisten sie immer noch einen großen Beitrag zur Wohnungsproblematik.

„Und … die finanziellen Anreize für Gastgeber, gegen das Gesetz zu verstoßen, bedeuten, dass man wirklich eine ernsthafte Durchsetzung braucht.“