Neue Daten von Apartment List zeigen, dass die Mieten sechs Monate in Folge sanken, bevor sie im Februar wieder leicht anstiegen. Die Kosten für Mietverträge sind landesweit im Vergleich zum Vorjahr um 1 Prozent gesunken, wobei mehr als die Hälfte der größten Städte des Landes einen Rückgang verzeichnen musste. In Austin sanken die Kosten um 6,7 Prozent. In Atlanta 5,3 Prozent. Und in Nashville 5,1 Prozent.
Dies ist die Art von Trendwende, die Immobilienexperten anhand von Echtzeitdaten genau verfolgen, insbesondere da Hunderttausende neuer Wohnungen auf den Markt kommen und das Angebot nach Jahren der Knappheit ansteigen lassen. Auch die Nachfrage hat sich beruhigt, da die Mieter im Gegensatz zu den hektischen Tagen während der Coronavirus-Pandemie bleiben.
In den offiziellen Inflationsberichten wird diese Verschiebung jedoch kaum oder gar nicht deutlich. Im Januar ist eine wichtige Kennzahl der Wohnkosten im Vergleich zum Vormonat gestiegen. Der CPI zeigt auch, dass die Kosten für Unterkünfte im Vergleich zum Vorjahr um 6 Prozent gestiegen sind – ein Rückgang gegenüber dem Höchstwert von 8,1 Prozent, aber immer noch deutlich über dem Normalwert.
Ökonomen sagen schnell, dass a Der Wendepunkt steht vor der Tür und die Daten für Januar sind oft von saisonalen Störungen geprägt, die die Inflation in die Höhe treiben. Sie argumentieren auch, dass Echtzeitmetriken einfach Zeit brauchen, um die komplizierte Mathematik hinter den BLS-Berechnungen zu durchbrechen. Dies liegt unter anderem daran, dass eine einzelne Einheit nur alle sechs Monate in den Erhebungen erfasst wird, auch wenn sich die Mietkosten zwischenzeitlich geändert haben. Darüber hinaus verfolgt das BLS die Mieten für alle Mieter, nicht nur für diejenigen, die einen neuen Mietvertrag beginnen – Personen, die ein Jahr oder länger bleiben, bemerken möglicherweise nicht, dass sich ihre Kosten so schnell ändern.
Aber Experten und politische Entscheidungsträger rätseln immer noch darüber, warum die Spaltung Monat für Monat so ausgeprägt bleibt.
„Wir beobachten, wie ein großer Berg Schnee schmilzt, und alle zehn Minuten sehen wir, dass immer noch ein großer Schneehaufen liegt“, sagte Igor Popov, Chefökonom bei Apartment List. „Wir beobachten es nur so genau, dass es nicht so aussieht, als ob wir große Fortschritte sehen würden.“
Insgesamt hat die Inflation seit ihrem 40-Jahres-Höchststand erhebliche Fortschritte gemacht. Die Energiepreise sind seit dem sprunghaften Anstieg nach der russischen Invasion in der Ukraine deutlich gesunken. Die Lieferketten haben sich so weit erholt, dass die Preise für alle Arten von Waren, von Elektronikartikeln bis hin zu Fahrrädern, gesenkt werden konnten. Und obwohl die Inflationsübersicht vom Januar einen Teil dieser Fortschritte zunichte gemacht hat, folgte sie doch nach so vielen Monaten der Verbesserung, dass die Zentralbanker in diesem Jahr mehrere Zinssenkungen ins Auge fassen.
Dennoch ist der Immobilienmarkt weiterhin der Treiber der Gesamtinflationswerte. Und je länger das anhält, desto schwieriger könnte der Kampf der Federal Reserve gegen die Inflation werden. Mieten macht einen großen Teil des VPI aus. Das bedeutet, dass die Fed nicht in der Lage sein wird, die Gesamtinflation auf ein normales Niveau zu senken, bis auch die Immobilienpreise sinken. (Die Fed zieht es vor, einen anderen Inflationsmaßstab als den Verbraucherpreisindex zu verwenden, aber die von der Zentralbank bevorzugte Messgröße, die persönlichen Konsumausgaben, legt auch großen Wert auf den Wohnungsbau.)
Ein Teil des Rätsels besteht darin, dass sich die Inflation langsam ändert. Selbst wenn die realen Mieten stabil sind oder fallen, wissen Ökonomen, dass sie weit in die Zukunft schauen müssen, damit sich diese Veränderungen im Laufe der Zeit verstärken.
