Das einzige Ziel war, kein Geld zu verlieren.
Als Matthew Kilboy die Eigentumswohnung in Washington, DC, auflistete, die er und sein Mann 2017 gekauft hatten, akzeptierten sie, dass höhere Zinssätze und ein schwacher Markt für Eigentumswohnungen bedeuteten, dass jeder Dollar über den 529.000 US-Dollar, die sie gezahlt hatten, ein Dollar war, den sie ihren Glückssternen danken würden für.
Eine ähnliche Einheit mit zwei Schlafzimmern und zwei Bädern in dem Gebäude war kürzlich für knapp eine halbe Million verkauft worden. Der im April gelistete Preis von 549.000 US-Dollar war im Grunde ein Wunsch.
Einen Monat später schloss das Paar bei 565.000 US-Dollar ab – dank einer wenig bekannten Annehmlichkeit, die mit steigenden Hypothekenzinsen immer beliebter wurde. Ihre Einheit war mit einer voraussichtlich 30-jährigen Hypothek mit einem festen Zinssatz von 2,25 Prozent ausgestattet, die sich das Paar nach einer Refinanzierung im November 2020 gesichert hatte. Durch die Ankündigung, dass der Käufer die Hypothek erben könne, erhielt das Paar, das nach Denver gezogen ist, mehrere überhöhte Gebote, die wie ein Relikt aus dem verzerrten Immobilienmarkt während der Corona-Sperrung wirkten.
„Es war der allererste Satz der Auflistung“, sagte Herr Kilboy, 39, ein ehemaliger Krankenpfleger der Marine, dessen durch das Department of Veterans Affairs abgesichertes Darlehen an den Käufer weitergegeben werden konnte. „Niemand konnte einen so niedrigen Zinssatz finden, also haben wir ihn wirklich vorangetrieben.“
Die Federal Reserve hat zwar die Zinserhöhungen verlangsamt, aber die monatlichen Hypothekenkosten sind immer noch mehr als doppelt so hoch wie vor 18 Monaten. Dies hat das Angebot an zum Verkauf stehenden Vorräten erheblich verringert, da Millionen von Hausbesitzern, die sich während der Pandemie Schnäppchenpreise gesichert hatten, davon abgehalten wurden, ihr Haus zu verkaufen und möglicherweise Hunderte von Dollar pro Monat an zusätzlichen Kreditkosten für ein neues Haus zu tragen hätten.
Da so wenig zum Verkauf steht, sind die Immobilienpreise trotz eines enormen Anstiegs der Kreditkosten stabil geblieben und haben sogar ihren Anstieg wieder aufgenommen. Unter Immobilienmaklern und Ökonomen herrscht die Meinung vor, dass jeder, der sich einen Hypothekenzins von 3 Prozent oder weniger gesichert hat, ein wertvolles Gut besitzt, das er nur ungern aufgeben möchte.
Aber jeder Vermögenswert hat einen Preis. Und jetzt versucht eine aufstrebende Gruppe von Investoren und Immobilienmaklern faktisch, Hypothekenzinsen von vor mehreren Jahren zu verkaufen, indem sie sie an neue Käufer weitergeben.
Redfin, das Immobilienmaklerunternehmen, verzeichnet einen steilen Anstieg von Einträgen wie dem von Mr. Kilboy mit Kommentaren wie „wunderschönes Haus mit einem voraussichtlichen Kredit von 3,25 Prozent“. Facebook-Gruppen sind entstanden, um Käufer für sie zu finden, und neue Unternehmen bieten Dienste an, um den Transfer zu beschleunigen.
