Peter Chu, ein pensionierter Anwalt, der in Portland, Oregon, lebt, zahlt fast 400 US-Dollar pro Monat für seine Lagereinheit in Seattle, wo er früher lebte. Dieser Satz ist seit 2022 um etwa 150 US-Dollar gestiegen.
Herr Chu ist in einer Branche gefangen, die vor einigen Jahren während der Coronavirus-Pandemie boomte, jetzt aber feststellt, dass sie viel zu viele Mieteinheiten gebaut hat. Während die Branche die sogenannten Straßentarife senkt, um neue Kunden anzulocken, zahlen ihre Bestandskunden deutlich höhere Tarife, die manchmal zweimal oder öfter im Jahr angehoben werden.
Die Nachfrage nach Selfstorage kühlte ab, als ein Überangebot an neuen Angeboten auf den Markt kam, insbesondere in Städten wie Phoenix und Atlanta, sagte Tyson Huebner, Forschungsleiter bei Yardi Matrix, einem Geschäftsbereich des Immobilienverwaltungssoftwareunternehmens Yardi.
„Im Moment war es wirklich attraktiv, aber sobald man mit der Planung und dem Bau fertig ist, bis zur Lieferung, ist man irgendwie in einem anderen Markt“, sagte er.
Viele Entwickler, die durch die Pandemie dazu angespornt wurden, Geld in neue Self-Storage-Einrichtungen zu investieren, wurden von diesem Nachfragerückgang überrascht. In den Sun Belt-Märkten, wo in den letzten Jahren ein Großteil der Self-Storage-Flächen gebaut wurde, haben sinkende Mietpreise in Verbindung mit steigenden Bau- und Finanzierungskosten einige Entwickler dazu veranlasst, sich ganz von Projekten zurückzuziehen.
Laut SpareFoot, einer Online-Plattform, auf der Menschen nach Lagereinheiten suchen können, lag die durchschnittliche Monatsmiete für eine Einheit in den Vereinigten Staaten im März bei 85,14 US-Dollar, verglichen mit 108,58 US-Dollar zwei Jahre zuvor.
Laut Yardi Matrix wurden im vergangenen Jahr 245 Self-Storage-Bauprojekte aufgegeben, mehr als doppelt so viele wie im Vorjahr.
Yardi Matrix prognostizierte, dass die Self-Storage-Umsätze im Jahr 2024 zum ersten Mal seit der Finanzkrise im Jahr 2008 völlig zurückgehen könnten. Der Sektor sieht sich nach Jahren mit dem konfrontiert, was Michael Elliott, Aktienanalyst beim Investmentforschungsunternehmen CFRA, als „erheblichen Gegenwind“ bezeichnete Wachstum. Laut Yardi Matrix hat die Branche von 2010 bis 2019 jährlich durchschnittlich 439 Lagereinrichtungen hinzugefügt. Von 2020 bis 2023 stieg diese Zahl auf 735.
Einer der Gründe für den Nachfragerückgang ist, dass die Menschen nicht mehr so häufig umziehen. Während der Pandemie floh eine Welle von Stadtbewohnern aus ihren Häusern, da die Büros geschlossen wurden, und viele suchten nach mehr Platz im Freien und Wohnorten, die näher an der Familie liegen. Wenn Menschen aus Wohnungen und Eigentumswohnungen auszogen, brauchten sie oft einen Ort, an dem sie ihre Sachen unterbringen konnten – und Lagerunternehmen versuchten, dieser Nachfrage nachzukommen.
Aber Amerikaner wandern nicht mehr so häufig aus städtischen Zentren ab. Und seit die Federal Reserve vor zwei Jahren damit begann, die Zinsen anzuheben, um die Inflation einzudämmen, hat der entsprechende Anstieg der Hypothekenzinsen den Immobilienmarkt in einen tiefen Stillstand versetzt. Wenn die Zahl der Hausverkäufe laut der National Association of Realtors den Tiefststand seit fast drei Jahrzehnten erreicht, wie es im Jahr 2023 der Fall war, nimmt auch die Nachfrage nach Lagerraum ab – etwa die Hälfte davon stammt aus Personenumzügen.
„Wir sind bei der Auslastung und den Mietpreisen wahrscheinlich näher an einem Tiefpunkt, der unter Null liegen würde“, sagte Elliott.
Nach Angaben der Self Storage Association, einer Handelsgruppe, verfügen etwa 11 Prozent der US-Haushalte über eine Self-Storage-Einheit, aber es gibt nicht genug neue Nachfrage, um die vielen neuen Einrichtungen auszugleichen, die im ganzen Land entstanden sind. Es wird erwartet, dass in den nächsten zwei Jahren Millionen Quadratmeter an Self-Storage-Projekten eröffnet werden.
Höhere Zinssätze erschweren zudem die Baufinanzierung für Entwickler von Speicheranlagen.
