Immobilienpreise in Singapur werden der Schwerkraft nicht lange trotzen

Die Wohnungsmärkte beginnen überall zu brechen, von den USA und Großbritannien bis Australien und Neuseeland. In China befindet sich die Immobilienbranche in einer potenziell deflationären Krise, während die Immobilienpreise in Hongkong ein Fünfjahrestief erreichen werden. Im winzigen Singapur ist die Nachfrage jedoch angesichts steigender Zinssätze und einer drohenden globalen Rezession trotzig. Der Stadtstaat hält an dem Schub fest, den er durch seine beschleunigte Wiedereröffnung nach der Pandemie erhalten hat, die weiterhin Käufer aus Übersee anzieht.

Die Party wird aber nicht mehr lange dauern. Auch wenn die internationale Nachfrage nicht abgeschreckt wird, sollten Sie damit rechnen, dass die allgemeine Begeisterung für Eigentumswohnungen in Singapur nachlässt, da die Eigentumskosten – und neue Regierungsvorschriften – die lokalen Käufer zu belasten beginnen.

Ausländer, die keine ständigen Einwohner Singapurs sind, haben laut OrangeTee & Tie, einem Immobilienmakler, in den ersten acht Monaten dieses Jahres 143 Eigentumswohnungen zu einem Preis von mindestens 5 Millionen S$ (3,5 Millionen US-Dollar) pro Stück gekauft. Das übersteigt die 136 teuren Wohnungen, die Käufer aus Übersee im gleichen Zeitraum des Jahres 2019 vor den Unterbrechungen durch Covid-19 gekauft haben.

Aber Luxusimmobilien sind nur ein Teil des Schaums. Die Singapurer der Mittelschicht, die durch den Verkauf ihrer Sozialwohnungen auf einem brutzelnden Wiederverkaufsmarkt kapitalkräftig sind, haben die Preise für Eigentumswohnungen ebenfalls in die Höhe getrieben. Die Werte privater Immobilien stiegen im Septemberquartal um 3,4 % gegenüber den vorangegangenen drei Monaten, als sie um 3,5 % gestiegen waren. Aufgrund der starken lokalen Nachfrage stiegen die Preise in den Vorstädten um 7 %, der stärkste vierteljährliche Anstieg seit 13 Jahren.

Im September 2009, als die Preise in der sogenannten „Outside Central Region“ um 16 % in die Höhe schnellten, erholte sich Singapur gerade von der globalen Finanzkrise von 2008. Der Anstieg um 7 % dieses Mal erfolgte inmitten der steigenden Werte von Vorstadthäusern und war laut PropertyGuru Pte., die ein beliebtes Online-Immobilienportal betreibt, größtenteils das Ergebnis einer robusten Aufnahme neuer Immobilienverkäufe durch Bauträger.

Millennial- und Gen-Z-Käufer haben einfach noch nie solch lebhafte Spitzen gesehen – und könnten glauben, dass sie die neue Normalität sind. Aber die 4 % Zinskosten haben sie auch nicht überlebt.

Am Dienstag erhöhte die DBS Group Holdings Ltd., die größte der drei lokalen Banken der Insel, ihren festen Hypothekenzins auf 3,5 %. Anfang dieses Jahres zahlten Hauskäufer nur 1,65 %. Die nächste Erhöhung wird die Wohneigentumskosten mittelfristig auf über 4 % steigen lassen. Tatsächlich haben sie diese Marke bereits erreicht. Am 30. September forderten die Behörden die Banken auf, bei der Berechnung der Gesamtschuldendienstquote einen Zinssatz von mindestens 4 % anzunehmen, ein Maß dafür, ob Kreditnehmer neben ihren anderen Krediten einen Immobilienkredit aufnehmen können. Diese Erhöhung um einen halben Prozentpunkt wird die Eignungsnadel für Hypotheken nicht stark bewegen, aber zumindest einige Kreditnehmer mit angespannten Bilanzen abschrecken.

Noch wichtiger ist, dass eine neue 15-monatige Bedenkzeit, bevor es Verkäufern von Privateigentum gestattet wird, Einheiten des Housing & Development Board von anderen Eigentümern zu kaufen, dazu beitragen sollte, den Wiederverkaufsmarkt für öffentliche Wohnungen zu moderieren. Das sollte die Temperatur auch für Eigentumswohnungen um eine Stufe senken.

Ausländische Käufer haben die Erhöhung der ohnehin schon hohen Stempelsteuern vom letzten Dezember so gut wie abgetan. Das Finanzzentrum wurde aggressiv wiedereröffnet, obwohl der traditionelle Rivale Hongkong an seinen übermäßig strengen Covid-19-Beschränkungen festhielt. Als die Expatriates in den Stadtstaat zurückkehrten, gingen die Mieten für Eigentumswohnungen durch die Decke und stärkten die Investitionsmöglichkeiten für Immobilien in Singapur als Inflationsschutz.

Allerdings geht der Immobilienwahn etwas zu weit. Die kleine, offene Wirtschaft des Stadtstaats wird von der globalen Nachfrage angetrieben, und der erste Rückgang der Fabriktätigkeit seit zwei Jahren im September ist bereits ein Warnsignal für eine Verlangsamung im Jahr 2023. Singapur muss wettbewerbsfähig bleiben und den Gesellschaftsvertrag aufrechterhalten, Sozialwohnungen für jede neue Kohorte von Erstkäufern bezahlbar zu halten. Es war eine Sache für die Stadt, ein Magnet für globales Geld zu sein, als die Leitzinsen der Federal Reserve nahe Null lagen. Es ist riskant, eine inländische Immobilienblase aufzublähen, wenn sie im nächsten Jahr voraussichtlich zwischen 4,5 % und 5 % erreichen wird.

Die Kombination aus teurerem Kapital und sinkender globaler Nachfrage sollte die allmähliche Verlangsamung des Immobilienmarktes bewirken, auf die die Behörden hoffen. Sonst müssen sie nächstes Jahr wieder mit einem schweren Schläger angreifen, um die Feierlichkeiten zu unterbrechen.

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Diese Kolumne gibt nicht unbedingt die Meinung der Redaktion oder von Bloomberg LP und ihrer Eigentümer wieder.

Andy Mukherjee ist Kolumnist der Bloomberg Opinion und berichtet über Industrieunternehmen und Finanzdienstleistungen in Asien. Zuvor arbeitete er für Reuters, die Straits Times und Bloomberg News.

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