„Hausbesitzer mit Hypotheken, die übernommen werden können, haben etwas Wertvolles, das viele Hauskäufer wollen und bereit wären zu zahlen“, sagte Daryl Fairweather, Chefökonom bei Redfin. „Für Menschen, die gekauft haben, als die Immobilienpreise fast ihren Höchststand erreichten, die Hypothekenzinsen aber noch niedrig waren, kann dies eine attraktive Möglichkeit sein, einem reumütigen Kauf zu entgehen.“
Investoren sind ebenso gespannt: Das beschönigende „kreative Finanzwesen“ ist zu einem großen Gesprächsthema auf Websites wie BiggerPockets geworden, einem Forum, in dem Vermieter Tipps zu Themen wie der Abwicklung von Kurzzeitmieten und dem Kauf einer Erstinvestitionsimmobilie austauschen. In Büchern, Seminaren und YouTube-Videos geben Influencer Ratschläge, wie man in Schwierigkeiten geratene Hausbesitzer finden kann, die bereit sind, eine Hypothek mit niedrigem Zinssatz ohne Wissen ihrer Bank zu übertragen – eine wertvolle, aber äußerst riskante Strategie, von der Titelfirmen sagen, dass sie sie schon häufiger gesehen haben.
„Es ist einfach zu verlockend“, sagte Scott Trench, Geschäftsführer von Bigger Pockets, und fügte hinzu, dass viele dieser Strategien häufig zusätzliche Risiken und Papierkram mit sich bringen, mit dem die meisten Menschen nicht vertraut sind.
Von alltäglich bis zwielichtig scheint alles die Art und Weise zu unterstreichen, in der der Immobilienmarkt des Landes durch Bedauern eingefroren wurde. Käufer ärgern sich darüber, dass es keine günstigen Hypotheken mehr gibt. Auf dem Höhepunkt der Pandemie zögern die Verkäufer, ihre Preise zu senken. Anstelle von Akzeptanz versuchen einige wenige Entschlossene, mit Fantasie und Kleingedrucktem ein Portal zu den Tagen des billigen Geldes im Jahr 2021 zu schaffen.
Die meisten US-Hypotheken sind nicht direkt übertragbar. Bei einer Vielzahl beliebter staatlich abgesicherter Hypotheken – etwa bei der Federal Housing Administration, dem Department of Veterans Affairs und dem Department of Agriculture – sei dies jedoch in der Regel der Fall, sagte Michael Fratantoni, Chefökonom der Mortgage Bankers Association. Laut Black Knight, einem Hypothekentechnologie- und Datenanbieter, werden diese Kredite häufig von Erstkäufern in Anspruch genommen und machen etwa ein Viertel der ausstehenden Hypotheken aus.
Theoretisch hat jeder der Millionen Hausbesitzer, die eine vermeintlich niedrige Hypothek haben, einen wertvollen Vorteil, den er mit seinem Haus verkaufen kann. Dennoch sagen Immobilienmakler, dass es in der Praxis schwierig sein kann, sie zu übertragen. Beispielsweise können Hausbesitzer, die eine VA-besicherte Hypothek übertragen, ihre Möglichkeit verlieren, ein weiteres ähnliches Darlehen zu erhalten, es sei denn, sie finden einen VA-berechtigten Käufer, der ihre ursprüngliche Hypothek übernimmt.
Oder stellen Sie sich einen Hausbesitzer vor, der eine Hypothek mit niedrigem Zinssatz hat, aber einen Teil davon zurückgezahlt hat: Um den Kredit zu übernehmen, müsste ein Käufer eine hohe Anzahlung leisten, um das Eigenkapital des Verkäufers abzudecken – etwas, das nur sehr wenige Menschen können Tun.
Craig O’Boyle hofft, ein Unternehmen zu gründen, das Annahmen schneller und einfacher macht. Herr O’Boyle ist ein Immobilienmakler, der seit drei Jahrzehnten Häuser in Colorado verkauft, lange genug, dass er sich daran erinnert, dass er die Türstopper-Verträge durchlesen musste, die Käufer und Verkäufer jetzt einfach auf DocuSign durchklicken. Als er die Zeilen über die Vermutung bestimmter Kredite las, sagte er, habe er schon lange geglaubt, dass diese Eigentümer plötzlich feststellen würden, dass ihre Schulden einen Wert hätten, wenn die Zinsen jemals in die Höhe schnellen würden.
„Und dann kommt diese Verschiebung auf dem Zinsmarkt“, sagte Herr O’Boyle.
