Wenn es um berühmte Jubiläen geht, dürfte die Einführung der Festhypothek wohl kaum ein Thema sein, das die meisten Menschen im Auge behalten.
Aber die Briten haben sie in Scharen übernommen, seit vor 35 Jahren die erste Festhypothek eingeführt wurde, und heute sind sie für die Mehrheit der Hausbesitzer das Produkt der Wahl.
Die damalige Halifax Building Society führte im November 1988 die erste festverzinsliche Hypothek in Großbritannien ein.
Eine Erinnerung: Die damalige Halifax Building Society führte im November 1988 die erste festverzinsliche Hypothek im Vereinigten Königreich ein
Etwa zur gleichen Zeit erschien der Film „Ein Fisch namens Wanda“, der Kultsong „Orinoco Flow“ von Enya erreichte Platz eins der britischen Charts und Margaret Thatcher wurde offiziell die am längsten amtierende Premierministerin des 20. Jahrhunderts.
Mithilfe von Andrew Hagger von MoneyComms werfen wir einen Blick darauf, wie sich die Hypotheken- und Immobilienlandschaft seitdem verändert hat.
Nach Angaben von UK Finance sind derzeit insgesamt 8,8 Millionen Wohnhypotheken ausstehend, der Großteil davon (82 Prozent) sind Festzinsverträge.
Hagger, Experte für persönliche Finanzen und Gründer von MoneyComms, sagt: „In den letzten dreieinhalb Jahrzehnten haben Festhypotheken den Markt für Wohnkredite revolutioniert.“
„Sie waren für viele Verbraucher von grundlegender Bedeutung, die die finanzielle Sicherheit und Stabilität suchten, die diese Art von Hypothekenprodukten bietet.“
„Im Jahr 1996 hatte nur jede fünfte Hypothek einen Festzins; 2010 war die Hälfte der Hypotheken festgeschrieben; und in den letzten Jahren wurden mindestens neun von zehn neuen Hypotheken fixiert.
„Der Hypothekenmarkt ist von vor 35 Jahren nicht mehr wiederzuerkennen, heute ist er weitaus wettbewerbsintensiver und dynamischer.“
Höhen und Tiefen: Der Zinssatz für die erste Festhypothek Großbritanniens betrug 12,75 %. Wenn wir 35 Jahre bis heute vorspulen, beträgt die durchschnittliche Rate für eine zweijährige Reparatur 5,63 %.
Immobilien sind weniger erschwinglich als 1988
Viele Leute argumentieren, dass die Kombination aus hohen Hypothekenzinsen und hohen Immobilienpreisen dazu führt, dass Wohneigentum heute unerschwinglicher denn je ist.
Andere widersprechen dieser Ansicht jedoch häufig mit dem Hinweis, dass die heutigen Hypothekenzinsen beispielsweise nichts im Vergleich zu den zweistelligen Zinssätzen der 1980er Jahre seien.
Was ist also richtig?
Der Zinssatz für die erste festverzinsliche Hypothek des Vereinigten Königreichs betrug 12,75 Prozent und der durchschnittliche britische Immobilienpreis lag nach Angaben des britischen Grundbuchamts bei 55.448 £.
Wenn wir 35 Jahre vorwärts blicken, liegt der durchschnittliche Zinssatz für eine zweijährige Festschreibung laut der Bank of England bei 5,63 Prozent, während der durchschnittliche Immobilienpreis mit 291.044 £ mehr als das Fünffache des Niveaus von 1988 beträgt.
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Ist es jetzt mehr oder weniger erschwinglich? Die Hypothekenzinsen mögen heute viel niedriger sein als 1988, aber die Immobilienpreise sind mehr als fünfmal teurer
Die Untersuchung ergab, dass im November 1988 die monatliche Hypothekenrückzahlung für jemanden, der 75 Prozent des durchschnittlichen Hauspreises aufnahm, 461 £ betrug und 44 Prozent des durchschnittlichen Bruttogehalts ausmachte.
