Der Blackstone Fund BREIT steht vor großen Fragen

Die Zahlen hinter einem großen Fonds

An der Wall Street wird seit Monaten über ein Rätsel geflüstert: Wie genau ist die Bewertung von Blackstones Flaggschiff-Immobilienfonds?

Die Spekulationen sind entstanden, weil es dem Fonds, dem 59 Milliarden US-Dollar schweren Blackstone Real Estate Income Trust – besser bekannt als BREIT – gelungen ist, einen „geschätzten“ Wert seiner Vermögenswerte beizubehalten, der praktisch jeden anderen Immobilienfonds bei weitem übertrifft. Viele Konkurrenten haben angesichts hoher Zinsen und eines schwächelnden Immobilienmarkts zum Teil dramatisch an Wert verloren.

BREIT übertrifft mit seiner Leistung die Konkurrenz und kann sich seit seinem Debüt im Jahr 2017 einer jährlichen Rendite von 10,5 Prozent rühmen.

Die Debatte über die beeindruckende Performance des Fonds hat an Bedeutung gewonnenund die Kritik ist dadurch lauter geworden Wie Blackstone ermittelt den geschätzten Wert seiner Vermögenswerte, berichten Andrew Ross Sorkin und Michael de la Merced von DealBook. Viele große Unternehmen verlassen sich bei der Bestimmung des Wertes der Vermögenswerte eines Fonds auf einen externen Gutachter, auch damit Anleger darauf vertrauen können, dass der geschätzte Wert korrekt ist und nicht übermäßig von den Unternehmen beeinflusst wird. (Diese Gutachten helfen bei der Ermittlung der Verwaltungsgebühren eines Unternehmens: Je höher der Schätzwert, desto höher die Gebühren.)

Blackstone scheint es anders zu machen. Während das Unternehmen einen externen Gutachter und einen externen Wirtschaftsprüfer einsetzt, hat das Unternehmen das letzte Wort über den geschätzten Wert seiner eigenen Vermögenswerte.

Blackstone äußert sich offen zu seinem Ansatz. Aus einem aktuellen Prospekt:

„Diese Annahmen werden vom Berater festgelegt und von unserem unabhängigen Bewertungsberater überprüft.“

Während Blackstone offenlegt, wie es die endgültige Bewertung festlegt, haben einige an der Wall Street die Frage gestellt, wie viel Spielraum Unternehmen bei der Bewertung ihrer eigenen Vermögenswerte haben sollten.

Blackstone sagt, dass seine Vermögenswerte sorgfältig geprüft werden. „Unser Prozess erfordert, dass wir monatliche Immobilienbewertungen verwenden, die von Dritten bestätigt wurden; Wir haben diese in der Geschichte von BREIT noch nie außer Kraft gesetzt“, sagte das Unternehmen in einer Erklärung gegenüber DealBook.

Es fügte hinzu: „Wir stehen zu unserem strengen Bewertungsprozess, der praktisch identisch ist mit dem, den wir für unsere offenen, institutionellen Vehikel verwenden, und der seit 2022 durch Vermögenswerte im Wert von 20 Milliarden US-Dollar validiert wird, die mit einem Aufschlag auf den Nettoinventarwert verkauft werden.“

Blackstone hat behauptet, dass sein Bewertungsansatz konservativer sei als der seiner Konkurrenten. Das Unternehmen argumentiert außerdem, dass sein Bewertungsprozess besser sei als der eines externen Gutachters, da Blackstone als einer der größten Immobilieneigentümer des Landes über bessere Daten verfüge und Vermögenswerte schneller nach oben oder unten bewerten könne. (Dritte Gutachter verwenden häufig verzögerte Daten.)

Blackstone gibt außerdem an, dass sein Immobilienportfolio von höherer Qualität sei als das seiner Konkurrenten und wachstumsstarke Sektoren wie Rechenzentren und Studentenwohnheime umfasst.

