Das ist eine willkommene Nachricht für Millionen amerikanischer Mieter, von denen viele gezwungen sind, ihr Budget jedes Mal zu überfordern, wenn eine neue Zahlung fällig wird. Doch es ist noch ein weiter Weg: Die Wohnkosten sind nach wie vor der mit Abstand wichtigste Faktor treibt die Inflation voran. Und die Lösung des Problems hängt von unzähligen Faktoren ab, vom Kampf der Federal Reserve um die Abkühlung der Wirtschaft bis hin zur Erschwinglichkeit neuer Einheiten, die ans Netz gehen.
„Es hat lange gedauert“, sagte Danielle Hale, Chefökonomin bei Realtor.com. „Aber es stellt sich die Frage, wie weit die Mieten sinken werden?“
Seit Monaten warten Ökonomen, Wohnungsexperten und Mieter gleichermaßen auf eine Wende am Mietmarkt. Die Kosten stiegen im Laufe der Jahre 2020 und 2021 – da die Menschen von zu Hause aus arbeiteten und überlegten, wo sie leben wollten oder mit wem sie zusammenlebten – bevor sie Mitte 2022 ihren Höhepunkt erreichten.
Da sich das Preiswachstum verlangsamte, wurde erwartet, dass die Auswirkungen in der zweiten Hälfte des Jahres 2023 am deutlichsten sein würden, da die Mietverträge aus dem Vorjahr verlängert würden. Das bedeutet nicht zwangsläufig, dass die Mietkosten plötzlich sinken. Aber sie steigen nicht mehr unkontrolliert.
„Das Bild, das ich in meinem Kopf habe, ist wie ein Ballon, der schnell zur Decke schwebt und dann an der Decke herumspringt“, sagte Igor Popov, Chefökonom bei Apartment List. „Die Mieten hängen sozusagen an der Decke wie ein Ballon, der einfach in die Höhe schwebte.“
Popov fügte hinzu: „Einerseits ist es gut, dass der Ballon aufgehört hat, aufzusteigen. Aber für viele Mieter ist es immer noch schwierig, es zu bekommen.“
Der Wandel auf dem Mietmarkt zeigt sich in hochfrequenten Branchendaten wie Realtor.com. Auch der Juni-Bericht von Apartment List zeigte, dass das Mietwachstum zu einer Jahreszeit abflacht, in der es normalerweise an Dynamik gewinnt. Es wird jedoch viel länger dauern, bis sich ein breiterer Trend in den staatlichen Inflationsdaten zeigt, die anderen Branchenindikatoren hinterherhinken und die Mietkosten etwas anders messen. (Der Verbraucherpreisindex des Bureau of Labor Statistics soll beispielsweise die Miete annähern, die jeder zahlt, und nicht nur die Kosten für leerstehende Wohneinheiten.)
Der jüngste Inflationsbericht zeigte, dass die Mieten im Mai im Vergleich zum Vormonat um 0,5 Prozent gestiegen sind, was nur eine geringfügige Verbesserung gegenüber einem Anstieg von 0,6 Prozent im April darstellt. Die Mietkosten lagen immer noch um 8,7 Prozent höher als im Vorjahr. Die Inflation liegt im Allgemeinen immer noch deutlich über dem Normalniveau, und die Wohnkosten sind ein wesentlicher Grund dafür.
Dennoch gibt es Grund zum Optimismus: Ungefähr 1 Million Mehrfamilien-Mieteinheiten sollen später in diesem und im nächsten Jahr ans Netz gehen, sagte Popov. Es bleibt jedoch die offene Frage, ob diese neuen Einheiten – von denen viele zum oberen Ende des Marktes tendieren werden – alle Arten von Nachfrage in verschiedenen Städten und zu unterschiedlichen Preisen befriedigen werden.
„Das Problem ist, dass es, selbst wenn die neuen Mietverträge verlängert würden, immer noch lange dauert, bis dies sichtbar wird“, sagte Diane Swonk, Chefökonomin bei KPMG. „Es gibt diese Verzögerungen, die wirklich wichtig sind. Wir wissen, dass viel Speicherplatz online verfügbar wird, und das sind gute Nachrichten. Aber auf dem Immobilienmarkt kommt es immer noch zu Bietergefechten um das geringe Angebot, das es gibt.“
Entscheidend wird sein, was mit der Miete passiert bei der Feststellung, ob der Wohnungsmarkt andere Ungleichheiten überwinden kann. Am einen Ende des Spektrums nehmen die Räumungen in vielen Städten zu, nachdem die Schutzmaßnahmen aus der Zeit der Pandemie abgelaufen sind. Manche Mieter können das verlieren ihre Häuser, wenn ihre Miete plötzlich steigt und sie nicht Hunderte von Dollar mehr pro Monat schlucken können. Swonk sagte, die Wiedereinführung der Studienkreditzahlungen im Oktober werde die Budgets einiger Mieter noch mehr belasten.
Unterdessen fallen die Immobilienpreise im ganzen Land, nachdem sie während der Pandemie in die Höhe geschossen sind. Aber der Standort macht einen großen Unterschied. Im vergangenen Jahr kam es in dicht besiedelten städtischen Gebieten generell zu einem langsameren Wachstum und sogar zu sinkenden Preisen. Aber Vorstädte und ländliche Gebiete verzeichnen weiterhin Aufwärtsbewegungen, so eine Analyse der Washington Post von Daten zum Immobilienwert von Black Knight, einem Anbieter von Hypotheken- und Immobilientechnologie und -daten.
Die Fed geht davon aus, dass ihr Kampf um die Verlangsamung der Wirtschaft auch den Immobilienmarkt weiter abkühlen wird. Der Vorstoß der Fed, den Leitzins anzuheben, ließ auch andere Zinssätze in die Höhe schnellen, wobei der Zinssatz für 30-jährige Festhypotheken im vergangenen Jahr einen Höchststand von über 7 Prozent erreichte. Sie liegt immer noch deutlich über 6 Prozent – ein deutlicher Anstieg Ende 2021, als die Zinsen unter 3 Prozent lagen.
Das hat dazu beigetragen, die Nachfrage nach neuen Häusern etwas einzudämmen. Aber es hat nicht zu einem gewaltigen Rückgang der Immobilienpreise geführt oder den Immobilienmarkt völlig zum Erliegen gebracht.
Auf einer Pressekonferenz Anfang des Monats, nachdem die Fed die Zinsen zum ersten Mal seit März 2022 unverändert gelassen hatte, sagte Fed-Vorsitzender Jerome H. Powell, er erwarte eine Normalisierung der Kosten auf dem Immobilienmarkt. Vieles von der Zentralbank Eine erfolgreiche Abkühlung der Wirtschaft wird davon abhängen, ob sich diese Prognose als richtig erweist.
„Man sieht dort, dass die Neumieten in neuen Mietverträgen auf niedrigem Niveau eingehen. Und es ist wirklich eine Frage der Zeit, bis das durch die Pipeline geht“, sagte Powell. „Tatsächlich denke ich, dass jede Prognose, die die Leute derzeit machen, dass die Inflation in diesem Jahr sinken wird, eine große Dosis – in diesem und im nächsten Jahr – eine, eine ganze Menge, Desinflation enthalten wird [coming] aus dieser Quelle.“
