Die Experten scheinen einer Meinung zu sein und viele haben sich entschieden gegen das neue Gesetz ausgesprochen. Der General Council of Economists geht davon aus, dass die neuen Regeln Familien mit geringeren wirtschaftlichen Ressourcen vom Mietmarkt ausschließen werden.
„Jede Maßnahme, die Unsicherheit schafft oder die Versorgung beeinträchtigt, verschärft das Problem nur noch mehr“, sagte José García Montalvo, Professor für Wirtschaftswissenschaften an der Universität Pompeu Fabra, gegenüber der spanischen Nachrichtenseite NIUS. Viele glauben, dass das eigentliche Problem des Immobilienmarktes in Spanien der Mangel an Mietangeboten ist.
Nach Angaben des Immobilienportals Idealista betrug der jährliche Mietanstieg von Februar 2022 bis Februar 2023 in Málaga 23 Prozent, in Barcelona 20 Prozent, in Valencia 19 Prozent, in Palma de Mallorca 18 Prozent und in Madrid 11 Prozent.
Im Jahr 2023 steigen die Preise weiter und die Löhne vor Ort können nicht mithalten. Den neuesten verfügbaren Daten zufolge beträgt das Durchschnittsgehalt in Barcelona 2.693 Euro pro Monat und das Minimum 1.080 Euro pro Monat, während das Wohnungssekretariat der Generalitat angibt, dass die durchschnittliche Monatsmiete in der Stadt bei einem Rekordwert von 1.077 Euro liegt.
Unterdessen kaufen ausländische Investoren Häuser in Rekordzahl – 21,2 Prozent des lokalen Umsatzes im Jahr 2023. Viele dieser Käufer hoffen, vom Zustrom von Gutverdienern mit abgelegenen Arbeitsplätzen zu profitieren; Das spanische Wohnungsgesetz trägt wenig dazu bei, sie aufzuhalten und könnte ihnen sogar Anreize bieten.
Ein in Barcelona lebender Ausländer, der namentlich nicht genannt werden möchte, besprach einen kürzlichen Kauf in Poblenou, einem Strandviertel, das einst bei Künstlern beliebt war und heute voller junger Ausländer und Berufstätiger ist, die nach umgebauten Lofts und Kaffeespezialitäten suchen.
Der Besitzer ist sehr zufrieden; Sie mietet die Wohnung für 2.500 Euro im Monat und profitiert von den Touristenströmen, die im Sommer nach Barcelona strömen. Eine Immobilienmaklerin fragt, ob sie eine Lizenz für Kurzzeitmieten hat. Sie tut es nicht; Barcelonas Ex-Bürgermeisterin Ada Colau verbot bereits 2016 neue Anträge auf Touristenlizenzen. Kein Problem, die Eigentümerin wird ihre Wohnung mittelfristig vermieten.
Auf Immobilienbörsen wie Idealista werden diese Wohnungen mit der Angabe „32 Tage bis 11 Monate“ aufgeführt. Alles, was länger dauert, gilt als langfristiger Mietvertrag, der dem Mieter das Recht einräumt, fünf Jahre lang zu bleiben (sieben Jahre, wenn der Vermieter ein Unternehmen ist), mit streng regulierten Mieterhöhungen und Schutz vor Räumungen. Mittelfristige Mietverträge werden auch als kurzfristige Mietverträge, mittelfristige Mietverträge, Ferienhäuser und Saisonmietverträge beworben.
Mieten in Spanien wird teurer denn je. Foto: Duncan Kidd / Unsplash
Nach dem neuen spanischen Wohnungsgesetz sind die Vorschriften für Langzeitmieten noch strenger, wodurch mittelfristige Mietverträge für Vermieter attraktiver werden, die davon profitieren möchten, dass Gutverdiener mit digitalen Nomadenvisa nach Barcelona ziehen.