Um diesen Punkt zu unterstreichen, stellte Blackstone fest, dass das Unternehmen Vermögenswerte zu höheren Werten verkauft habe, darunter Anteile an zwei Casinos in Las Vegas, Self-Storage-Lagerhäuser und zuletzt Studentenwohnungen – und das alles mit Gewinn.

Laut Matthew Werner, einem Geschäftsführer für REIT-Strategien bei Chilton Capital Management, einem Vermögensverwaltungsunternehmen, hat der Fonds auch den größten Teil seines Portfolios, nämlich Wohngebäude und Industrieanlagen, nicht in nennenswertem Umfang Vermögenswerte verkauft. (Blackstone sagte, dass sich die Immobilien von BREIT in diesen Sektoren gut entwickeln.)

Die Wall Street ist über Blackstones Ansatz gespalten. Craig McCann, der Präsident des Finanzberatungsunternehmens SLCG Economic Consulting, der mehrere Blogbeiträge verfasst hat, in denen er den Fonds kritisiert, sagte rundheraus: „Wir glauben, dass etwas nicht stimmt.“

Andere sind zuversichtlicher. Kevin Gannon, der CEO von Robert A. Stanger, einer Investmentbank, die REITs verfolgt, sagte gegenüber DealBook, dass sein Unternehmen zwar regelmäßig beobachtet habe, dass die Bewertungen von BREIT die der Mitbewerber übertrafen, seine Berechnungen jedoch im Einklang mit breiteren Branchentrends zu stehen schienen.

„Wir finden am NAV nichts auszusetzen“, sagte Gannon. „Wäre ich übermäßig besorgt? NEIN.”

Aber BREIT könnte im nächsten Jahr getestet werden. Einen herben Rückschlag hat der Fonds bereits überstanden: Ab Ende 2022 forderten besorgte Anleger ihr Geld zurück. Aufgrund der Struktur von BREIT war Blackstone in der Lage, diese Barmittel schrittweise zurückzugeben, um eine Flut von Abflüssen zu vermeiden, die den Fonds dazu zwingen würden, Vermögenswerte zu Billigpreisen zu verkaufen.

Die Führungskräfte des Unternehmens erkennen an, dass sich die Anleger Sorgen um den Gewerbeimmobiliensektor machen. Tatsächlich kam es laut Gannon auch bei anderen REITs zu Rücknahmen.

Blackstone hat gesagt, dass BREIT ein großer Teil seiner Zukunft ist. Der Immobilienfonds hat sowohl das Vermögen des Unternehmens erhöht, das sich mittlerweile auf mehr als eine Billion US-Dollar beläuft, als auch allein im vergangenen Jahr 839,9 Millionen US-Dollar an Nettoverwaltungs- und Beratungsgebühren beigesteuert. Der Erfolg des Fonds war ein Faktor für den steigenden Aktienkurs von Blackstone: Die Aktien von Blackstone haben sich in den letzten fünf Jahren verdreifacht und schlossen am Montag bei 121,22 US-Dollar.

Analysten und Investoren beobachten mit großem Interesse, dass Blackstone einen neuen, ähnlich konzipierten Fonds auflegt, der in Private-Equity-Vermögenswerte investiert. Im Erfolgsfall könnte es den Weg für noch mehr Fonds ebnen, die der BREIT-Formel folgen.

Hier erfahren Sie, was passiert

Das israelische Militär schickt Panzer nach Rafah. Israel übernahm auch die Kontrolle über die Gaza-Seite des Grenzübergangs der Stadt zu Ägypten, aber es war nicht die lang erwartete umfassende Invasion, mit der die Regierung gedroht hatte. Die Militäroperation erfolgte, nachdem die Hamas einem von Ägypten und Katar vorgeschlagenen Waffenstillstandsplan zugestimmt hatte, den Israel jedoch nach eigenen Angaben nicht unterstützt hatte.