Lee Menifee, der die Investitionsforschung bei PGIM Real Estate, einem Geschäftsbereich von Prudential Financial, leitet, sagte, dass „der größte Teil des Rückgangs der Bautätigkeit auf höhere Baukosten und eine geringere Verfügbarkeit von Bauschulden zurückzuführen ist.“
Für bestehende Self-Storage-Betreiber ist es heute viel teurer, Geschäfte zu machen, sagte Timothy Dietz, Präsident und Geschäftsführer der Self Storage Association. Die Grundsteuern seien gestiegen, sagte er, da die Steuerbescheide in den letzten Jahren zusammen mit den Immobilienwerten gestiegen seien. Auch die Sachversicherung ist teurer geworden, insbesondere in Teilen des Landes, die regelmäßig von Naturkatastrophen wie Hurrikanen und Waldbränden bedroht sind. Und höhere Zinsen machen es für Unternehmen teurer, bestehende Kredite zu refinanzieren.
Abgesehen von einer Handvoll großer, börsennotierter Unternehmen wie Public Storage und Extra Space Storage ist der Sektor im Vergleich zu anderen Klassen von Gewerbeimmobilien fragmentiert. Die Self Storage Association schätzt, dass drei Viertel der rund 60.000 Self-Storage-Einrichtungen des Landes im Besitz kleiner Betreiber sind, viele davon Familienunternehmen, denen es an den finanziellen Mitteln und dem Zugang zu Finanzierungsmöglichkeiten ihrer größeren Konkurrenten mangelt.
Aber auch große Player sind nicht vor steigenden Kosten gefeit. Führungskräfte von Public Storage teilten den Anlegern bei ihrer vierteljährlichen Telefonkonferenz im Februar mit, dass die Grundsteuern, die mit steigenden Immobilienwerten schnell gestiegen seien, den größten Einzelposten des Unternehmens darstellten.
Diese höheren Kosten entstehen, da Self-Storage-Betreiber ihre Tarife senken müssen, um mit mehr Anbietern konkurrieren zu können. Die Straßenpreise – monatliche Mietpreise für Neukunden – sind gesunken. Im November stellte Yardi Matrix fest, dass die landesweiten Mietpreise auf Jahresbasis um etwa 4 Prozent gesunken waren. Die Preise für klimatisierte Lagereinheiten, die einen Großteil des Neubaus ausmachen, sanken um 4,4 Prozent.
Joe Russell, Präsident und CEO von Public Storage, sagte den Investoren in der Telefonkonferenz, dass „das neue Kundenumfeld weiterhin eine Herausforderung darstellt“.
Joe Margolis, Vorstandsvorsitzender von Extra Space Storage, äußerte bei der jüngsten vierteljährlichen Telefonkonferenz des Unternehmens einen ähnlichen Ausblick und sagte den Anlegern: „Die Branche als Ganzes wird in naher Zukunft wahrscheinlich mit Gegenwind durch niedrigere Neukundenraten konfrontiert sein.“
Speicherunternehmen kompensieren niedrigere Tarife, die üblicherweise als Aktionspreise angeboten werden, indem sie die Tarife für bestehende Kunden erhöhen. Auch die Tariferhöhungen erfolgen deutlich schneller. Früher erfolgten die Erhöhungen, nachdem die Kunden etwa ein Jahr lang gemietet hatten, aber „jetzt schlägt das im zweiten oder dritten Monat zu – die Einzugspreise ähneln jetzt fast einem Aktionspreis“, sagte Kristin Millington, die Direktorin des Self-Storage- und Fertighausgruppen bei Crow Holdings Capital, einer Immobilienentwicklungs- und Investmentfirma.
Die Unternehmen setzen auf Kunden wie Herrn Chu, den pensionierten Anwalt, der dort bleibt, obwohl sein Tarif so schnell und so sporadisch erhöht wird. Er sagte, obwohl „es schmerzhaft ist, wenn ich sehe, wie mein ganzes Geld in eine Lagereinheit fließt“, sei es unwahrscheinlich, dass er die alten Computer und Mobiltelefone, Fotoalben, Finanzunterlagen und andere persönliche Gegenstände, die er dort aufbewahrte, wegbringen würde, weil ihm das Zentrum und seine Lage gefielen .
„Mieter haben sich daran gewöhnt, ihren Stauraum als zusätzlichen Schrank zu nutzen; „Der Wunsch, umzuziehen, ist nicht da“, sagte Frau Millington.
Herr Hübner stimmte zu und sagte: „Die meisten Leute werden kein Wochenende damit verbringen, ihre Sachen zu transportieren, um einen günstigeren Preis zu erzielen.“
„Man sieht, dass die Verweildauer der Kunden in den letzten Jahren zugenommen hat“, sagte er. „Das ist sozusagen ein langfristiger Trend. Sobald die Leute Dinge einlagern, vergessen sie es irgendwie.“
