Emma Budway, eine 26-jährige autistische Frau, die größtenteils nonverbal ist, lebte mit ihren Eltern in Arlington, Virginia. Sie sehnte sich nach einer eigenen Wohnung, konnte es sich aber aufgrund ihres geringen Einkommens nicht leisten, auszuziehen. Als sich im Dezember 2019 die Gelegenheit bot, in eine Zwei-Zimmer-Wohnung zu ziehen, ergriff sie diese Chance.
Jetzt lebt Frau Budway im Gilliam Place, einem erschwinglichen Wohnkomplex, der auf einem Grundstück errichtet wurde, das der Arlington Presbyterian Church gehört. „Meine Welt ist so viel größer geworden“, sagte sie.
Frau Budway ist die Nutznießerin eines wachsenden Immobilientrends: Im ganzen Land sanieren religiöse Organisationen ungenutzte oder verlassene Einrichtungen, um zur Bewältigung einer Krise bei der Erschwinglichkeit von Wohnraum beizutragen und gleichzeitig ihrer Mission nachzukommen, Gutes in der Welt zu tun.
Mit Ausnahme einiger gut betuchter Kirchen oder Synagogen neigen die meisten religiösen Organisationen dazu, reich an Land und arm an Bargeld zu sein, sagte Geoffrey Newman, Geschäftsführer bei Savills, einem Immobiliendienstleistungsunternehmen.
„Sie analysieren, was sie tun können, um ihre finanzielle Belastung zu lindern, und welche Rolle Immobilien dabei spielen“, sagte er. „Wenn die Sterne auf guten Immobilien, einem robusten Immobilienmarkt, aktiven Entwicklern, günstiger Bebauung und zukunftsorientierter institutioneller Führung stehen, dann gibt es eine Fülle von Potenzial.“
Dennoch nehmen die Herausforderungen zu. Da sich immer mehr Gotteshäuser an bezahlbaren Wohnraum wagen, stoßen sie auf Widerstand von Gemeindemitgliedern, eine „Nicht in meinem Hinterhof“-Reaktion von Anwohnern und Fragen der Zahlungsfähigkeit von Kreditgebern. Sie werden auch durch mangelnde Fachkenntnisse in der Immobilienentwicklung behindert. Aber, wie Rev. Ashley Goff von der Arlington Presbyterian Church es ausdrückte, erkennen religiöse Organisationen die Notwendigkeit und verspüren den Drang, „etwas zu tun, das größer ist als sie selbst“.
Und der Bedarf ist groß. Laut Realtor.com, einer Immobilienbörse, fehlen in den Vereinigten Staaten 2,3 bis 6,5 Millionen Wohnungen. Eine andere Schätzung der National Low Income Housing Coalition, einer Interessenvertretung für bezahlbaren Wohnraum, geht davon aus, dass es an 7,3 Millionen bezahlbaren Wohnungen für Mieter mit niedrigem Einkommen mangelt.
Glaubensbasierte Organisationen können die Wohnungsnot eindämmen, sagte Ramiro Gonzales, Vorstandsvorsitzender der Impact Guild, einem Inkubator für Gemeindeentwicklung in San Antonio, dessen Good Acres-Programm darauf abzielt, Kirchen dabei zu helfen, ihr Eigentum zum Nutzen der Gemeinschaft zu maximieren. San Antonio verfügt über etwas mehr als 3.000 Hektar kirchliches Eigentum, von dem ein Großteil nicht ausreichend genutzt wird, sagte Herr Gonzales letztes Jahr während einer Podiumsdiskussion über die Umnutzung von Kircheneigentum.
