Eine Einigung in einem US-Rechtsstreit könnte den Eckpfeiler der Immobilienbranche auf den Kopf stellen: Provisionen

Die Kosten für den Verkauf eines Hauses in den Vereinigten Staaten könnten sich dramatisch ändern.

Eine Immobilienhandelsgruppe hat sich auf einen bahnbrechenden Deal geeinigt, mit dem einst ein Eckpfeiler der Branche gestrichen wird: die sechsprozentige Verkaufsprovision, die an Makler gezahlt wird.

In Kanada wollen die Gerichte in zwei gegen verschiedene Immobilienbehörden eingereichten Klagen zum gleichen Schluss kommen und eine umfassende Änderung der Art und Weise erzwingen, wie Makler ihre Gebühren berechnen, wenn ein Haus verkauft wird.

„Wir sind durch ein Kartell von Maklern und Immobilienverbänden hierher gekommen, die die Regeln kontrollieren, und das schon seit sehr langer Zeit“, sagte Garth Myers, Prozessanwalt bei der Anwaltskanzlei Kalloghlian Myers in Toronto.

Er reichte die vorgeschlagenen Sammelklagen beim Bundesgericht im Namen von Klägern ein, die behaupten, dass die Canadian Real Estate Association, das Toronto Regional Real Estate Board und mehrere lokale Makler- und Franchisegeber gemeinsam Gebühren festgelegt und die Preise für Immobilienprovisionen illegal in die Höhe getrieben hätten .

Im Mittelpunkt sowohl der Fälle in den USA als auch in Kanada steht die undurchsichtige Art und Weise, wie Immobilienmakler ihre Gebühren berechnen.

Klagen drehen sich um das Wettbewerbsgesetz

In Kanada gibt es in verschiedenen Gerichtsbarkeiten unterschiedliche Gebührenstrukturen. In Ontario beispielsweise wird eine Provision von fünf Prozent des Verkaufspreises eines Hauses zwischen den Maklern des Käufers und des Verkäufers aufgeteilt.

Bei einem Durchschnittspreis von 1.225.000 US-Dollar im letzten Monat für ein Haus in Toronto würden sich die Maklergebühren auf 61.250 US-Dollar belaufen.

In Vancouver berechnen Makler sieben Prozent auf die ersten 100.000 US-Dollar des Verkaufspreises und zwischen 2,5 und drei Prozent auf den Restbetrag. Die Makler würden also zwischen 29.500 und 34.000 US-Dollar an Gebühren für ein Haus im Wert von 1 Million US-Dollar aufteilen.

In den USA berechnen Makler im Allgemeinen eine Provision von fünf oder sechs Prozent.

Diesen verschiedenen Gerichtsbarkeiten ist jedoch gemeinsam, dass die an den Makler des Käufers gezahlte Gebühr im Preis des Hauses enthalten ist, während ein Verkäufer mit seinem Makler verhandeln und eine bessere Gebühr erhalten kann.

Ein potenzieller Käufer kann die Details eines Hauses im sogenannten Multiple Listing Service (MLS) nachschlagen. Die Auflistung enthält alles, was sie über eine Immobilie wissen möchten – von der Größe und den Steuern bis hin zu Upgrades und Annehmlichkeiten –, gibt jedoch nicht an, wie viel Maklergebühren ein Käufer zahlen muss.

Myers sagte, das bestehende System ermögliche es Maklern, Kunden von Häusern fernzuhalten, die nicht die volle Provision zahlen.

„Für uns ist klar, dass Verbraucher betrogen werden, es ist für uns klar, dass die Regeln die Kosten für Käufervermittlungsprovisionen erhöhen“, sagte er. „Die offene Frage, die das Gericht nun klären muss, ist, ob es sich hierbei um ein kriminelles Verhalten im Sinne des Wettbewerbsgesetzes handelt. Und darüber streiten wir vor Gericht.“

Es wird wahrscheinlich Jahre dauern, bis die Fälle geklärt sind.

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Die US-Industrie wehrt sich

In den USA gibt es bereits heftige Meinungsverschiedenheiten darüber, was der gerichtliche Vergleich – der die Rechtsansprüche von Hausverkäufern auf Immobilienprovisionen beendet – tatsächlich bedeutet.

Am 15. März, dem Tag, an dem die US-Vereinbarung in Höhe von 418 Millionen US-Dollar bekannt gegeben wurde, erklärte die National Association of Realtors, dass die Gebühren immer vom Markt und nicht durch Absprachen zwischen Maklern festgelegt worden seien. Außerdem, so die Gruppe, seien diese Gebühren immer verhandelbar gewesen.

