US-Bürobesitzer müssen Schulden in Höhe von 117 Milliarden US-Dollar zurückzahlen

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Roula Khalaf, Herausgeberin der FT, wählt in diesem wöchentlichen Newsletter ihre Lieblingsgeschichten aus.

In diesem Jahr werden Schulden in Milliardenhöhe für Hunderte großer US-Bürogebäude fällig, deren Eigentümer zu den aktuellen Zinssätzen wahrscheinlich Schwierigkeiten haben werden, sie zu refinanzieren.

Nach Angaben der Mortgage Bankers Association sind gewerbliche Hypotheken in Höhe von 117 Milliarden US-Dollar an Büros gebunden, die im Jahr 2024 entweder zurückgezahlt oder refinanziert werden müssen.

Viele davon wurden vor einem Jahrzehnt abgeschlossen, in einer Zeit, als die Zinssätze weitaus niedriger waren. Seitdem haben sich die Zinsen für Gewerbehypotheken fast verdoppelt, während die Leistung vieler Gebäude gesunken ist, was die Aussicht auf Verluste in Milliardenhöhe für Investoren erhöht.

„Es wird ein Problem sein, einige dieser Refinanzierungen durchzuführen“, sagte John Duncan, der die Immobilienfinanzierungspraxis der Anwaltskanzlei Polsinelli leitet. „Wir sehen Deals, bei denen selbst anspruchsvolle Kreditnehmer Schluss machen und ihre Kreditgeber fragen, ob sie die Schlüssel mitnehmen möchten.“

Im Gegensatz zu US-Wohnungsbaudarlehen sind Gewerbehypotheken fast ausschließlich zinslos. Das bedeutet, dass Entwickler großer Immobilien in der Regel niedrige monatliche Zahlungen haben, am Tag der Fälligkeit der Hypothek jedoch mit einer Ballonzahlung in Höhe des ursprünglichen Darlehens rechnen müssen.

Die erwarteten Verluste sind zu diesem Zeitpunkt deutlich geringer als während der Immobilienkrise 2008. Aber scheiternde Kredite könnten Milliardenverluste für Investoren verursachen, einige Immobilienentwickler in den Ruin treiben – wie zum Beispiel die Pleite des österreichischen Immobilieneigentümers Signa – und zu Zwangsverkäufen auf dem ohnehin schon angeschlagenen Büromarkt führen. Im Dezember stellte der Insolvenzverwalter von Signa das Eigentum des Unternehmens an der Hälfte des New Yorker Chrysler Buildings zum Verkauf, um dringend benötigte Liquidität zu beschaffen.

„Wir stehen noch ganz am Anfang unserer Bemühungen, den Abschwung auf dem Büromarkt zu überstehen“, sagte Richard Hill, Leiter der Immobilienstrategie bei Cohen & Steers. „Dies wird nicht von Fundamentaldaten bestimmt; Das hat alles damit zu tun, dass die Finanzierungskosten wieder steigen.“

Die Zinserwartungen haben sich seit Anfang November abgeschwächt, als die Anleger befürchteten, dass sich die Inflation als hartnäckiger erweisen würde als erwartet und die US-Notenbank eine Politik verfolgen würde, die auf „länger steigenden Zinsen“ setzt. Das hat einigen Bürobesitzern einen Lichtblick verschafft.

Auch wenn die Anleger darauf warten, dass die Fed erneut mit der Zinssenkung beginnt, werden die Refinanzierungen endlich abgeschlossen. Letzten Monat sicherte sich der Entwickler Aby Rosen nach monatelangen Verhandlungen und nachdem die Hypothekenschulden in Höhe von 760 Millionen US-Dollar für das Gebäude bereits einmal verlängert worden waren, einen Vertrag für New Yorks legendäres Seagram-Gebäude, das zehn Blocks nördlich der Grand Central Station von der Park Avenue entfernt liegt .

Rund zwei Drittel der fälligen Hypotheken liegen bei Banken. Die Zahlungsausfälle bei diesen Krediten – die in der Regel durch Gebäude mit höherer Qualität oder geringerer Verschuldung besichert sind – nehmen zu, sind aber immer noch sehr niedrig. Daten der Federal Deposit Insurance Corporation zeigen, dass sie am Ende des dritten Quartals bei lediglich 1,5 Prozent blieb.

Trotz der niedrigen Ausfallraten könnten die Verluste aus diesen Krediten erheblich sein. Im Dezember stellte eine Gruppe US-Ökonomen fest, dass 40 Prozent der Bürokredite in den Bankbilanzen unter Wasser standen, was möglicherweise zu Problemen für Dutzende Regionalbanken führte, die diese Kredite hielten.