Dieses Land könnte zur Unterbringung von 100.000 Familien genutzt werden, sagte er und fügte hinzu: „Es liegt eindeutig innerhalb der Grenzen dessen, was die Kirche bereits besitzt, dieses Problem selbst zu lösen.“
Im ganzen Land ist die Geschichte ähnlich. Bis zu 100.000 christliche Kirchenimmobilien werden im nächsten Jahrzehnt verkauft oder umgewidmet, sagte Mark Elsdon, Pfarrer und Entwickler in Madison, Wisconsin. „Das ist ein Viertel bis ein Drittel aller Kirchen in den Vereinigten Staaten“, fügte er hinzu. „Nicht alle haben Eigentum, aber selbst wenn die Hälfte davon verfügt, ist das eine riesige Zahl.“
In Kalifornien beispielsweise besitzen Glaubensorganisationen und gemeinnützige Hochschulen mehr als 171.749 Hektar potenziell bebaubares Land, so ein aktueller Bericht des Terner Center for Housing Innovation an der University of California, Berkeley. Allein San Diego verfügt über mehr als 4.000 Hektar Kirchengrundstück, sagte Evan Gerber, Entwickler und Berater von Yes in God’s Backyard, einer Gruppe, die bezahlbaren Wohnraum aus religiösen Immobilien entwickeln möchte.
Und religiöse Institutionen besaßen fast 800 unbebaute Grundstücke in der Metropolregion Washington, schrieb Peter A. Tatian, Senior Fellow am Urban Institute, in einem Bericht aus dem Jahr 2019. Wenn auf diesem Grundstück Mehrfamilienhäuser gebaut werden könnten, so schlussfolgerte er, könnte dies den Bau von bis zu 108.000 neuen Häusern unterstützen.
Um ihre Einnahmen zu steigern und Gutes zu tun, nutzen religiöse Organisationen zunehmend ungenutztes Land und ungenutzte Gebäude als Lösung für bezahlbaren Wohnraum. Als Frau Goff 2018 in der Arlington Presbyterian Church ankam, befand sich Gilliam Place bereits im Bau.
„Unsere Gemeinde begann sich zu fragen: ‚Was ist der Sinn von uns?‘“, sagte Frau Goff. „Es ist eine große, existenzielle Frage, und sie hatten das Gefühl, dass bezahlbarer Wohnraum ein Problem ist, an dem sie etwas ändern können.“
Die Gemeindemitglieder beschlossen, ihr Gotteshaus abzureißen, das Land für 8,5 Millionen Dollar zu verkaufen und etwas Neues zu bauen. Unterwegs schloss sich die Kirche mit Arlington Partnership for Affordable Housing, einem gemeinnützigen Projektentwickler, zusammen. Die Kirche mietet derzeit 173 erschwingliche Häuser am Gilliam Place, in dem 500 Menschen leben, darunter auch Frau Budway.
Auch staatliche und lokale Regierungen erkennen das Potenzial zur Erhöhung des Wohnungsbestands. Andrew Gounardes, ein Senator des Staates New York, der den Süden Brooklyns vertritt, brachte im Dezember einen Gesetzentwurf ein, der, wie er sagte, „den Prozess und die Art und Weise rationalisieren würde, wie religiöse Institutionen, die zur Lösung der Wohnungskrise des Staates beitragen wollen, dazu in der Lage sein werden.“ entwickeln bezahlbaren Wohnraum auf ihrem Grundstück.“
Ähnliche Gesetzentwürfe wurden im Oktober in Kalifornien und 2019 in Seattle verabschiedet, und die Gesetzgeber in Virginia arbeiten derzeit an einem Gesetzentwurf, der auf dem Gesetz Kaliforniens basiert.
