Golden Visa-Programme, die einst ein Segen waren, verlieren ihren Glanz

Als Ana Jimena Barba, eine junge Ärztin, letztes Jahr in einem Krankenhaus in Madrid zu arbeiten begann, zog sie zu ihren Eltern eine halbe Stunde außerhalb der Stadt, bis sie genug sparen konnte, um sich ein eigenes Haus zu kaufen. Doch als sie begann, sich Häuser im selben Dorf anzusehen, lagen die Preise für fast alles bei über 500.000 Euro.

Der Betrag – fast das Zwanzigfache des durchschnittlichen Jahresgehalts in Spanien – entspricht zufällig den Kosten für das „Goldene Visum“ des Landes, ein Programm, das wohlhabenden Ausländern, die dort Immobilien kaufen, eine Aufenthaltserlaubnis gewährt. Nach einem Jahrzehnt hat das Programm Investitionen in Milliardenhöhe eingesammelt, aber auch dazu beigetragen, eine verheerende Immobilienkrise für die eigenen Bürger anzuheizen.

„Ich kann mir nichts leisten“, sagte Dr. Barba, eine Allergologin, die jeden Monat 100 Überstunden leistet, um einen Notgroschen zu sparen. „Wenn Ausländer die Preise für diejenigen von uns, die hier leben, erhöhen, ist das eine Ungerechtigkeit“, sagte sie.

Angesichts des wachsenden Drucks, die Wohnungsnot zu bewältigen, kündigte Spanien diesen Monat an, dass es seine goldenen Visa abschaffen werde, was die jüngste Folge eines umfassenderen Rückzugs von Regierungen in ganz Europa aus dem Programm sei.

Ein halbes Dutzend Länder der Eurozone boten die Visa auf dem Höhepunkt der europäischen Schuldenkrise im Jahr 2012 an, um klaffende Haushaltsdefizite auszugleichen. Länder, die internationale Rettungspakete benötigten – darunter Spanien, Irland, Portugal und Griechenland – waren besonders verzweifelt auf der Suche nach Bargeld, um ihre Gläubiger zurückzuzahlen, und sahen einen Weg, Investoren anzuziehen und gleichzeitig ihre maroden Immobilienmärkte wiederzubeleben.

Länder haben einen Glücksfall geerntet: Allein Spanien hat 14.576 Visa ausgestellt, die an wohlhabende Käufer gebunden sind, die Immobilieninvestitionen von mehr als 500.000 Euro tätigen. Aber die Preise, die sie sich leisten können, verdrängen Menschen wie Dr. Barba aus einem Markt, der durch den Aufstieg von Airbnb und die Anziehungskraft von Wall-Street-Investoren bereits stark aufgebläht war.

„Der Zugang zu Wohnraum muss ein Recht und kein spekulatives Geschäft sein“, sagte Pedro Sánchez, Spaniens Premierminister, diesen Monat in einer Rede, als er das Ende des Golden-Visa-Programms des Landes ankündigte. „Großstädte stehen vor stark angespannten Märkten und es ist fast unmöglich, angemessenen Wohnraum für diejenigen zu finden, die bereits leben, arbeiten und ihre Steuern zahlen.“

Die Visa machen es Menschen außerhalb der Europäischen Union leicht, das Recht auf einen vorübergehenden Aufenthalt zu erwerben, manchmal ohne im Land leben zu müssen. Investoren aus China, Russland und dem Nahen Osten strömten herbei, um über sie Immobilien zu kaufen.

In den letzten Jahren folgten im Zuge des Brexits britische Staatsangehörige diesem Beispiel und schnappten sich Häuser in Griechenland, Portugal und Spanien. Zu ihnen gesellten sich immer mehr Amerikaner, die einen Lebensstil genießen wollten, den sie sich in großen US-Städten nicht leisten konnten.

Doch mittlerweile werden in ganz Europa goldene Visa-Programme auslaufen oder ganz eingestellt, da die Regierungen versuchen, den Schaden am Immobilienmarkt wiedergutzumachen. Und nach der russischen Invasion in der Ukraine forderten EU-Beamte die Regierungen auf, diese Maßnahmen zu beenden, und warnten davor, dass sie für Geldwäsche, Steuerhinterziehung und sogar organisierte Kriminalität missbraucht werden könnten.

Portugal, das mehr als 5,8 Milliarden Euro an Investitionen durch die Visa eingesammelt hat, änderte im Oktober sein Programm, um Immobilien als Investition zu streichen, um spekulative Käufe zu reduzieren und einen überhitzten Immobilienmarkt abzukühlen. Ein Zustrom von Ausländern hat Tausende einkommensschwache portugiesische Bürger aus ihren Häusern in Städten wie Lissabon vertrieben.

Die Regierung in Lissabon versucht, das Problem des bezahlbaren Wohnraums mit neuen Regeln zu lösen, die Vermieter dazu verpflichten würden, leerstehende Wohnungen an Familien zu vermieten, die Mieten zu begrenzen und einige Gewerbeimmobilien in Wohnungen umzuwandeln.

Irland hat sein Programm letztes Jahr eingestellt, teilweise um Bedenken auszuräumen, dass russische Staatsangehörige damit Geld waschen würden.

Griechenland, eines der letzten Länder in Europa, das ein goldenes Visum anbietet, erhöht seine Schwelle für Auslandsinvestitionen von 500.000 Euro im Raum Athen und auf beliebten Inseln wie Mykonos und Santorini auf 800.000 Euro. Der Premierminister des Landes, Kyriakos Mitsotakis, räumte ein, dass der Wohnungsmangel und der Druck auf den Mietmärkten, insbesondere in der Umgebung von Athen, stark unter Druck stünden, sagte jedoch, die Regierung wolle weiterhin Investoren anlocken. Allein von 2021 bis 2023 hat Griechenland durch die Visa 4,3 Milliarden Euro an Investitionen eingesammelt.