„Die Leute sollten sich darüber im Klaren sein, dass Regionalbanken immer noch stark von den Problemen im Gewerbeimmobilienbereich betroffen sind“, sagte Leo Huang, Leiter Gewerbeimmobilien bei Ellington Management.

Der Rest der auslaufenden Kredite für Büroimmobilien wird mit Commercial Mortgage Backed Securities (CMBS) finanziert, einer Art Anleihe, die in der Regel mehr zahlt als Staatsanleihen oder ähnlich bewertete Unternehmensanleihen und von Versicherungsgesellschaften, Pensionsfonds und Privatanlegern gehalten wird.

Mittlerweile gibt es in den USA etwa 800 Milliarden US-Dollar an CMBS. Nach Angaben des Immobiliendatenunternehmens Trepp lagen die Zahlungsausfälle bei von CMBS finanzierten Bürokrediten Ende November bei über 6 Prozent, gegenüber 1,7 Prozent im Vorjahr.

„Der CMBS-Markt hat bei der Risikoverteilung gute Arbeit geleistet“, sagte Huang. „Aber das bedeutet, dass es Schmerzen geben wird.“

Von den 605 Gebäuden, deren Hypotheken bald auslaufen, gibt es 224, bei denen Moody’s Analytics schätzt, dass die Eigentümer in diesem Jahr Probleme bei der Refinanzierung haben werden, entweder weil die Immobilien zu hoch verschuldet sind oder weil ihre Mietleistung schlecht ist.

Der ehemalige Sears Tower in Chicago, seit seiner Fertigstellung im Jahr 1974 mehr als zwei Jahrzehnte lang das höchste Gebäude der Welt, ist einer davon auf der Liste.

Das heute als Willis Tower bekannte Gebäude ist mit Schulden in Höhe von 1,3 Milliarden US-Dollar besichert, die im März fällig werden. Sein jüngstes Jahreseinkommen vor Zinszahlungen betrug 7 Prozent seiner Schulden. Moody’s prognostiziert, dass Eigentümer von Gebäuden, deren Jahreseinkommen nicht mindestens 9 Prozent ihrer Schulden ausmacht, angesichts der höheren Zinsen in diesem Jahr Probleme bei der Refinanzierung haben werden.

Obwohl einige der finanziellen Schwierigkeiten von Bürogebäuden und ihren Eigentümern auf die Covid-19-Pandemie und den daraus resultierenden Anstieg von Büroleerständen zurückzuführen sind, war auch die aggressive Risikoprüfung in früheren Jahren ein Faktor.

Das Seagram-Gebäude erzielte im Jahr 2012, im Jahr vor der Umschuldung in sein aktuelles Darlehen, einen Nettobetriebsgewinn von 56 Mio. US-Dollar. Doch als die Kreditgeber im darauffolgenden Jahr die Hypothek in Höhe von 760 Millionen US-Dollar übernahmen, schätzten sie, dass das Gebäude 30 Prozent mehr pro Jahr oder 74 Millionen US-Dollar an Jahreseinnahmen einbringen könnte.

Das hat es nie getan. Der Gewinn vor Zinszahlungen und Renovierungen erreichte 2018 mit 69 Mio. US-Dollar seinen Höhepunkt und ist seitdem gesunken, bis er 2022 einen Tiefststand von 27 Mio. US-Dollar erreicht. Seitdem haben Rosen und seine Firma RFR im Keller ein 35.000 Quadratmeter großes Fitnessstudio und Konferenzräume hinzugefügt , darunter eine 22-Fuß-Kletterwand, eine Multisportarena mit 150 Sitzplätzen und ein Spinning-Studio.

Noch bevor Rosen letzten Monat seinen Refinanzierungsvertrag abschloss, sagten Makler, dass das Gebäude für Mieter weiterhin attraktiv sei und zur Jahresmitte zu 92 Prozent belegt sei. Aber der Gewinn vor Zinsen und Renovierungen in Höhe von 54 Millionen US-Dollar, den das Unternehmen bis 2023 erwirtschaften sollte, entspricht in etwa dem Betrag von 2012.

„Jeder wird Covid die Schuld geben [for] die Verluste“, sagte John Griffin, Professor an der Universität von Texas. „Aber die aggressive Übernahme gewerblicher Hypothekenschulden durch die Wall Street wird die Situation noch viel schlimmer machen, als sie es hätte sein können.“