Während Mieterhöhungen bei Langzeitmieten im Jahr 2023 auf 2 Prozent und im Jahr 2024 auf 3 Prozent begrenzt sind, können Vermieter bei jeder Neuvermietung einer Wohnung neue Preise festlegen.
Mittelfristige Mietverträge unterliegen nicht den Bestimmungen des Wohnungsgesetzes, was die Klassifizierung als „angespannte Wohnungsmärkte“ ermöglicht, die den Preis für Neumieten in Gebieten begrenzen, in denen die Mieten das durchschnittliche Haushaltseinkommen um 30 Prozent übersteigen. Auch für mittelfristige Mietverträge gelten keine neuen Bestimmungen, die Mietern in einer „gefährdeten“ Situation Mietverlängerungen ermöglichen.
Auch das Räumungsverfahren ist schwieriger und mühsamer geworden, da Vermieter gezwungen sind, ein Schlichtungsverfahren mit den Mietern anzustrengen und Räumungen zu unvorhergesehenen Terminen und Zeiten zu beenden, was bei mittelfristigen Mietverträgen für Ausländer ebenfalls weniger besorgniserregend ist.
Angesichts des wachsenden Marktes an Fachkräften wird die Vermieterin von Poblenou kein Problem damit haben, hochbezahlte digitale Nomaden für die Miete ihrer Wohnung zu finden. „Mit dem neuen Gesetz gibt niemand mehr langfristige Mietverträge; Sie sind nicht interessant“, sagt sie. „Man kann die Miete nicht erhöhen und den Mieter nicht rausschmeißen. Mit einer Zwischenmiete ist das möglich.“
Das heißt nicht, dass mittelfristige Mietverträge völlig unreguliert sind; Sie sollen eher die Ausnahme als die Regel sein, und Vermieter müssen einen bestimmten Grund dafür haben, sie anzubieten, z. B. dass ein Mieter für einen kurzen Arbeitsvertrag, ein Studium im Ausland usw. in Barcelona ist.
Diese Bedingungen und Gründe sollten im Vertrag festgelegt werden, doch oft machen sich Vermieter und Agenturen, die sich auf diese Saisonmieten spezialisiert haben, einen Vorteil zunutze, indem sie mittelfristige Mietverträge nutzen, um Wohnungsgesetze zu umgehen, die den Bewohnern fairen und zugänglichen Wohnraum garantieren sollen.
Vermieter verlangen weiterhin höhere Mieten und die Agentur profitiert von den Gebühren, die bei jedem neuen Vertrag gezahlt werden. Und während das neue spanische Wohnungsgesetz vorsieht, dass Vermieter (nicht Mieter) die Vermittlungsgebühren für Langzeitmieten zahlen müssen, müssen Mieter die Gebühren für Kurzzeitmieten bezahlen.
Obwohl das neue Gesetz darauf abzielt, mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, motiviert es Vermieter dazu, langfristige Mietverträge gänzlich zu vermeiden und so nicht den Bewohnern, sondern den Ausländern entgegenzukommen, die höhere Preise zahlen können.
Bereits jetzt besteht ein großer Mangel an langfristigen Mietverträgen, die auf Mietplattformen angeboten werden. Suchen Sie nach „Mittelfristige Vermietung“, und Sie werden auch mehrere Agenturen bemerken, die Investitionsmöglichkeiten bewerben und Eigentümern die Möglichkeit bieten, mit „Mieter höherer Qualität“ hohe Renditen zu erzielen.
Es ist nicht so, dass das spanische Wohnungsrecht die mittelfristigen Mieten vergessen hätte und so eine versehentliche Lücke hinterlassen hätte, vielmehr verzögert es die Lösung des Problems. Die fünfte Zusatzbestimmung des Gesetzes sieht die Bildung einer Arbeitsgruppe zur Verbesserung der Regelung von Saisonverträgen vor. Während die Gesetzgeber künftige Beschlüsse debattieren, leiden die Mieter weiterhin, während Vermieter und Vermietungsagenturen profitieren.
Von Jennifer Lutz
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