Werden die Immobilienpreise abflachen – oder zusammenbrechen?

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Der Anstieg der Immobilienpreise verlangsamt sich im ganzen Land unter dem Gewicht höherer Hypothekenzinsen schnell, wobei die typischen Immobilienwerte im Juli in etwa einem Fünftel der großen Metropolregionen sogar von Monat zu Monat fielen. Die Verlangsamung ist eindeutig notwendig, wenn die politischen Entscheidungsträger der Federal Reserve die Inflation dämpfen und die Erschwinglichkeit des Wohnungsmarktes wiederherstellen wollen. Die Herausforderung besteht darin, zu verhindern, dass die Verlangsamung zu einem Zusammenbruch wird, aber die geldpolitischen Entscheidungsträger haben eine Chance, dies durchzuziehen, vorausgesetzt, unvorhersehbare äußere Kräfte kooperieren.

Laut den am Freitag veröffentlichten Daten des Zillow Home Value Index stiegen landesweit typische Eigenheimwerte letzten Monat ab Juni saisonbereinigt um 0,7 %. Das entspricht einer Wertsteigerung von 8,5 % auf Jahresbasis, eine deutliche Abwärtsbewegung gegenüber einem Tempo von etwa 25 % Mitte 2021. Die Fed greift hart und schnell auf das in den fünf Jahren vor der Pandemie übliche Tempo von 5 % ein, was endlich ihrem Ziel entsprechen würde, die Inflation wieder unter Kontrolle zu bringen.

Aber wird der Markt sofort stoppen, wenn er dieses Tempo von 5 % erreicht, oder zumindest vermeiden, negativ zu werden? Letztlich hängt das alles von der Entwicklung der Inflation im Großen und Ganzen ab; die Entschlossenheit der Fed, die Zinssätze zu erhöhen; und ob die politischen Entscheidungsträger dabei die Arbeitslosigkeit in die Höhe treiben. Die Chancen auf ein positives Ergebnis sehen angesichts der jüngsten Daten geringfügig besser aus.

Die Immobilienpreise sind nicht direkt Teil des Inflationsindex, da Wohnen als Investition und nicht als Konsumgut betrachtet wird. Stattdessen verfolgen die wichtigsten US-Inflationsindizes ein Konzept, das als Eigentümeräquivalentmiete bezeichnet wird und die Kosten erfassen soll, die Hausbesitzern entstehen würden, wenn sie ihre Häuser zurückmieten müssten. Als Folge der skurrilen Methodik ist die Inflation der Unterkünfte eng mit den Kennzahlen des Wohnungsmarktes korreliert, neigt jedoch dazu, den Marktpreisen um viele Monate hinterherzuhinken.

Die USA erhielten am Mittwoch ermutigende Nachrichten, als der Verbraucherpreisindex vorsichtige Anzeichen eines nachlassenden Inflationsdrucks zeigte. Die Kernpreise – die volatile Lebensmittel und Energie ausschließen – stiegen Monat für Monat nur um 0,3 %, was einem annualisierten Tempo von 3,8 % entspricht. Ohne die verzögerte Schutzkomponente wäre die Kerninflation nur um etwa 0,1 % oder auf Jahresbasis um etwa 1,7 % gestiegen. Diese angepasste Version der Kerninflation könnte der Maßstab sein, den man in den kommenden Monaten beobachten sollte, insbesondere wenn der Zillow-Immobilienindex weiterhin auf das Ziel von etwa 5 % zuläuft.

Natürlich macht ein Monat keinen Trend, und die politischen Entscheidungsträger der Fed müssen wahrscheinlich ein paar andere Inflationsberichte wie den Mittwoch sehen, um ihren Ansatz zu ändern. Eine weitere Störung auf den Energiemärkten, die die Öl- und Benzinpreise in die Höhe treibt, würde bedeuten, dass alle Wetten geschlossen sind. Ein solches Ergebnis würde sicherlich die Chancen verringern, dass die Immobilienpreise diesem Straffungszyklus ohne einige Narben entkommen.

Unterdessen bewegen sich politische Entscheidungsträger auf tückischem Terrain. Suchen Sie nicht weiter als in Kalifornien nach einem Beispiel dafür, wie schnell sich die Dynamik von einer Aufwertung zu einer Abwertung verschieben kann. Noch im März stiegen die Immobilienwerte in der San Francisco Bay Area noch stark an, und jetzt gehören die Rückgänge in San Francisco und San Jose zu den stärksten des Landes, da die Bestände nach einem viel publizierten Defizit schnell wieder auf das Niveau vor der Pandemie zurückkehrten. Bis letzten Monat war der Schaden hauptsächlich auf Städte in Kalifornien und Austin, Texas, beschränkt; Seattle; und Ogden, Utah. Aber die monatlichen Hauswertrückgänge haben jetzt 22 der 100 größten Ballungsräume des Landes verschlungen. Dazu gehören Denver; Boise, Idaho; Phönix; und Pittsburgh.

Aber auf nationaler Ebene sind die Lagerbestände immer noch extrem knapp, was die Immobilienwerte vorerst unterstützt. Haushalte haben jetzt viel gesündere Bilanzen als während der Immobilienkrise, was bedeutet, dass es wahrscheinlich keine Zwangsverkäufe geben wird, es sei denn, die Menschen verlieren ihren Arbeitsplatz. All dies bedeutet, dass Hausbesitzer immer noch die Möglichkeit haben, diesem Straffungszyklus mit intaktem Eigenkapital zu entkommen. Sie brauchen nur eine Menge, um richtig zu laufen.

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Diese Kolumne gibt nicht unbedingt die Meinung der Redaktion oder von Bloomberg LP und ihrer Eigentümer wieder.

Jonathan Levin hat als Bloomberg-Journalist in Lateinamerika und den USA gearbeitet und über Finanzen, Märkte und M&A berichtet. Zuletzt war er Büroleiter des Unternehmens in Miami. Er ist CFA-Charterholder.

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