So senken Sie Ihre Steuerbelastung nach dem Verkauf eines rentablen Eigenheims

Trotz des sich abkühlenden Marktes haben viele Hausbesitzer im Jahr 2022 Geld mit dem Verkauf ihrer Immobilie verdient – ​​und ein Teil dieses Geldsegens könnte steuerpflichtig sein.

Laut ATTOM, einer landesweiten Immobiliendatenbank, erzielten Hausverkäufer bei einem typischen Verkauf im Jahr 2022 einen Gewinn von 112.000 US-Dollar, eine Steigerung von 21 % gegenüber 2021 und ein Sprung von 78 % gegenüber vor zwei Jahren.

Während die meisten Verkäufer unter die Schwellenwerte für Kapitalertragssteuern fallen, können hochpreisige Hausverkäufe oder langfristiges Eigentum eine unerwartete Rechnung auslösen, sagen Experten.

So funktioniert es: Gewinne aus Hausverkäufen gelten als Kapitalgewinne mit Bundessteuersätzen von 0 %, 15 % oder 20 %, abhängig von Ihrem zu versteuernden Einkommen im Jahr 2022. (Sie berechnen das „steuerpflichtige Einkommen“, indem Sie den größeren der Standard- oder Einzelabzüge von Ihrem angepassten Bruttoeinkommen abziehen.)

Als alleinstehender Hausverkäufer können Sie bis zu 250.000 USD Ihres Gewinns von der Kapitalertragssteuer ausnehmen und bis zu 500.000 USD abschirmen, wenn ein verheiratetes Paar zusammen anmeldet, vorausgesetzt, Sie erfüllen bestimmte IRS-Regeln.

Sie können jedoch Kapitalertragssteuern schulden, wenn Ihr Eigenheimgewinn diese Schwellenwerte überschreitet.

„Es kann eine ziemlich beträchtliche Steuerlast für Menschen sein, die sich dessen nicht bewusst sind“, sagte der zertifizierte Finanzplaner Anjali Jariwala, Gründer von FIT Advisors in Redondo Beach, Kalifornien, insbesondere für diejenigen mit viel Wertschätzung und eingebetteten Gewinnen. Sie ist zudem zertifizierte Wirtschaftsprüferin.

Die Gewinne der meisten Verkäufer fallen unter die Steuerbefreiungen von 250.000 oder 500.000 US-Dollar, aber es gibt bestimmte Regeln, um sich zu qualifizieren, sagte Mark Steber, Chief Tax Information Officer von Jackson Hewitt.

Die erste Regel: Sie müssen den „Eigentumstest“ bestehen, der voraussetzt, dass Sie die Immobilie mindestens zwei der letzten fünf Jahre vor dem Verkauf besessen haben.

Es gibt auch einen “Wohnsitztest”, der besagt, dass das Haus mindestens zwei der letzten fünf Jahre Ihr “Hauptwohnsitz” gewesen sein muss. Aber “es muss nicht kontinuierlich sein”, sagte Steber.

“Sie bekommen diese Pause so oft Sie wollen”, sagte er, solange es mindestens zwei Jahre her ist, seit Sie die Befreiung das letzte Mal in Anspruch genommen haben.

Der IRS hat einige Ausnahmen von den Berechtigungstests, einschließlich spezifischer Leitlinien für Fälle von Trennung oder Scheidung, verwitwete Steuerzahler, Militärangehörige und mehr, die hier beschrieben werden.

Viele Hausverkäufer erkennen nicht, dass es Potenzial gibt, Gewinne zu reduzieren – und möglicherweise Kapitalgewinne zu senken – indem sie den Kaufpreis ihrer Immobilie, bekannt als „Basis“, erhöhen, so Jariwala.

„Ihr Kaufpreis des Eigenheims ist der Ausgangspunkt für Ihre Basis“, sagte sie und erklärte, dass Sie die Kosten für „Kapitalverbesserungen“ übernehmen können.

„Wenn jemand sein Haus seit 10 Jahren hat und es verkauft, hat er vielleicht Verbesserungen vergessen, die er vorgenommen hat“, wie das Ersetzen des Daches oder das Einziehen neuer Böden, sagte Jariwala.

„Es ist wirklich wichtig sicherzustellen, dass Sie alle Dinge dokumentieren, die Sie im Laufe der Jahre an Ihrem Haus gemacht haben“, sagte sie.

Sie können jedoch Reparaturen und Wartungsarbeiten wie Streichen oder Beheben von Lecks nicht einbeziehen, da diese Aktivitäten keinen Mehrwert bringen oder die Lebensdauer des Hauses verlängern.

Und wenn Sie Ihren Hausverkaufsgewinn berechnen, können Sie die Kosten, die für den Verkauf Ihres Hauses angefallen sind, wie die Maklerprovisionen oder Kosten für die Reparatur der Immobilie vor dem Verkauf, zurückzahlen, sagte Jariwala.

Wenn Sie planen, in Zukunft zu verkaufen, können Sie sich mit Quittungen organisieren, um genau zu bestimmen, welche Ausgaben Ihren Gewinn schmälern könnten, schlug sie vor. Andernfalls müssen Sie möglicherweise vor Ablauf der Steuerfrist Ihre Grundlage herausfinden.

„Sie haben vielleicht einfach nicht genug Zeit, um alles zu sammeln, was Sie wollen, und dann lassen Sie Geld auf dem Tisch liegen“, sagte sie.

Wenn Sie einen beträchtlichen Gewinn erwarten, können Sie natürlich auch den Zeitpunkt des Verkaufs auf der Grundlage Ihres erwarteten Einkommens für das Jahr oder Hebelstrategien zum Ausgleich der Steuerschuld berücksichtigen. „Das muss man sich wirklich anschauen [tax] ganzheitlich zurückkehren”, fügte Jariwala hinzu.