„Entschädigungsangebote tragen dazu bei, den Zugang zu professioneller Vertretung zu erleichtern, die Kosten für Hauskäufer für die Inanspruchnahme dieser Dienstleistungen zu senken, faire Wohnmöglichkeiten zu erhöhen und den potenziellen Käuferpool für Verkäufer zu vergrößern“, sagte der Verband in einer Erklärung, in der er die Grundzüge der Vereinbarung darlegte.

Seitdem wehren sich namhafte Maklerunternehmen gegen die Vorstellung, dass die Branche dadurch zu Veränderungen gezwungen sein wird.

„Seit der Ankündigung des Vergleichs gab es in den Medien zahlreiche Artikel und Geschichten darüber, was dies für Käufer und Verkäufer bedeutet“, sagte Budge Huskey, Präsident und CEO von Premier Sotheby’s International Realty in Naples, Florida, in einer am Dienstag veröffentlichten Erklärung .

„Bedauerlicherweise spiegeln die meisten ein tiefes Unverständnis des Immobiliengeschäfts sowie falsche Behauptungen wider.“

Huskey sagte, die Vorstellung, dass Verkäufer dem Makler des Käufers keine Gebühr mehr zahlen würden, sei einfach falsch.

„Es gab zu keinem Zeitpunkt eine Verpflichtung für einen Verkäufer, dem Käufer eine Entschädigung zu zahlen, dennoch ist es eine historische Praxis, die seit dem Aufkommen moderner Wohnimmobilien außerordentlich gut funktioniert hat“, sagte er.

Makler in Kanada wie ReMax sagen nicht viel öffentlich, während die Fälle vor Gericht verhandelt werden. Ein Sprecher der Organisation sagte lediglich: „Wir äußern uns nicht zu laufenden Rechtsstreitigkeiten.“

Die Reaktion der USA wird hier genau beobachtet

„Es ist wichtig zu beachten, dass die Rechtsstreitigkeiten in Kanada und den USA in unterschiedlichen rechtlichen und tatsächlichen Kontexten stattfinden und sich die Rechtsstreitigkeiten hier in Kanada in einem viel früheren Stadium befinden“, sagte die Canadian Real Estate Association in einer Erklärung gegenüber CBC News und fügte hinzu: „ Wir werden die Entwicklungen in den USA weiterhin beobachten.“

In der Erklärung heißt es weiter, dass Käufer und Verkäufer in Kanada „schon immer in der Lage waren, Provisionen mit ihrem Makler auszuhandeln …“ Auf Käuferseite sind in mindestens sieben kanadischen Provinzen Käufervertretungsvereinbarungen erforderlich. In diesen Vereinbarungen werden die Bedingungen festgelegt wie Dienstleistungen und Gebühren zwischen einem Makler und seinem Käufer. Dies entspricht mehr als 80 Prozent der in Kanada verkauften Häuser.“

Immobilienexperten diesseits der Grenze haben die Reaktion der USA sehr genau beobachtet.

Murtaza Haider, Professor für Immobilienmanagement an der Toronto Metropolitan University, sagte, die beiden Systeme seien so ähnlich, dass er davon ausgeht, dass die Gerichtsverfahren hier zum gleichen Ergebnis führen werden wie die in den USA

Aber, sagte er, die Menschen sollten ihre Erwartungen zügeln.

„Wir werden nicht dafür sorgen, dass ein System in die Luft fliegt. Im Grunde gibt es dem Käufer das Recht, mit dem Makler zu verhandeln, eine Provision für die Dienste, die er in Anspruch nimmt oder nicht“, sagte Haider.

Später stellt er sich ein System vor, in dem einige Käufer einem Makler eine volle Provision zahlen, um ihn bei der Suche nach einem Haus, der Ermittlung des Preises und dem Abschluss des Verkaufs zu unterstützen, während andere lediglich jemanden benötigen, der ihnen bei der Einreichung der Unterlagen hilft.

Haider warnte davor, dass die Änderung des Systems einige unbeabsichtigte Folgen haben könnte. Derzeit sei die an die Makler des Käufers und des Verkäufers gezahlte Gebühr im Wesentlichen im Preis des Hauses enthalten, sagte er. Bei den Gebühren handelt es sich nicht um zusätzliche Abschlusskosten, die über den Hauspreis hinausgehen.

„Im Moment ist es in der Hypothekensumme verankert, Sie müssen also keine Police aus eigener Tasche bezahlen. Aber [if you] die Flexibilität und Verhandlungsfreiheit haben, so viel [may be] „Das kommt sofort aus eigener Tasche“, sagte Haider.