In einem im März vom Institute of Labor Economics veröffentlichten Bericht hieß es, die Visaprogramme hätten dazu beigetragen, die wirtschaftliche Entwicklung in den Ländern anzukurbeln, die sie anbieten. Doch die Regierungen müssen „ein empfindliches Gleichgewicht zwischen der Erzielung wirtschaftlicher Vorteile und dem Schutz vor potenziellen Risiken“ finden, darunter Geldwäsche und grassierende Gentrifizierung, heißt es in dem Bericht.

Der Rückgang kommt, da eine umfassendere Immobilienkrise Europa erfasst, nachdem die Immobilienmärkte jahrelang eine tiefgreifende Metamorphose durchgemacht haben, die zunehmend Arbeitskräfte mit bescheidenem Einkommen, darunter Ärzte, Lehrer und Polizisten, verdrängt hat.

Die Gentrifizierung breitet sich seit Jahrzehnten in allen europäischen Städten aus, aber der Aufstieg von Airbnb und anderen Anbietern von Kurzzeitmieten hat die Erschwinglichkeitskrise beschleunigt. Dies war insbesondere in Ländern der Fall, die von der europäischen Schuldenkrise betroffen waren und in denen Immobilieneigentümer entdeckten, dass sie mit der Vermietung an Touristen mehr verdienen konnten als an Einheimische, deren Finanzen durch Sparprogramme unter Druck geraten waren.

Goldene Visa-Programme verschärften die Belastung. In Griechenland, das Ausländern zunächst ein fünfjähriges Aufenthaltsvisum gewährte, wenn sie 250.000 Euro investierten, schossen viele Wohnungs- und Hausangebote rund um Athen und auf den windigen griechischen Inseln plötzlich von Schnäppchenpreisen auf 250.000 Euro, was für die meisten Griechen unerschwinglich war .

Laura McDowell, eine Maklerin der in Athen ansässigen Immobilienagentur Mobilia, sagte, dass kurzfristige Mieten die Mieten in den Stadtzentren unerschwinglich gemacht hätten und dass sich das Problem verschlimmert habe, als Investoren aus zahlreichen Ländern Häuser, die im Rahmen von Golden-Visa-Programmen erworben worden seien, in Ferienwohnungen umwandelten. Das Angebot an bezahlbarem Wohnraum wird weiter verknappt.

Das Vorhaben lockte vor allem chinesische Staatsbürger an, von denen viele mit Koffern voller Bargeld nach Athen flogen. Chinesische Investmentgesellschaften kauften auch Gebäude in einkommensschwachen Vierteln und Gegenden mit Studentenwohnheimen, renovierten Wohnungen und verkauften sie an Visumsuchende weiter. Heutzutage befinden sich selbst in einst unerwünschten Gegenden in und um Athen ganze Wohnblöcke größtenteils im Besitz von Ausländern.

„Die durch goldene Visa in die Höhe getriebenen Preise sind nicht gesunken“, sagte Frau McDowell. „Griechen wurden ausgepreist.“

In Spanien machten chinesische Investoren fast die Hälfte der Visumantragsteller aus, gefolgt von Russen. Die von der Europäischen Zentralbank festgelegten niedrigen Zinssätze haben das Problem in den letzten Jahren verschärft, indem sie mehr Immobilieninvestoren aus dem Visumprogramm lockten, sagte Ernest Urtasun, Spaniens Kulturminister.

Die spanische Regierung plant den Bau von 40.000 Sozialwohnungen für Menschen mit begrenzten Mitteln als Teil eines umfassenderen Plans zur Wiederherstellung erschwinglicher Unterkünfte.

Aber es ist ungewiss, ob Leuten wie Dr. Barba schnell geholfen wird. Trotz der Erholung Spaniens von der Finanzkrise konnten die Löhne nicht mit dem Wachstum auf dem Immobilienmarkt Schritt halten. Fast ein Fünftel der Arbeitnehmer verdient den Mindestlohn von 1.134 Euro im Monat, während die Mieten in Madrid im Jahr 2023 um 15 Prozent stiegen. Eine Inflationsrate von 3,2 Prozent hat die Belastung noch verstärkt.

Dr. Barba hat in den letzten drei Jahren Geld für eine Anzahlung für ein Haus gespart. Sie mietete ein Zimmer in einer Wohngemeinschaft in Barcelona, ​​als sie ihre Ausbildung zur Allergologin in einem Krankenhaus in der Innenstadt begann. Doch ihr monatliches Einkommen wurde durch die grundlegenden Lebenshaltungskosten wie Essen, Miete und Transport aufgezehrt.

Um mehr zu sparen, wurde sie ins Krankenhaus in Madrid verlegt und lebt jetzt mietfrei bei ihren Eltern außerhalb der Stadt. Sie leistet Überstunden, um ihr Gehalt auf 1.900 Euro aufzubessern. Doch selbst im Dorf ihrer Eltern, die Häuser kosten, die eine halbe Million Euro kosten, fühlt sie sich hoffnungslos.

„Es würde Jahre dauern, genug zu sparen, um eine Kaution für ein Haus zu hinterlegen“, sagte Dr. Barba. „Ein Haus zu kaufen ist einfach ein Traum.“

Rachel Chaundler trug zur Berichterstattung aus Madrid bei und Niki Kitsantonis aus Athen.