Genau ein Jahr, nachdem die US-Notenbank im vergangenen März begonnen hatte, die Zinsen zu erhöhen, um die Inflation zu bremsen – nachdem sie im März 2020 auf null gesenkt worden war – fielen die Immobilienpreise zum ersten Mal seit 131 Monaten.
Damit wurde die längste Preiswachstumsserie aller Zeiten gestoppt, da der mittlere Preis für Bestandsimmobilien für alle Wohnungstypen im Februar gegenüber dem Vorjahr um 0,2 % auf 363.000 US-Dollar zurückging, wie aus Daten hervorgeht, die am Dienstag von der National Association of Realtors veröffentlicht wurden.
Bisher hat die Fed den Federal Funds Rate acht Mal auf eine Spanne von 4,5 % bis 4,75 % angehoben. Am Mittwoch könnte sie dies erneut tun, da sie auf eine prognostizierte Zielrate von 5,1 % zusteuert.
Der pandemiebedingte Boom auf dem Immobilienmarkt, bei dem die Immobilienpreise über einen Zeitraum von zwei Jahren um 40 % stiegen, begann sich in der zweiten Jahreshälfte zu verlangsamen, da sich die Hypothekenzinsen im Vergleich zu Jahresbeginn verdoppelten.
Wie haben sich die Zinserhöhungen der Federal Reserve auf den Immobilienmarkt ausgewirkt?
„Die Fed ist tatsächlich sehr effektiv darin, den Immobilienmarkt zu beschleunigen und zu verlangsamen, fast zu effektiv“, sagt Daryl Fairweather, Chefökonom bei Redfin. “Wenn
In jedem Fall war der Immobilienmarkt übermäßig empfindlich gegenüber dem, was die Fed mit den Zinssätzen gemacht hat, sowohl als die Zinssätze niedrig waren als auch jetzt, wenn die Zinssätze hoch sind.“
Seit die US-Notenbank im Dezember 2021 ankündigte, dass sie die kurzfristigen Zinssätze anheben würde, um die Inflation einzudämmen – die ein Vier-Jahrzehnt-Hoch erreicht hatte – führte dies zu einem stetigen Anstieg der Hypothekenzinsen.
Zwischen der Ankündigung der Fed im Dezember und ihrer Genehmigung einer Erhöhung um einen Viertelprozentpunkt am Mittwoch stiegen die Hypothekenzinsen für ein 30-jähriges Festdarlehen Anfang März von 3,3 % auf fast 4 %.
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Hauskäufer überschwemmten den Wohnungsmarkt im ersten Quartal des Jahres, als sie versuchten, die erwarteten Hypothekenzinserhöhungen zu übertreffen – was zu einem der wettbewerbsfähigsten Quartale seit Beginn der Pandemie führte.
Nachdem sie im Juni ein Rekordhoch von 413.800 $ erreicht hatten, begannen die Eigenheimpreise im Monatsvergleich zu sinken, bevor sie sich im Februar leicht erholten.
„Die Preise wären nicht gefallen, wenn die Federal Reserve die Zinssätze nicht so aggressiv angehoben hätte“, sagt Lawrence Yun, Chefökonom der National Association of Realtors. „Ein Opfer der Politik der Fed, abgesehen von den Regionalbanken, ist der Wertverlust einiger Eigenheimbesitzer.“
Wenn die Fed nichts getan hätte, wo wären die Hauspreise heute gewesen?
Während sich Experten einig sind, dass die Geldpolitik der Fed im vergangenen Jahr den Preisanstieg gebremst hat, gehen die Meinungen darüber auseinander, was passiert wäre, wenn sie gar nichts unternommen hätte.
„Ich glaube nicht, dass sich die Erschwinglichkeit tatsächlich geändert hätte, aber es wäre wie reif für eine Blase gewesen. Wenn die Zinssätze zu lange niedrig geblieben wären, hätte sich auf dem Immobilienmarkt eine Blase gebildet, bei der ein Anstieg der Zinssätze ein viel härterer Rückgang gewesen wäre.”
Die Immobilienpreise waren in den Jahren 2020 und 2021 aufgrund des Ungleichgewichts zwischen Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt auf einem Höhenflug, sagt PNC Senior Economist Abbey Omodunbi.