Die FAA leitet eine neue Untersuchung gegen Boeing wegen Inspektionen des 787 Dreamliner ein. Die Untersuchung begann, nachdem der Flugzeughersteller erklärt hatte, dass er möglicherweise die erforderlichen Inspektionen der Flügel des Flugzeugs übersprungen habe. Das sind die neuesten schlechten Nachrichten für Boeing, dessen 737 Max 8-Flugzeuge bereits auf dem Prüfstand stehen. Darüber hinaus verschob Boeing den ersten Start seiner Starliner-Raumsonde, die zwei Astronauten zur und von der Internationalen Raumstation befördern sollte.

Konservative Richter sagen, sie würden Columbia-Studenten von Referendariaten auf die schwarze Liste setzen. Eine Gruppe von 13 Richtern nannte die Universität einen „Brutkasten der Bigotterie“ und verwies auf die pro-palästinensischen Proteste, die die Schule seit Wochen erschüttern. Columbia sagte seine Hauptfeier zur Eröffnung unter Berufung auf Sicherheitsbedenken ab, während die Polizei am MIT und an mehreren kalifornischen Schulen mit Demonstranten zusammenstieß.

Disney+ wird früher als geplant profitabel. Disneys Streaming-Dienst meldete für das erste Quartal einen Gewinn von 47 Millionen US-Dollar, nachdem die Führungskräfte des Unternehmens vorhergesagt hatten, dass die Plattform erst im Herbst keine Verluste mehr machen würde. Dies trug dazu bei, dass der Unterhaltungsriese die Erwartungen der Analysten hinsichtlich des Gesamtgewinns je Aktie um 10 Prozent übertraf.

Musk- und Mediendeals bei Milken

Am ersten vollen Tag der Milken Institute Global Conference in Los Angeles war eine Mischung aus Prominenten, Politikern und Finanziers vertreten.

Das heiße Ticket: Elon Musks Gespräch mit Michael Milken. Die großen Themen: Wie Private Equity Kapital an Investoren zurückgeben kann, wenn die Geschäftsabschlüsse scheitern, und der Verkauf von Paramount, berichtet Lauren Hirsch von DealBook von der Veranstaltung.

Jeder wollte von Musk hören. Tage nach einer kurzen und unerwarteten Reise nach China unterhielt sich der CEO von Tesla über eine Reihe von Themen, darunter künstliche Intelligenz, Weltraum, Regulierung und was ihn nachts wach hält („zivilisatorische Risiken“ wie sinkende Geburtenraten, sagte er).

Dutzende Teilnehmer standen Schlange, um die Podiumsdiskussion zu sehen, andere mussten sich mit einem Überlaufraum begnügen, der ebenfalls voll war.

Alle im Private-Equity-Bereich reden von „DPI“ Kurzform für „Ausschüttung auf eingezahltes Kapital“, die die Rendite eines Fonds an seine Anleger verfolgt. Die Diskussion spiegelt wider, wie Führungskräfte der Branche versuchen, Geld an ihre Anleger zurückzubekommen, nachdem sie Rekordbeträge an Mitteln eingesammelt haben. Zu den Optionen gehören der Verkauf eines Teilanteils oder die Aufnahme von Krediten gegen den Nettoinventarwert ihres Fonds.

Aber nicht jeder ist von den Ideen begeistert. Anne-Marie Fink, die beim State of Wisconsin Investment Board für Private-Equity-Investitionen zuständig ist, sagte in einem Gremium, dass es kein System zur Bewertung der Liquidität gebe, wenn ein Teil eines Unternehmens verkauft werde. „Was mich beunruhigt, ist, dass wir die Mechanismen noch nicht so weit entwickelt haben, dass man, wenn man 70 Prozent meines Unternehmens verkauft, jetzt zu 30 Prozent Eigentümer ist“, sagte sie. „Wie bekomme ich Liquidität für diese 30?“

Es gibt viel Aufsehen darüber, was mit Paramount passiert. Das Medienunternehmen, dessen Studio nur 20 Autominuten vom Konferenzort entfernt liegt, erwägt Übernahmeangebote, eines von David Ellisons Skydance und ein weiteres von Sony und dem Private-Equity-Riesen Apollo Global Management.

