Immobilienkredite in Deutschland verteuern sich spürbar und erreichen das höchste Niveau seit der Finanzkrise im Jahr 2009. Ausgelöst durch den Iran-Konflikt und steigende Inflation treibt die Europäische Zentralbank die Leitzinsen nach oben, was zehnjährige Darlehen auf knapp 4,5 Prozent hievt und Eigenheimkäufer sowie die Baubranche stark belastet.
Der vom Iran-Krieg ausgelöste Inflations- und Zinsschub trifft Eigenheiminteressenten und die Baubranche in Deutschland hart. Nach Daten des Finanzierungsvermittlers Interhyp hat die durchschnittliche Verzinsung zehnjähriger Darlehen einen Wert von knapp 4,5 Prozent erreicht, wie Interhyp-Vorstandschef Jörg Utecht mitteilte. Noch im Mai lag der Durchschnittszins bei 3,9 Prozent. Mit gut 4,4 Prozent ist das frühere Zinshoch vom Ende des Jahres 2023 bereits überschritten.
Kettenreaktion der EZB und Parallelen zum Jahr 2009
Ähnlich hohe Zinsen gab es zuletzt während der globalen Finanzkrise im Jahr 2009. Das belegen neben den Interhyp-Zahlen auch Daten der Bundesbank zu Wohnungsbaukrediten an Privathaushalte. Als Hauptgrund für die aktuelle Verteuerung gilt das Wiederaufflammen des Konflikts im Iran, das neue Sorgen vor steigenden Preisen schürt. Als Reaktion darauf erhöhte die Europäische Zentralbank die Leitzinsen, um die Teuerung zu dämpfen, was wiederum als übliche Kettenreaktion auf die Bauzinsen durchschlägt.
Eine schnelle Entlastung ist vorerst nicht in Sicht. Erst wenn es im Iran-Konflikt eine nachhaltige Lösung gebe, dürfte der Inflationsdruck nachlassen und die Bauzinsen spürbar sinken. Der Interhyp-Chef erwartet daher, dass die Zinsen erst dann wieder fallen werden, wenn die geopolitische Lage im Iran stabilisiert ist und der Inflationsdruck spürbar nachlässt.
Darauf deutet aktuell jedoch nur wenig hin.
Finanzierungsbelastung und Verhandlungen auf dem Immobilienmarkt
Obwohl die Immobilienpreise die Höchststände aus den Jahren vor dem Ende der Nullzinsphase 2022 noch nicht wieder erreicht haben, fressen die gestiegenen Zinsen jeden Rabatt schnell wieder auf. Bei einer durchschnittlichen Finanzierung bedeutet der Zinsanstieg fast 200 Euro mehr an monatlicher Rate. Das führt zu einer spürbaren Zurückhaltung bei Kundinnen und Kunden, wie Finanzexperten erklären.
Kaufinteressierte haben in der aktuellen Marktphase jedoch Hebel in der Hand, um gegenzusteuern. Der wichtigste Weg führt über harte Preisverhandlungen mit den Eigentümern.
Diese Beobachtung deckt sich mit den Erfahrungen aus der Beratungspraxis. Interhyp-Chef Utecht berichtet ergänzend:
Wir erleben in unseren Beratungsdialogen, dass Verkäufer immer häufiger dazu bereit sind, mit den Preisen runterzugehen. Gerade bei Bestandsimmobilien lassen sich durch Verhandlungen Abschläge beim Preis erzielen.
Dennoch bleibt die Stimmung getrübt. Makler vermitteln deutlich weniger Kaufverträge als in den Vorjahren, da die Käuferseite stark verunsichert ist.
Schwerwiegende Folgen für den Wohnungsbau
Leidtragende der Entwicklung sind nicht nur private Eigenheiminteressenten, sondern vor allem die Baubranche. Die Zinsentwicklung trifft laut einer Sprecherin des Landesverbands bayerischer Bauinnungen insbesondere den Wohnungsbau mit schwerwiegenden Konsequenzen.
In Bayern summierte sich das Auftragsminus im Wohnungsbau per Juli 2026 auf -3,2 Prozent gegenüber dem ohnehin schwachen Vorjahr. Im direkten Zwölf-Monats-Vergleich belief sich der Rückgang sogar auf 8,2 Prozent. Zwar ist Bayern nur eines der Bundesländer, doch verläuft die Entwicklung im Wohnungsbau bundesweit ähnlich. Viele Baufirmen verfügen kaum noch über neue Aufträge im Wohnungsbau; vorhandene Kontrakte reichen meist nur noch bis zum Jahresende 2026 und stammen aus der Zeit vor dem Zins- und Inflationsschub. Entsprechend rechnen die Verbände mit weiter sinkenden Baufertigstellungen für dieses Jahr.
Auswirkungen auf Bausparer und den Mietmarkt
Nicht jeder Kreditnehmer ist von den Marktschwankungen gleichermaßen betroffen. Glück hatten Kunden von Bausparkassen, da bei diesen Verträgen die Zinssätze bereits Jahre zuvor beim Abschluss des Bausparvertrags festgelegt wurden, wie ein Sprecher der Landesbausparkasse Süd in Stuttgart berichtet.
An Mietern gehen die höheren Zinsen ebenfalls nicht spurlos vorbei.
Zudem rechnet der VdW-Chef damit, dass der Run auf staatliche Wohnungsbau-Zuschüsse aus der Privatwirtschaft weiter zunehmen wird. Diese Entwicklung dürfte sich weit über Bayern hinaus erstrecken.
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