Vermieter werden, während Sie noch zur Miete wohnen? „Rentvesting“ verspricht einen Fuß auf der Immobilienleiter, aber seien Sie vorsichtig

Da Wohneigentum für viele Australier immer unerreichbarer wird, wird „Rentinvesting“ als Lebensretter angepriesen.

Beim Rentvesting handelt es sich um die Anmietung einer Immobilie, um dort selbst zu wohnen, während man gleichzeitig eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie an einem günstigeren Ort kauft und vermietet.

Im Idealfall kommen „Rentinvestoren“ in den Genuss der Kapitalgewinne einer Anlageimmobilie, während sie dort wohnen, wo sie eigentlich leben möchten, und können so später Geld verdienen und zu ihrem Traumhaus ausbauen.

Es scheint eine clevere Möglichkeit zu sein, den Immobilienmarkt zu manipulieren. Doch welche Risiken birgt eine solche Anlagestrategie? Und wie könnte sich die breite Übernahme dieses Verhaltens auf die Erschwinglichkeit von Wohnraum in Australien auswirken?

Eine steigende Flut hebt alle Boote unterschiedlich an

Das Ziel des Rentvesting-Spiels besteht darin, jetzt günstige Immobilien zu kaufen, die erwarteten Kapitalgewinne zu erzielen und später in ein attraktiveres Zuhause zu ziehen. Die Hoffnung besteht darin, dass durch den frühzeitigen Aufstieg auf die erste Sprosse der Grundstücksleiter das Ganze nicht außer Reichweite gerät.

Das erste Problem dieser Strategie besteht jedoch darin, dass die Kapitalgewinne aus Wohnimmobilien nicht immer und überall gleich sind.

Im Allgemeinen sind Häuser in der Region oder Wohnungen in der Stadt die günstigsten Objekte, die Mietinvestoren zur Verfügung stehen. Aber sowohl regionale Wohnimmobilien als auch Eigentumswohnungen gewinnen tendenziell langsamer an Wert als die innerstädtischen Häuser, in denen Mietinvestoren eines Tages leben möchten. Sie bekommen vielleicht einen Fuß auf die Grundstücksleiter, aber die Sprossen selbst driften langsam auseinander.

Möchtegern Mietinvestoren sollten sich auch darüber im Klaren sein, dass Investitionen von Käufern außerhalb der Stadt tendenziell viel geringere Renditen erzielen – sowohl Kapitalgewinne als auch Mietrenditen – als Investitionen von Einheimischen. Einwohner außerhalb der Stadt kennen die Markttrends vor Ort nicht, wissen nicht, welche Stadtteile sie meiden sollten, und können ihre Investitionen aus der Ferne nicht so effektiv überwachen.

Die Vermeidung der Regionen durch Investitionen in Stadtwohnungen bringt eigene Schwierigkeiten mit sich. Hohe, unerwartete Wartungsrechnungen und schlechtes Schichtenmanagement sind häufige Beschwerden.

Unterschiedliche Kosten führen zu unterschiedlichen Renditen

Vielleicht sollte der potenzielle Renteninvestor stattdessen in etwas Einfacheres investieren, beispielsweise in Aktien. Schließlich hat die Rendite von Aktien in Australien in den letzten Jahrzehnten die Rendite von Immobilien übertroffen.

Es ist jedoch viel einfacher, Kredite aufzunehmen, um in Immobilien zu investieren, als Kredite aufzunehmen, um an der Börse zu investieren. Und Hebelwirkung ist die Geheimwaffe des Anlegers. Wenn beispielsweise die Hauspreise um 10 % pro Jahr steigen würden, würden Sie mit einer Hypothek und einer Anzahlung von 100.000 A$ für eine Immobilie im Wert von 1 Million US-Dollar eine Eigenkapitalrendite von 100 % vor Kosten erzielen.

Doch während sowohl Anleger als auch Hausbesitzer die gleiche Grundrendite erzielen würden, könnten ihre Kosten sehr unterschiedlich sein. Zunächst einmal unterliegen Immobilieninvestoren im Gegensatz zu Anlegern, die ihren Hauptwohnsitz verkaufen, einer Kapitalertragssteuer auf den Erlös aus Immobilienverkäufen. Außerdem verlangen Banken für Hypotheken von Anlegern in der Regel höhere Zinssätze als von Eigenheimbesitzern.

Zeitweise hat die australische Aufsichtsbehörde auch Obergrenzen für Bankkredite für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien festgelegt, was es schwieriger macht, überhaupt eine Hypothekenfinanzierung zu finden.

