Sollten Sie „das Haus heiraten, den Preis datieren“?

Die Hypothekenzinsen sind seit Anfang letzten Jahres stetig gestiegen. Laut Freddie Mac beträgt der durchschnittliche Zinssatz für eine 30-jährige Hypothek jetzt fast 7 % – mehr als das Doppelte des Zinssatzes zu Beginn des Jahres 2022.

Diese Zinssätze haben den Kauf eines Eigenheims zweifellos verteuert. Laut der Mortgage Bankers Association beträgt die durchschnittliche Hypothekenzahlung jetzt tatsächlich 2.162 US-Dollar – 14 % mehr als vor einem Jahr und für viele Hauskäufer schwer zu leisten.

Dennoch kommt es darauf an, wie Sie es gestalten. Wenn Sie den beliebten Ansatz „Heirate das Haus, datum den Zinssatz“ verfolgen, sind Experten der Meinung, dass die höheren Zinssätze gar nicht so schlecht erscheinen.

Doch was genau beinhaltet dieser Ansatz? Folgendes müssen Sie wissen:

„Heirate das Haus, verabrede dich mit dem Zinssatz“ ist heutzutage dank höherer Zinssätze ein beliebtes Sprichwort. Im Wesentlichen geht es darum, dass Sie sich beim Kauf eines Hauses auf dem heutigen Markt darauf konzentrieren, die perfekte Lösung zu finden – ein Zuhause, das Sie lieben und an das Sie sich auf lange Sicht (wie eine Ehe) binden möchten.

Aber Ihr Tarif? Das ist etwas, das Sie nur vorübergehend angehen – jemand, mit dem Sie ausgehen würden, zu dem Sie sich aber nie wirklich verpflichten würden.

„Diese Strategie legt nahe, dass Sie der Suche nach dem richtigen Zuhause, das Ihren langfristigen Bedürfnissen und Vorlieben entspricht, Priorität einräumen sollten, anstatt sich zu sehr auf die aktuellen Zinssätze zu fixieren“, sagt Luis Carlos Perez, Gründer von Center Real Estate in El Paso, Texas. „Mit anderen Worten: Konzentrieren Sie sich auf die Eigenschaften der Immobilie selbst, da es sich um eine langfristige Verpflichtung handelt, und berücksichtigen Sie gleichzeitig die Zinssätze als eine Variable, die sich im Laufe der Zeit ändern kann.“

Die Schlüsselkomponente des „Marry the House, Date the Rate“-Ansatzes ist die Refinanzierung. Wenn Sie sich für diese Strategie entscheiden, würden Sie die heutigen Zinssätze als notwendiges Übel betrachten und dann planen, Ihre Hypothek später zu refinanzieren – sobald die Zinsen fallen und Sie mit der „Datierung“ des ursprünglichen Zinssatzes fertig sind.

Der Ansatz „Heirate das Haus, kalkuliere den Preis“ kann eine kluge Strategie sein, solange du zwei einfache Regeln befolgst: Stellen Sie zunächst sicher, dass Sie sich Ihre Zahlung auf absehbare Zeit bequem leisten können. Es besteht immer die Möglichkeit, dass die Zinsen nicht bald sinken. Stellen Sie daher sicher, dass Sie sich nicht überfordern oder Ihr Haus dem Risiko einer Zwangsvollstreckung aussetzen.

„Wenn Sie das Haus Ihrer Träume zu einem guten Preis finden, ist es immer der richtige Zeitpunkt zum Kauf, wenn Sie sich die Hypothekenzahlung leisten können“, sagt Melissa Cohn, regionale Vizepräsidentin bei William Raveis Mortgage. „Es ist keine gute Idee, wenn die Zahlungen so hoch sind, dass sie unbezahlbar sind.“

Zweitens müssen Sie das Haus zu einem guten Preis erwerben. Dies trägt nicht nur dazu bei, die Kosten dieser höheren Tarife (zumindest geringfügig) auszugleichen, sondern ist auch die einzige Variable, auf die Sie nicht zurückgreifen können.

Robert R. Johnson, Autor und Professor für Finanzen an der Creighton University, erklärt: „Sie haben die Möglichkeit, Ihren Hypothekenzins neu zu verhandeln, wenn die Zinsen fallen, aber Sie können den Kaufpreis nicht neu verhandeln.“

Eine Datierung des Zinssatzes ist keine gute Idee, wenn Sie sich auf einem besonders heißen Immobilienmarkt befinden. Das bedeutet wahrscheinlich, dass Sie zusätzlich zu den ohnehin schon hohen Hypothekenzinsen einen überhöhten Preis für Ihr Haus zahlen müssen.

