Die Rezession auf dem Immobilienmarkt geht bereits zu Ende

„Wir befinden uns nicht in einer Rezession“, sagte Evans. „Wir befinden uns in einer gewissen Abschwächung. Aber ich glaube nicht, dass Rezession das richtige Wort dafür wäre.“

Das ist die zunehmende Botschaft von Hausbauern, Immobilienmaklern und Ökonomen, die sagen, dass die Rezession auf dem Immobilienmarkt im letzten Jahr – von der viele befürchteten, dass sie anhalten würde, während die Federal Reserve darum kämpfte, die Zinsen anzuheben und die Inflation einzudämmen – sich bereits gewendet hat. Die Lieferketten werden entspannter, was das Vertrauen der Bauherren stärkt und den Bautrupps hilft, Häuser schneller fertigzustellen. Hohe Hypothekenzinsen dämpfen die Nachfrage, dämpfen sie jedoch nicht gänzlich. Nachdem die hektischen Bietergefechte der Pandemie nun vorbei sind, stehen jederzeit mehr Häuser zur Verfügung, was den Käufern einige Optionen bietet. Und nachdem die Preise in der zweiten Hälfte des Jahres 2022 gesunken sind, stabilisieren sie sich langsam, eine weitere Abkehr von den verzerrten Märkten der Pandemie.

Die Mietpreise beginnen endlich von den Höchstständen der Pandemie zu sinken

Auch für die Gesamtwirtschaft sind das gute Nachrichten. Der Wohnungssektor – von der Vergabe von Arbeitsplätzen über Hauskäufe bis hin zu Hypothekendarlehen – ist ein wichtiger Treiber für Verbraucherausgaben und Wirtschaftswachstum. Es ist auch eine der Branchen, die am empfindlichsten auf die Zinssätze reagieren, die die Fed um 10 % angehoben hat historisch schneller Clip ab März 2022.

„Die Immobilienrezession ist vorbei, aber es stellt sich die Frage: ‚Wie wird die Erholung aussehen?‘“, sagte Lawrence Yun, Chefökonom der National Association of Realtors. „Der ideale Aufschwung besteht darin, dass wir mehr Lagerbestände haben und mehr Angebot auf den Markt kommt, sodass potenzielle Hauskäufer Zugang zum Kauf eines Hauses haben, ohne dass es zu einem Preisanstieg kommt.“

Landesweit herrscht nach wie vor ein massiver Wohnungsmangel. Ökonomen schätzen, dass das Land zwischen 1,5 und 5 Millionen Wohnungen benötigt, um diese Lücke zu schließen. Das Problem wird dadurch verschärft, dass aktuelle Hausbesitzer mit niedrigen Hypothekenzinsen – sagen wir 3 oder 4 Prozent – ​​ihre Häuser nicht verkaufen und so das Angebot verstopfen – ein Phänomen, das Ökonomen „das Haus hassen, aber die Hypothek lieben“ nennen.

Ein Problem für den Wohnungsmarkt: Die Menschen wollen ihre günstigen Hypotheken nicht kündigen

Es gibt jedoch Anzeichen dafür, dass eine Erholung im Gange ist. Nach den neuesten Daten des Ministeriums für Wohnungsbau und Stadtentwicklung und des Census Bureau stiegen die Verkäufe neu gebauter Einfamilienhäuser im Mai auf den höchsten Stand seit Februar 2022. Das bedeutete einen Anstieg um 12,2 Prozent im Vergleich zum Vormonat.

Nach Angaben der National Association of Home Builders machten neue Häuser im Mai ebenfalls 31 Prozent des Gesamtbestands aus, verglichen mit typischeren 15 Prozent vor der Pandemie.

Auch die Preise verbessern sich. Die Immobilienpreise erreichten im Juni 2022 ihren Höhepunkt und sanken dann im weiteren Verlauf des Jahres, als die Immobilienrezession Einzug hielt. Aber sie erholen sich stetig. Saisonbereinigt zeigte der genau beobachtete S&P CoreLogic Case-Shiller Index, dass die Preise im April im Vergleich zu März um 0,5 Prozent stiegen, dem dritten Monat in Folge mit moderaten Steigerungen. Die Preise liegen immer noch 1,8 Prozent unter dem Juni-Höchstwert.

Der Standort ist wichtig. Saisonbereinigte Daten zeigten, dass von den 20 größten vom Index erfassten Ballungsräumen nur einer zwischen März und April einen Preisrückgang verzeichnete. Die Preise in Boston stiegen im Monatsverlauf um 1,5 Prozent. In Charlotte 0,7 Prozent.

Vor fünf Jahren kaufte Jay Thompson sein Haus in Matlacha, Florida, für 375.000 US-Dollar. Damals glaubte er nicht, dass er auf lange Sicht dort bleiben würde; Er fischt gern und seine Frau wollte näher am Strand sein. Als sie einen Umzug nach Süd-Venedig planten, brachten sie ihr Haus letzten Sommer für 850.000 US-Dollar auf den Markt, „gerade als der Markt gerade dabei war, von seinen hohen Höchstständen abzufallen“, sagte er.

Das Haus wurde nicht verkauft, und dann musste Thompson die nächsten Monate damit verbringen, Hurrikanschäden zu reparieren. Im Mai listete er das Haus für 750.000 US-Dollar erneut auf und verkaufte es später in diesem Monat für 725.000 US-Dollar – fast doppelt so viel wie er fünf Jahre zuvor dafür bezahlt hatte.