Letztes Jahr gründeten er und ein Partner Assumption Solutions, ein Beratungsunternehmen, das Immobilienmaklern gegen eine Bearbeitungsgebühr von 1.100 US-Dollar pro Deal dabei hilft, Hypotheken zwischen Verkäufern und Käufern zu übertragen. In seinem Pitch vor den Agenten argumentiert Herr O’Boyle, dass sie ebenso wie Marmorarbeitsplatten oder einen Blick auf die Berge auf Zinssätze unter 3 Prozent drängen.
„Sie vermarkten dies und nehmen an, Sie konkurrieren mit dem Haus nebenan. Ihr Haus sollte entweder schneller oder für mehr Geld verkauft werden“, sagte er.
Selbst für die überwiegende Mehrheit der Menschen, die eine herkömmliche Hypothek aufnehmen, die nicht übertragen werden kann, wird eine Art Zinsausgleich zur Norm. Die Immobilienpreise sind zwar von ihrem Allzeithoch im Juni letzten Jahres gefallen, sie sind jedoch nicht annähernd genug gesunken, um den Anstieg der Hypothekenzinsen auszugleichen, und sie steigen wieder.
Um neue Kredite anzukurbeln, haben Hypothekenbanken damit begonnen, Produkte zu vermarkten, bei denen Kreditnehmer die Zinsen „nach unten kaufen“ können, indem sie mehrere tausend Dollar für ein oder zwei Jahre mit deutlich niedrigeren Zinsen zahlen. Eines der beliebtesten Produkte ist ein „2/1 Buydown“, bei dem ein Kreditnehmer für eine Zinssenkung von zwei Prozentpunkten im ersten Jahr und einem Prozentpunkt im zweiten Jahr zahlt.
Einfach ausgedrückt: „Die meisten Häuser sind bei den heutigen Preisen unerschwinglich“, sagte Luis Solis, ein Immobilienmakler in Phoenix und Portland, Oregon.
Ein Großteil der jüngsten Geschäfte von Herrn Solis beinhaltete irgendeine Form von Zinsausgleich, der im Grunde genommen eine Preissenkung sei, sagte er. In der Regel handelt es sich um einen Pauschalbetrag bei Abschluss, mit dem Käufer vorübergehend günstigere Konditionen erwerben können. Verkäufer mit viel Eigenkapital können den Zwischenhändler ausschalten und den Kauf des Käufers zu einem günstigeren Preis finanzieren, indem sie als Kreditgeber fungieren – Verkäuferfinanzierung nennt man das.
Hypotheken aufnehmen, Zinsen abbezahlen: Das sind kreative, aber unkomplizierte Lösungen gegen steigende Kreditkosten. Aber nebenbei versuchen immer mehr Investoren, die Häuser mit minimalem Barmittel kaufen möchten, eine graue Finanzierungstechnik – bekannt als „Subject to“ oder „Subto“ –, bei der sie versuchen, Menschen zu finden, die mit ihren Schulden in Verzug geraten sind und eine Nebenvereinbarung treffen, um ihre (zinsgünstigen) Zahlungen zu übernehmen. (Der Deal soll „vorbehaltlich“ eines bestehenden Darlehens sein.)
Bei hohen Zinssätzen hat die Strategie offensichtlich ihren Reiz, ist aber mit einem großen Sternchen versehen: Sobald ein Haus den Besitzer wechselt, haben Banken in der Regel das Recht, den Kredit zu kündigen – das heißt, zu verlangen, dass der Hypothekensaldo des Verkäufers sofort vollständig zurückgezahlt wird . Auch wenn der Käufer mit seinen Zahlungen in Verzug gerät, kann die Immobilie immer noch zwangsversteigert werden – was die Kreditwürdigkeit des Verkäufers für ein Haus ruiniert, das er oder sie nicht mehr besitzt.
Dennoch sagte Bill McAfee, Präsident von Empire Title, dass er eine Zunahme von Kunden beobachtet habe, die ihren Titel unter diesen Bedingungen ändern wollten, und dass Aktienoffenlegungen beide Seiten warnten, was schief gehen könne.
„Ich sage nicht, dass ich damit einverstanden bin, aber es ist eine Möglichkeit, mit sehr wenig Geld in Immobilien zu gelangen“, sagte er. „Sie müssen herausfinden, ob es das Risiko wert ist.“