Obwohl die Immobilienpreise im Vergleich zum Vorjahr gestiegen sind, hielten die historisch niedrigen Festhypothekenzinsen die durchschnittlichen Hypothekenkosten im gesamten Jahrzehnt zwischen 2010 und 2020 unter 30 Prozent des Durchschnittsgehalts.
Allerdings würde heute eine Hypothek mit einem Beleihungswert von 75 Prozent auf ein Haus mit durchschnittlichem Preis dank der steigenden Hypothekenzinsen in den Jahren 2022 und 2023 einen Rekordwert von 51,3 Prozent des durchschnittlichen Bruttogehalts ausmachen.
Dieser plötzliche Anstieg der Zinssätze seit Ende 2022 hat dazu geführt, dass die jährlichen Hypothekenkosten als Prozentsatz des Bruttogehalts von 30,9 Prozent im November 2021 auf 51,3 Prozent zwölf Monate später sprunghaft angestiegen sind.
Andrew Hagger, Experte für persönliche Finanzen und Gründer von MoneyComms, sagt, der Hypothekenmarkt sei von vor 35 Jahren nicht mehr wiederzuerkennen, heute sei er viel wettbewerbsintensiver und dynamischer
Im Jahr 1988 hätte eine Hypothek, die 75 Prozent des typischen Immobilienwertes abdeckte, 41.586 £ betragen. Bei einem Zinssatz von 12,75 Prozent hätte dies bei einer Rückzahlung über eine Laufzeit von 25 Jahren einer Zahlung von 461 £ pro Monat entsprochen.
Heutzutage würde eine Hypothek, die 75 Prozent des durchschnittlichen Immobilienwerts abdeckt, 218.355 £ betragen. Wenn der Durchschnittssatz immer noch 12,75 Prozent betragen würde, entspräche dies 2.421 £ pro Monat.
Da der durchschnittliche Zinssatz für einen zweijährigen Festzins derzeit jedoch bei 5,63 Prozent liegt, belaufen sich die monatlichen Rückzahlungen laut der Analyse von MoneyComms derzeit auf 1.358 £.
Seit 1988 ist der durchschnittliche Immobilienpreis um mehr als das Fünffache (5,2x) gestiegen, aber die aktuellen Zinssätze bedeuten, dass die monatlichen durchschnittlichen Hypothekenrückzahlungen geringfügig weniger als dreimal so hoch sind (2,95x).
Verlagerung hin zu längeren Hypothekenlaufzeiten
In den letzten Jahrzehnten gab es einen klaren Trend, dass die Briten ihre Kredite über einen längeren Zeitraum aufnehmen.
Dies wird typischerweise durch eine Verlängerung der Laufzeit einer Hypothek erreicht. Dies ist die Anzahl der Jahre, für die sich jemand bereit erklärt, seine Hypothek zurückzuzahlen.
Durch die Wahl einer längeren Laufzeit können Käufer die Höhe ihrer monatlichen Zahlungen reduzieren – da die Zinsen jedoch länger anfallen, zahlen sie insgesamt mehr.
Die durchschnittliche Laufzeit von Hypotheken für Erstkäufer ist im Laufe der Jahre stetig gestiegen. Im Jahr 2005 betrug die durchschnittliche Laufzeit 25 Jahre. Heute sind es 31 Jahre.
Nach Angaben von UK Finance nahmen bis Ende letzten Jahres weit über die Hälfte der Erstkäufer und ein Drittel der Umzugsunternehmen Kredite mit einer Laufzeit von mehr als 30 Jahren auf.
Beliebt: Die erste Festhypothek wurde vor 35 Jahren eingeführt und ist seitdem für die Mehrheit der britischen Hausbesitzer und Hauskäufer zum Produkt der Wahl geworden
Andrew Hagger fügt hinzu: „Das ist in Ordnung, wenn es sich nur um eine vorübergehende Möglichkeit handelt, die monatlichen Zahlungen für einen kurzen Zeitraum vor der Umschuldung zu leisten, aber wenn man die Laufzeit von mehr als 30 Jahren bis zum Ende durchhält, sind die zusätzlichen Kosten ziemlich erschreckend.“
„Wenn jemand eine Hypothek in Höhe von 218.355 £ zum aktuellen Durchschnittszinssatz von 5,63 Prozent aufnehmen würde, würde das über 25 Jahre 407.459 £ kosten, über eine Laufzeit von 35 Jahren jedoch 500.474 £ – also zusätzliche 93.015 £ –, selbst bei einem konservativeren Hypothekenzins Bei 4 Prozent würde die Differenz 60.221 £ betragen.’