Orphe Divounguy, leitender Ökonom bei Zillow, stellte ein hypothetisches Szenario vor, in dem das Wachstum der Marktmieten vollständig stoppt. Selbst dann würde es weitere zwei Jahre dauern, bis die Werte unverändert blieben, um den gesamten Schutzindex auf normalere 2 Prozent zu senken.
„So stark sind die Kräfte der Unterversorgung“, sagte Divounguy.
Der Wohnungsmarkt wurde während der Pandemie auf den Kopf gestellt. Experten weisen jedoch darauf hin, dass der Wohnungsbau bis dahin jahrelang oder sogar jahrzehntelang schleppend verlaufen war Das bedeutete, dass das Land nicht über genügend Wohnungen verfügte, als die Pandemie ausbrach. Plötzlich wollten die Menschen ab 2020 schnell umziehen, sich von ihren Mitbewohnern trennen oder sich in mehr Raum ausbreiten. Schon bald kollidierte der Anstieg der Nachfrage mit dem Mangel an liefern.
Schließlich gelang der Durchbruch bei neuen Projekten, da die Lieferketten ihre Rückstände abbauten und die Zahl der Neueinstellungen im Baugewerbe zunahm. Als Teil dieser Aufholjagd kamen letztes Jahr Hunderttausende Einheiten auf den Markt, eine weitere Million ist für 2024 geplant. Analysten erwarten, dass sich die Preise noch weiter abkühlen, da der Lagerbestand weiter wächst.
Andere Teile des Immobilienmarktes haben sich jedoch nicht ganz wie erwartet entwickelt. Hohe Zinsen bremsen typischerweise den Markt für Hauskäufe indem die Hypothekenzinsen in die Höhe getrieben werden und es für Käufer schwieriger wird, sich Häuser zu leisten, sofern die Preise nicht sinken. Aber der Sektor hat sich als bemerkenswert widerstandsfähig erwiesen: Die Immobilienpreise steigen immer noch leicht an, obwohl die Hypothekenzinsen bei etwa 6 oder 7 Prozent liegen.
Dennoch geht die Fed davon aus, dass die Mietpreissteigerung ihren Weg bahnt. Auf einer Pressekonferenz im Januar sagte Fed-Chef Jerome H. Powell, es sei „jedermanns Prognose“, dass der Wandel irgendwann eintreten werde.
„Wir denken, dass das kommt, und wir wissen, dass es kommt“, sagte Powell. „Die Frage ist nur, wann und wie groß es sein wird.“
Ein Großteil des Landes ist möglicherweise bereits dort. Nehmen Sie Florida, das einige der Landesgrenzen gesehen hat höchstes Mietwachstum während des Pandemieschubs. Das Angebot wächst schnell: Laut der Florida Apartment Association befinden sich in Miami und Orlando jeweils mehr als 20.000 Apartmenthäuser im Bau, was über 10 Prozent des Gesamtbestands in diesen Märkten ausmacht.
Jetzt verzeichnen große Städte in Florida Mietrückgänge. Die Mieten in Jacksonville sind im Vergleich zum Vorjahr um 3 Prozent gesunken. Orlando erlebte den gleichen Rückgang.
Selbst in den Märkten, in denen die Mieten noch steigen, fallen die Zuwächse deutlich bescheidener aus. In Miami stiegen die Mieten zu Beginn des Jahres 2023 um fast 4 Prozent. Ein Jahr später stiegen die Preise nur noch um 1,7 Prozent.
„Wir verstehen, dass es eine Rubrik geben muss, die für die Berichterstattung über einen viel umfassenderen Datensatz geeignet ist“, sagte Chip Tatum, Executive Vice President der Florida Apartment Association. „Aber wenn man es auf einer detaillierteren Ebene betrachtet, ist es viel komplexer, als dieser Datensatz vermuten lässt. Die Verzögerungen stimmen nicht immer mit den Vorgaben des Marktes überein.“
Dieses Bild ist einer der Gründe, warum Ökonomen weiterhin optimistisch sind, dass die Verzögerungen überwunden werden – irgendwann. Jay Lybik, nationaler Direktor für Mehrfamilienanalysen bei CoStar, sagte, dass es normalerweise etwa drei Viertel des Jahres dauert, bis die Marktmiete in Regierungsstatistiken einfließt. Angesichts der bizarren Entwicklung der Wirtschaft und der daraus resultierenden Abweichung von den Modellen könnte sich dieser Zeitrahmen in die Länge ziehen. Aber die Hoffnungen wurden noch nicht enttäuscht.
„Die Art und Weise, wie [CPI] „Wenn man sich den Wohnungsbau im Allgemeinen ansieht“, sagte Lybik, „scheint es einfach nicht mit der Realität übereinzustimmen.“