Ein Media-Dealmaker, der den Kampf (vorerst) auszusitzen scheint: David Zaslav, der CEO von Warner Bros. Discovery, der auf einer Podiumsdiskussion andeutete, dass er kein Interesse daran habe, sich an der Ausschreibung zu beteiligen. Zaslav steht Shari Redstone, der Mehrheitsaktionärin von Paramount, nahe und bekundete im Dezember Interesse an einer Fusion. Aber am Montag sagte er nur, dass, wie auch immer der Kampf ausgeht, „ich hoffe, dass sie erfolgreich sind.“

Geld und die Met Gala

Die Met Gala von Anna Wintour brachte erneut die größten Namen aus den Bereichen Wirtschaft, Mode, Film, Sport, Unterhaltung und Technologie zusammen, während Unternehmen und Prominente die Macht ihrer Marken unter Beweis stellten.

Die Veranstaltung ist inoffiziell die Party des Jahres, bei der Geld für die Modeabteilung des Museums gesammelt wird. Die Gala am Montag wurde teilweise von TikTok gesponsert und gab dem CEO des umkämpften Unternehmens, Shou Chew, eine Hauptrolle als Vorsitzender der Partei – eine Verschnaufpause von den schlechten Schlagzeilen für das Unternehmen, nachdem Präsident Biden ein Gesetz unterzeichnet hatte, das mit einem Verbot des Kurzvideos drohte App.

Der Betrag, den TikTok für die Rolle bezahlt hat, wurde nicht bekannt gegeben, aber DealBook hat sich die Gala und ihre Geschichte anhand der Zahlen angesehen, um ein Gefühl für das Geld zu bekommen, das dahinter steckt.

• 350.000 US-Dollar: Die anfänglichen Kosten für ein Unternehmen, um einen Tisch zu ergattern. Doch die Bezahlung reicht möglicherweise nicht aus, um einen Sitzplatz zu garantieren: Wintour, der weltweite Redaktionsleiter des Verlags Condé Nast, lässt alle Gäste zu.

• 75.000 $: Der Preis für ein Einzelticket ist in diesem Jahr von 50.000 US-Dollar im Jahr 2023 gestiegen.

• 3,3 Millionen US-Dollar: Insgesamt wurden den Mitgliedern der Gewerkschaft Condé Nast Lohnerhöhungen zugesagt, die gedroht hatten, die Partei zu stören, bevor am Montag eine Einigung erzielt wurde.

• 995 Millionen US-Dollar: Der „Medienwirkungswert“, den die Veranstaltung im Jahr 2023 für Vogue generierte, laut dem Modedatenunternehmen LaunchMetrics.

• 22 Millionen US-Dollar: Bei der Met Gala letztes Jahr gesammelter Betrag. Der Anstieg der Ticketpreise in diesem Jahr bedeutet, dass mit einem größeren Andrang gerechnet wird.

DIE GESCHWINDIGKEITSLESUNG

Angebote

• Wayve, ein Hersteller von Software für künstliche Intelligenz für autonome Fahrzeuge, hat unter der Leitung von SoftBank, Microsoft und Nvidia eine neue Finanzierung in Höhe von 1 Milliarde US-Dollar eingesammelt. (NYT)

• Der Vorstand der spanischen Bank Sabadell lehnte ein 13-Milliarden-Dollar-Übernahmeangebot des größeren Konkurrenten BBVA ab. (Bloomberg)

Politik

• Die Online-Handels-App Robinhood sagte, die SEC bereite sich darauf vor, ihre Krypto-Abteilung wegen angeblicher Verstöße gegen Wertpapiergesetze zu verklagen. (germanic)

• „Die Republikaner setzen alles daran, die Einführung von Elektrofahrzeugen rückgängig zu machen“ (The Verge)

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