Auch stark verschuldete Immobilien erfordern eine Hypothekenversicherung. Anleger müssen möglicherweise größere Versicherungspolicen für die Immobilien selbst abschließen, um den höheren Risiken Rechnung zu tragen, die mit als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien verbunden sind. Dann müssen Sie noch die Gebühren für die Hausverwaltung, Gemeindegebühren, Gebühren für die Schichtverwaltung sowie regelmäßige und unerwartete Wartungskosten einkalkulieren.

Ein negatives Gearing bietet kaum Vorteile

Was ist mit negativem Gearing? Immobilieninvestoren, die mit ihrer Immobilie Verluste erwirtschaften, können diese Kosten von der Steuerrechnung ihres sonstigen Einkommens absetzen.

Aber ein negatives Gearing kommt Gutverdienern mit hohen Steuerbelastungen überproportional zugute. Das mittlere australische Einzeleinkommen liegt bei etwa 55,00 US-Dollar, was zu einer Steuerbelastung von etwa 8.000 US-Dollar führt – nicht viel, von dem Verluste aus als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien abgezogen werden können.

Das Gesamtbild ist, dass ein negatives Gearing zwar dazu beiträgt, die regulären Kosten für die Verwaltung einer Immobilie zu decken, aber nichts an den erwarteten Kapitalgewinnen ändert.

Am Ende der Tabellenkalkulation könnte eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie den Anlegern deutlich weniger Miete einbringen, als sie durch den bloßen Kauf ihres ersten Eigenheims hätten erzielen können.

Weiterlesen: Was ist negatives Gearing und welche Auswirkung hat es auf die Erschwinglichkeit von Wohnraum?

Auswirkungen auf die Erschwinglichkeit von Wohnraum

Rentvesting ist so neu, dass seine Verbreitung und sein Einfluss auf formelle akademische Studien warten. Ökonomen könnten jedoch über die Auswirkungen auf den Immobilienmarkt im weiteren Sinne spekulieren.

Die einfachste Analyse geht davon aus, dass ein Rentvestor ein Mietobjekt bewohnt und gleichzeitig ein weiteres Mietobjekt auf den Markt bringt. Wenn sie stattdessen ein Haus gekauft hätten, würden sie ein Mietobjekt räumen und gleichzeitig ein anderes Objekt vom Markt nehmen. In diesem Fall hätte selbst eine massenhafte Rentinvestition keinen Nettoeffekt auf den Wohnungsmarkt.

Eine differenziertere Perspektive könnte jedoch berücksichtigen, wo Rentinvestoren mieten und wo sie investieren. Vielleicht mieten sie am ehesten Immobilien in der bereits überfüllten Innenstadt, kaufen aber als Finanzinvestition gehaltene Immobilien in regionalen Gebieten, in denen andere Erstkäufer von Eigenheimen gerne leben würden.

Dies würde die Nachfrage nach Mietwohnungen in der Stadt erhöhen und das Angebot an Eigennutzerimmobilien in den Regionen verringern, was die Erschwinglichkeit beider Immobilien verschlechtern würde.

Wenn diese Mietinvestoren irgendwann alle auf der Immobilienleiter aufsteigen würden – Verkauf in der Region und Kauf in der Stadt – würde sich dieser Effekt natürlich umkehren. Aus dieser längerfristigen Perspektive hätten Rentinvestoren letztlich kaum Wirkung.

Wir brauchen noch mehr Häuser

Rentvesting ist kein Allheilmittel für die Probleme des australischen Immobilienmarktes. Potenzielle Anleger sollten die Vorteile einer Immobilieninvestition gegen die erheblichen Kosten und Risiken abwägen. Darüber hinaus müssen sie die offensichtliche Alternative sorgfältig abwägen: einfach ihr erstes Eigenheim im Voraus kaufen.

Wir haben guten Grund, vor einem weiteren Programm zum schnellen Reichwerden auf dem Immobilienmarkt vorsichtig zu sein. Erste Überlegungen deuten jedoch darauf hin, dass das Verhalten von Rentinvestoren für den gesamten Markt nicht schlechter ist, als wenn jemand einfach sein erstes Eigenheim kauft, was wir ansonsten fördern würden.

Anstatt diejenigen zu kritisieren, die einen Weg durch den Morast unseres Wohnungsmarktes suchen, könnten wir stattdessen unsere Anstrengungen verdoppeln, um das Wohnungsangebot zu erhöhen.