Unabhängig von den Gesetzen der Bundesstaaten stehen bei Projekten häufig entscheidende Entscheidungen auf lokaler Ebene an. Die Beteiligung der Nachbarschaft sei ein kleiner Schritt auf dem Weg, sagte Rev. David Bowers, Vizepräsident der glaubensbasierten Entwicklungsinitiative für Enterprise Community Partners, einem nationalen gemeinnützigen Entwickler. „Es gibt NIMBYISMUS, Baugenehmigungen“, sagte er. „Es liegt in der Natur des Tieres.“
Dann ist da noch die Finanzierungsfrage. Banken „zögern, Geschäfte mit Kirchen zu machen, aus Angst vor Zahlungsausfällen“, sagte Bischof RC Hugh Nelson, leitender Pastor am Ebenezer Urban Ministry Center in Brooklyn, der mit Brisa Builders Corporation an Ebenezer Plaza arbeitete, einem Projekt, das 523 bezahlbare Wohnungen, 43.000, umfasst Quadratfuß Schutz- und Pfarrfläche sowie 21.000 Quadratfuß Gewerbefläche in Brownsville.
Und der Entwicklungsprozess selbst erfordert Ausdauer. Ebenezer Plaza dauerte fast ein Jahrzehnt: Die Kirche hatte genug Geld gesammelt, um 2011 zwei Stadtblöcke in Brownsville für 8,1 Millionen US-Dollar zu kaufen, aber das Projekt musste mit Verzögerungen konfrontiert werden, darunter dem Auskauf von 22 bestehenden Mietern, Umweltsanierungen und einem Umwidmungsprozess. Im Jahr 2018 legten Bauarbeiter den Grundstein und drei Jahre später konnten die Bewohner endlich einziehen.
IKAR, eine jüdische Gemeinde in West Los Angeles, ist dabei, 60 Wohnungen für ältere Menschen zu schaffen, die früher obdachlos waren. „Wir sind im fünften Jahr und bis wir fertig sind, könnten es sechs Jahre sein“, sagte Brooke Wirtschafter, IKAR-Direktorin für Gemeindeorganisation. „Dies ist kein ungewöhnlicher Zeitplan.“
Darüber hinaus könnten „skrupellose“ Leute, die nach Geschäften suchen, auf religiöse Organisationen abzielen, vorausgesetzt, diese Organisationen seien möglicherweise nicht immobilienaffin, sagte Bischof Nelson und fügte hinzu, dass er Horrorgeschichten von anderen Pastoren gehört habe. Zu Beginn der Entwicklung von Ebenezer Plaza kehrte Bischof Nelson zur Schule zurück, um an einem Programm für Führungskräfte mit Schwerpunkt auf Immobilienentwicklung an der Fordham University teilzunehmen.
Richard King, 52, zog letztes Jahr in eine neue Wohnung im Ebenezer Plaza, nachdem er auf der Straße und in Notunterkünften gelebt hatte (wo er in einer Wohnungslotterie gewann). Er hatte verschiedene Jobs in einem Auslieferungslager, wurde jedoch bei einem Motorradunfall verletzt und sitzt im Rollstuhl.
In seinem neuen Ein-Zimmer-Haus können „mein Krankenpfleger und meine Ärzte jeden Tag zu mir kommen“, sagte Herr King. „Sonst müsste ich in einem Pflegeheim sein, und das will ich nicht.“
Von den neuen Gemeinden wird erwartet, dass sie den Wert der Nachbarschaft steigern und positive Veränderungen für die Bewohner mit sich bringen.
„Nachdem unser Grundstück umgewidmet wurde, stieg der Wert aller Grundstücke um uns herum“, sagte Bischof Nelson über Ebenezer Plaza. Und Kirchenmitglieder räumen rund um den Block auf, fügte er hinzu. „Wir möchten, dass dieser Raum widerspiegelt, wie Brownsville aussehen könnte, wenn die Menschen vor Ort Verantwortung für ihre Gemeinde übernehmen“, sagte er.
Für religiöse Organisationen ist dies „von grundlegender Bedeutung“, sagte Bowers. „Gotteshäuser gibt es in jeder Gemeinde“, sagte er. „Sie haben oft Land in einem Meer der Not – Lebensmittelwüsten, bezahlbare Wohnwüsten. Wenn wir diese Organisationen zusammenbringen können, können wir Veränderungen bewirken.“