Dennoch fragt sich Thompson, ob die Verkäufer in der Region auch bei einer Neukalibrierung des Marktes weiterhin den Höchstverkaufspreisen des letzten Jahres hinterherjagen werden.

„In diesem speziellen Bereich ist es schwer zu verkaufen, weil die Leute noch nicht bereit sind, den Preis zu senken“, sagte Thompson. „Sie erinnern sich noch daran, wie lukrativ es im Jahr 2022 war, und sind nicht bereit – vor allem, wenn sie erst kürzlich gekauft haben –, ihre Preise zu senken, um sie an den aktuellen Markt anzupassen.“

Es ist das perfekte Einsteigerhaus. Aber es ist nur zur Miete.

In Boise, Idaho, erlebte die Immobilienmaklerin Debbi Myers, wie der lokale Markt explodierte, als Westküsten-Transplantatoren und andere hereinströmten und verfügbare Häuser aufkauften. Dann, als die Fed letztes Jahr die Zinsen anhob, gab es laut Myers einen leichten Rückzug der Käufer, da einige Leute abwarteten, was mit den Hypothekenkosten und der Gesamtwirtschaft passieren würde.

Aber jetzt nähern sich die Dinge der Normalität. Häuser bleiben zwischen 60 und 90 Tagen auf dem Markt und nicht wie in der Pandemie verrückt „60 oder 90 Minuten“, scherzte Myers. Laut Boise Regional Realtors ist in Ada County, Idaho, die Zahl der auf dem Markt befindlichen Einfamilienhäuser im Juni den vierten Monat in Folge gestiegen. In diesem Monat lag der mittlere Verkaufspreis bei 545.000 US-Dollar – 8 Prozent weniger als im Juni 2022, aber der dritte Monat in Folge mit Zuwächsen.

„Unsere Preise lagen über und dann unter, und jetzt pendeln sie sich irgendwie dort ein, wo sie sein sollten“, sagte Myers.

Sehen Sie, wie viele Barkäufer Häuser in Ihrer Nachbarschaft ergattert haben

Das Beispiel von Boise und das von Evans im Norden von Texas stimmen mit der Sichtweise der Fed auf den Immobiliensektor überein. Aus dem Protokoll der Juni-Sitzung der Zentralbank ging hervor, dass einige Beamte der Ansicht waren, dass die Auswirkungen der hohen Zinssätze auf den Markt „die Talsohle durchschritten zu haben schienen, da sich die Hausverkäufe, die Bauherrenstimmung und die Neubauten seit Jahresbeginn ein wenig verbessert haben“.

Das „Beige Book“ der Fed, das Wirtschaftsanekdoten und Umfragedaten aus dem ganzen Land zusammenfasst, lieferte einige weitere Beispiele. Die Dallas Fed berichtete, dass sich die Bauzyklen verbessert haben und dass in der zweiten Jahreshälfte mit einem Anstieg der Baubeginne zu rechnen ist. Die Philadelphia Fed sagte, dass die Verkäufe bestehender Häuser leicht anstiegen, aber immer noch unter denen der Vorjahre lagen, insbesondere im normalerweise geschäftigen Frühjahr.

Was als nächstes passiert, könnte davon abhängen, wie viel stärker die Fed darauf drängt, die Wirtschaft zu bremsen. Die Inflation ist deutlich zurückgegangen, aber sie ist immer noch nicht so niedrig, wie es die Behörden gerne hätten. Nach 15 Monaten und 10 aufeinanderfolgenden Zinserhöhungen ließ die Fed die Zinsen im Juni unverändert, signalisierte jedoch, dass bis zum Jahresende zwei weitere Zinserhöhungen folgen würden. Eine dieser Erhöhungen, wahrscheinlich um einen Viertelprozentpunkt, wird später in diesem Monat erwartet. Als die Märkte die nächste Zinserhöhung einpreisten, stieg die 30-jährige Festhypothek laut Freddie Mac letzte Woche leicht auf 6,96 Prozent.

„Niemand spricht von einer aggressiven Erholung“, sagte Robert Dietz, Chefökonom der NAHB. „Sie wissen, dass es Zwischenstopps und Starts geben wird. … Wenn die Zinssätze um 20 oder 30 Basispunkte steigen, wird es eine gewisse Auspreisung geben.“

Ryan Basten, ein Maklerpartner in Ulster County, NY, hat beobachtet, wie immer mehr Menschen aus dem Hudson Valley vertrieben wurden, wo die Preise während der Pandemie explodierten, als New Yorker ins Landesinnere flohen. Basten sagte, es bestehe immer noch eine große Nachfrage nach Häusern zwischen 500.000 und 800.000 US-Dollar, insbesondere bei Käufern, die sich nicht von hohen Zinssätzen abschrecken lassen. Der durchschnittliche Hauspreiskäufer, „falls es ihn gibt“, sagte er, könnte im Vergleich zu Zeiten vor der Pandemie fast das Doppelte für ein Haus bezahlen, zwischen dem bloßen Preisanstieg und den hohen monatlichen Zahlungen.

Es gibt bei weitem nicht genug Häuser, aber es gab einige Verbesserungen; Die Tage auf dem Markt haben sich ungefähr verdoppelt, von etwa 34 Tagen auf 70. Dennoch befürchtet er, dass die Immobilienerholung, wenn sie anhält, nicht alle erreichen wird.

„Ich sehe keine Lockerung“, sagte Basten. „Ich denke, das, was wir erleben, wird noch eine Weile anhalten.“