„Seit die Fed im vergangenen Jahr mit der Straffung der Geldpolitik begonnen hat, haben wir eine deutliche Verlangsamung der Immobilienaktivitäten erlebt. Das Immobilienpreiswachstum hätte sich beschleunigt, wenn die Fed nicht begonnen hätte, die Geldpolitik zu straffen.“
Es stimmt zwar, dass die Zinserhöhungen der Fed, die zu höheren Hypothekenzinsen führten, das Preiswachstum verlangsamten, aber es ist nicht klar, was das Kontrafaktische gewesen wäre, so Lisa Sturtevant, Chefökonomin von Bright MLS.
„Das Ziel der Zinserhöhungen war es, die Inflation zu senken. Eine ungebremste Inflation hätte auch die Kaufkraft der Käufer ernsthaft geschwächt, sodass sich das schnelle Tempo des Preiswachstums ohnehin verlangsamen könnte“, sagt sie.
Jeff Taylor, Gründer und Geschäftsführer von Mphasis Digital Risk und Vorstandsmitglied der Mortgage Bankers Association, stimmt dieser Einschätzung zu.
Wenn die Fed nichts unternommen hätte und die Inflation weiter galoppiert wäre, wären die Preise höchstwahrscheinlich aufgrund einer viel schnelleren Rezession und wirtschaftlichen Schwierigkeiten gefallen, sagt er.
„Wenn es um die Durchschnittspreise bestehender Häuser geht, ist es für Käufer von Eigenheimen am relevantesten, die Preisentwicklung im Vergleich zum Vormonat und im Verhältnis zum Höhepunkt der Pandemie zu betrachten. Die Preise bestehender Eigenheime im Februar von 363.000 USD waren gegenüber Januar um 4.000 USD gestiegen, aber gegenüber dem Höchststand aus der Pandemiezeit von 413.800 USD im Juni 2022 um 50.800 USD gesunken“, sagt er.
Sollte die Federal Reserve die Zinsen erneut erhöhen? Welche Auswirkungen wird es auf die Immobilienpreise haben, wenn sie es tun oder nicht?
Die Federal Reserve befindet sich mit der anstehenden Entscheidung, ob der kurzfristige Zins erhöht werden soll, zwischen Stein und Stein, sagt Sturtevant.
„Meiner Meinung nach sollten sie die Zinserhöhungen diesen Monat aus zwei Gründen pausieren: erstens die Unsicherheit im Finanzsektor, die zumindest teilweise durch schnelle Zinserhöhungen verursacht wurde, und zweitens wegen der Art und Weise, wie die Daten zu den Wohnkosten erhoben werden , sinkende Mieten und Eigennutzkosten haben sich noch nicht auf den CPI ausgewirkt, werden dies aber in den kommenden Monaten tun.
Wenn die Fed die Zinssätze anhebt, ist mit einem verhalteneren Immobilienmarkt im Frühjahr zu rechnen, als ursprünglich zu Beginn des Jahres erwartet, sagt sie.
„Wenn die Fed die Zinsen nicht anhebt, könnte das ihre Besorgnis über den Finanzsektor und die wirtschaftliche Stabilität im Allgemeinen signalisieren, was die Hypothekenzinsen nach unten drücken und dem Frühlingsmarkt einen Energieschub verleihen könnte“, sagt sie.
Fed-Erhöhungen sorgen für Schlagzeilen, aber die Hypothekenzinsen sind niedriger als seit geraumer Zeit, mehr als 1 % von ihrem Höchststand von 7,375 % am 20. Oktober 2022, sagt Taylor.
„Es ist der tägliche Handel mit Hypothekenanleihen – nicht die Maßnahmen der Fed – der die Hypothekenzinsen bewegt“, sagt Taylor. „Wenn Anleiheninvestoren optimistisch werden, wenn sie sehen, dass die Fed ihre Arbeit zur Mäßigung der Inflation erledigt, werden die Hypothekenzinsen sinken, da eine niedrigere zukünftige Inflation Anleihen wertvoller macht.“
Und das sind eigentlich gute Nachrichten für Eigenheimbesitzer, und da die Fed ihren Inflationskampf vorantreibt, werden die Hypothekenzinsen wahrscheinlich weiter sinken, sagt er.
„Die Preise fielen von ihrem Höchststand, als höhere Zinsen infolge des Inflationskampfes der Fed die Hausverkäufe verlangsamten“, sagt er. „Die Preise sind im Februar leicht gestiegen, da die Zinsen im Januar auf fast 6 % gesunken sind.“
Swapna Venugopal Ramaswamy ist Korrespondentin für Wohnen und Wirtschaft für USA TODAY. Sie können ihr auf Twitter @SwapnaVenugopal folgen und sich hier für unseren Daily Money Newsletter anmelden.
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