„Es ist möglicherweise nicht ratsam, diese Strategie strikt zu befolgen, wenn Ihr Budget knapp ist und die aktuellen Zinssätze außergewöhnlich hoch sind“, sagt Perez. „Extrem hohe Zinssätze können sich erheblich auf Ihre monatlichen Hypothekenzahlungen und die allgemeine Erschwinglichkeit auswirken.“

Es ist auch nicht klug, wenn Sie nicht vorhaben, eine Weile hier zu bleiben. Eine Refinanzierung kann Ihnen zwar später dabei helfen, von niedrigeren Zinssätzen zu profitieren, sie ist jedoch mit Gebühren verbunden. Um die Kosten für diese Gebühren zu decken, müssen Sie lange genug im Haus bleiben, um mehr zu sparen, als sie Sie kosten. (Wenn die Refinanzierung Sie beispielsweise 5.000 US-Dollar kostet und Sie 100 US-Dollar pro Monat sparen, müssen Sie 50 Monate im Haus bleiben, damit sich der Umzug lohnt.)

Wenn Sie auf dem heutigen Markt ein Haus kaufen möchten, ist es nicht Ihre einzige Option, die hohen Hypothekenzinsen von heute zu verlängern. Zum einen können Sie alternative Hypothekenprodukte erkunden. Während die Zinssätze für 30-jährige Kredite bei etwa 7 % liegen könnten, gibt es zahlreiche andere Hypothekendarlehen, die niedrigere Zinssätze bieten.

Beispielsweise bieten Hypothekendarlehen mit variablem Zinssatz in den ersten Jahren der Kreditlaufzeit in der Regel deutlich niedrigere Zinssätze. Anschließend wird der Zinssatz jährlich oder alle sechs Monate angepasst. Diese können sinnvoll sein, wenn Sie wissen, dass Sie das Haus nur ein paar Jahre lang bewohnen und verkaufen werden, bevor der Zinssatz steigen kann.

Auch Kredite mit kürzeren Laufzeiten, etwa 10- und 15-jährige Hypotheken, haben niedrigere Zinsen. Laut Freddie Mac beträgt der derzeitige Hypothekenzins für 15 Jahre nur 6,34 %.

Eine weitere Möglichkeit ist der Kauf von Punkten. Auch Buydowns genannt, ermöglichen diese im Wesentlichen die Zahlung einer Vorabgebühr im Austausch für einen niedrigeren Zinssatz. Manchmal kann der Verkäufer, Ihr Makler oder sogar der Kreditgeber dafür aufkommen.

Denken Sie schließlich darüber nach, ein günstigeres Haus zu kaufen oder eine größere Anzahlung zu leisten. Dadurch verringert sich Ihr Kreditsaldo und Sie erhalten häufig einen niedrigeren Zinssatz (da der Kreditgeber weniger Geld für Ihren Kredit zur Verfügung hat).

„Eine Erhöhung Ihrer Anzahlung birgt das Potenzial, den Gesamtkreditbetrag zu senken, und könnte den potenziellen Auswirkungen erhöhter Zinssätze auf Ihre monatlichen Hypothekenzahlungen entgegenwirken“, sagt Perez.

Es lässt sich nicht mit Sicherheit vorhersagen, ob die Hypothekenzinsen sinken werden, aber es ist wahrscheinlich – zumindest in den nächsten Jahren. Cohn geht davon aus, dass die Zinssätze in den nächsten 12 bis 24 Monaten sinken werden. Fannie Mae, die National Association of Realtors und die Mortgage Bankers Association (MBA) stimmen ebenfalls zu.

MBA prognostiziert, dass der durchschnittliche Zinssatz für 30-jährige Hypotheken bis Ende 2024 unter 5 % fallen wird, während Fannie Mae bis dahin einen Durchschnitt von 5,9 % prognostiziert. NAR prognostiziert eine etwas höhere Rate von 6 %.

Alles wird von der Inflation und den Maßnahmen der Federal Reserve als Reaktion darauf abhängen. Wenn die Inflation hoch bleibt und die Fed ihren Leitzins weiter erhöht, könnten die Hypothekenzinsen noch weiter steigen. Wenn sich die Inflation abkühlt und die Fed ihre Zinserhöhungen stoppt oder den Zinssatz ganz senkt, könnten die Hypothekenzinsen sinken.

Derzeit sind die Hypothekenzinsen immer noch recht hoch – insbesondere im Vergleich zu den rekordtiefen Zinssätzen vor einigen Jahren. Und während der Ansatz „Heirate das Haus, datum den Preis“ für einige Hauskäufer funktionieren wird, ist es nicht für jeden der richtige Schritt.

Sprechen Sie immer mit einem Hypothekenexperten oder Finanzberater, wenn Sie nicht sicher sind, was für Ihre Finanzen am besten ist. Und wenn Sie sich für die Strategie „Datum des Preises“ entscheiden, stellen Sie im Voraus sicher, dass Sie mit dem Preis und der Zahlung zufrieden sind, für die Sie sich qualifizieren. Auch wenn eine spätere Refinanzierung eine Option sein kann, gibt es keine Garantie dafür, dass die Zinsen sinken, während Sie zu Hause bleiben. Stellen Sie sicher, dass Sie sich die erste Zahlung bequem leisten können – für den Fall, dass Sie dabei nicht weiterkommen.

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Dieser Artikel wurde ursprünglich am veröffentlicht SFGate.com und überprüft von Lauren Williamson, die als Home- und Financial Services-Redakteurin für das Hearst E-Commerce-Team fungiert. Schicken Sie ihr eine E-Mail an [email protected].