> Sollte ich die Laufzeit meiner Hypothek verlängern, um die monatlichen Raten zu senken?
Was kommt als nächstes für Hypothekennehmer?
Starke Erhöhungen der Hypothekenzinsen führen nun zu extremen Zahlungsschocks, wenn Menschen ihre Festzinsverträge verlängern.
Vor zwei Jahren lag der durchschnittliche zweijährige Festzinssatz bei knapp 2 Prozent, und jeder, der jetzt einen alten Vertrag abschließt, wird wahrscheinlich einen Schock erleben, wenn seine Hypothekenzahlungen plötzlich in die Höhe schießen.
Mittlerweile beträgt der durchschnittliche zweijährige Festzins mehr als 5,5 Prozent und die variablen Standardzinssätze liegen bei bis zu 9,49 Prozent.
Mit weiteren 1,6 Millionen Festzinsverträgen, die im Jahr 2024 enden, bedeutet dies laut UK Finance, dass mehr als 4,4 Millionen Kreditnehmer seit Beginn der Reihe von Leitzinserhöhungen im Dezember 2021 einen Zinsschock erlitten haben werden.
Zahlungsschock: Die starken Anstiege der Hypothekenzinsen führen nun zu extremen Zahlungsschockszenarien, wenn Menschen ihre Festzinsverträge verlängern
Alastair Douglas, Vorstandsvorsitzender des Kreditdatenunternehmens TotallyMoney, sagt: „13 Jahre lang hielt die Bank of England den Leitzins unter 1 Prozent, und der Gedanke, dass er plötzlich auf 5,25 Prozent steigen würde, war fast unvorstellbar.“
„Die Menschen gewöhnten sich an billiges Geld – und Tiefstzinsen trugen dazu bei, die Immobilienpreise in die Höhe zu treiben.“
„Und während die Zinsen höher und die Löhne niedriger waren, waren Häuser vor 35 Jahren viel billiger.“
„Hypothekenkosten machen heute einen erheblich größeren Prozentsatz des Einkommens einer Person aus, und zwei Jahre grassierender Inflation werden ihre Schwierigkeiten, mithalten zu können, noch verschärft haben.“
„Bei der Beantragung eines Kreditprodukts – und insbesondere wenn es sich um einen so hohen Betrag handelt – ist es wichtig, gründlich zu recherchieren und eine Reihe von Optionen in Betracht zu ziehen.
„Ein unabhängiger Makler könnte helfen, aber bedenken Sie auch, dass sich sowohl Ihre Umstände als auch die Welt um Sie herum jederzeit ändern können.“
Die besten Hypothekenzinsen und wie man sie findet
Die Hypothekenzinsen sind erheblich gestiegen, da der Leitzins der Bank of England rasch gestiegen ist.
Wenn Sie Ihr erstes Eigenheim kaufen, umziehen oder eine Umschuldung vornehmen möchten oder ein Vermieter sind, der eine Immobilie vermietet, ist es wichtig, eine gute, unabhängige Hypothekenberatung von einem Makler einzuholen, der Ihnen dabei helfen kann, das beste Angebot zu finden.
Um unseren Lesern bei der Suche nach der besten Hypothek zu helfen, hat This is Money eine Partnerschaft mit dem unabhängigen, gebührenfreien Makler L&C geschlossen.
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Sie können auch verschiedene Laufzeiten von Hypotheken mit festem Zinssatz vergleichen, von zweijährigen bis hin zu fünfjährigen und zehnjährigen Zinssätzen, wobei die monatlichen und Gesamtkosten angezeigt werden.
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