Häuser in Auen sind massiv überbewertet

Fast 15 Millionen amerikanische Immobilien sind in den nächsten 30 Jahren einem erheblichen Hochwasserrisiko ausgesetzt, und mehr als drei Millionen befinden sich zu diesem Zeitpunkt mit ziemlicher Sicherheit unter Wasser.

Jüngsten Untersuchungen zufolge wissen Hauskäufer jedoch möglicherweise nicht, worauf sie sich einlassen, wenn sie Häuser in Auen kaufen, was zu einer Überzahlung führt – in Höhe von mindestens 44 Milliarden US-Dollar. Bezeichnenderweise stützt sich die Forschung nicht nur auf zukünftige Prognosen klimabedingter Überschwemmungen: Sie stellt fest, dass die Wohnungsmärkte die bereits verfügbaren Informationen zu Überschwemmungen nicht berücksichtigen.

Das Risiko besteht darin, dass Hausbesitzer wie in jeder Immobilienblase an Immobilien hängen bleiben, die weniger wert sind, als sie für ihre Hypothek bezahlt haben.

Lokale Auenkarten werden regelmäßig aktualisiert, um bessere Höhendaten oder Entwicklungen zu berücksichtigen, die die Form von Überschwemmungen verändern können. Anstatt die Preise für Häuser in der ganzen Stadt miteinander zu vergleichen, konzentrierten sich die Forscher auf Häuser, die im Laufe der Zeit zur Au hinzugefügt wurden.

„Es ist wirklich schwierig, ein Haus mit einem anderen Haus zu vergleichen, da all diese lokalen Faktoren die Immobilienpreise beeinflussen“, sagt Miyuki Hino, Wirtschaftswissenschaftler an der University of North Carolina und Hauptautor der Studie. “Also sagen wir einfach, nehmen wir einfach dieses eine Haus, und wenn es von außen nach innen in die Auen geht, was macht das mit den Preisen?” Auf diese Weise werden Hauskäufer wahrscheinlich auch neue Informationen über Klimarisiken bewerten.

Sie könnten dann den tatsächlichen Verkaufspreis mit einem geschätzten Preis vergleichen, der die Informationen über Überschwemmungen vollständig berücksichtigt.

„Wenn Sie ein Käufer wären und ein Auenhaus mit einem Haus vergleichen würden, das in jeder anderen Hinsicht identisch ist, aber nicht in einer Auenlandschaft, wie würden Sie Ihre Preise anpassen? „Hino erklärt. “Um sie im Wesentlichen gleichwertig zu machen, würden Sie sie vollständig gegen Überschwemmungen versichern.”

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Basierend auf dieser Theorie sollte ein Auenhaus durch die kumulierten Kosten einer jahrzehntelangen Hochwasserversicherung billiger sein als sein Hoch-Trocken-Äquivalent. Aber das ist nicht was vor Ort passiert. Die Immobilienpreise in den Auen berücksichtigen die Kosten der Hochwasserversicherung nicht vollständig und sind daher auf dem gesamten Markt um etwa fünf bis 10 Prozent oder 44 Milliarden US-Dollar überbewertet.

“Wirtschaftswissenschaftlern wird beigebracht, zu glauben und oft zu glauben, dass Märkte recht effizient sind”, sagte Marshall Burke, Wirtschaftswissenschaftler bei Stanford und ein weiterer Autor des Papiers, in einer Pressemitteilung. “Für einen sehr wichtigen Markt in den USA scheint dies nicht der Fall zu sein.”

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Katherine Zipp, eine Wirtschaftswissenschaftlerin an der Penn State University, die auch die Hauswerte und das Hochwasserrisiko untersucht hat, stellt fest, dass andere Untersuchungen zu den örtlichen Bedingungen eine geringere Überbewertung ergeben haben. Ihre Fallstudie über Center County, Pennsylvania, ergab, dass Käufer 11 Prozent weniger für ein Haus in der Au zahlen. Sie schrieb jedoch per E-Mail: „Die Ergebnisse von Fallstudien sind auf nationaler Ebene möglicherweise nicht repräsentativ. Es könnte jedoch auch mehr Nuancen geben, die Fallstudien für das Fehlen nationaler Studien erklären können. “

Zum Beispiel, schrieb sie, klassifizieren drei Prozent der Steuerpakete das Hochwasserrisiko einer Immobilie falsch.

Die 44 Milliarden Dollar sollten als Untergrenze betrachtet werden, sagt Hino. Zum einen wurden in der Analyse nur Einfamilienhäuser untersucht, nicht nur der gesamte Immobilienmarkt oder gar der Wohnungsmarkt. Und es umfasste nur Landkreise, in denen digitale Auenkarten verfügbar sind (in anderen Fällen werden die Karten auf Papier aufbewahrt). Einige der am stärksten von Überschwemmungen betroffenen Regionen des Landes, einschließlich der Küstengebiete von South Carolina und Süd-Louisiana, wurden wegen fehlender Karten nicht berücksichtigt.

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Am wichtigsten ist vielleicht, dass sich die Studie nur mit dem Hochwasserrisiko und der Hochwasserversicherung befasste, wie sie derzeit existieren. Überschwemmungen werden mit ziemlicher Sicherheit weiter verbreitet sein, wenn sich der Planet erwärmt und die Ozeane ansteigen. Und das nationale Hochwasserversicherungsprogramm des Bundes ist pleite, was bedeutet, dass sie wahrscheinlich in Zukunft eine Erhöhung der Versicherungstarife in Betracht ziehen werden, was die Kosten für die Häuser in dieser Studie weiter erhöhen würde.

In der Vergangenheit, so Hino, haben die Immobilienmärkte sehr plötzlich Informationen über die Hochwassergefahr verschluckt, oft nachdem eine echte Überschwemmung sie für Eigenheimkäufer real gemacht hat. „Wenn es ein großes Ereignis gibt, bei dem plötzlich alle auf das Hochwasserrisiko achten, kann dieser Wert sehr schnell verschwinden“, sagt Hino. Dies könnte auch ohne den Klimawandel geschehen, der nur den Einsatz erhöht.

„In dem Szenario, in dem sich die Nachfrage nach hochwassergefährdeten Immobilien nachhaltiger ändert, und [home value] wird nicht wieder gut gemacht, dann machen wir uns natürlich nicht nur Sorgen um die Haushalte, die in diesen Positionen sind, sondern auch um die Kredite und wer die Kreditgeber unterstützt “, erklärt Hino. Der Unterstützer ist laut anderen Untersuchungen häufig die US-Regierung, die die meisten amerikanischen Hypotheken über Fannie Mae und Freddie Mac garantiert.

Nicht jeder auf dem Markt vernachlässigt jedoch die Hochwasserkarten. Gewerbliche Käufer in der Studie, wie große Vermieter oder Familienunternehmen, zahlten tendenziell weniger, möglicherweise weil sie die Zeit und das Fachwissen hatten, um das Hochwasserrisiko zu überdenken.

Käufer in Gemeinden, in denen Überschwemmungen häufiger auftraten, und in Staaten mit strengen Gesetzen zur Offenlegung von Hochwasserrisiken zahlten ebenfalls weniger. Dies deutet darauf hin, dass das Problem viel mit dem Zugang der Menschen zu Informationen über Umweltgefahren zu tun hat. Eine andere Möglichkeit, sagt Zipp, ist, dass der Unterschied die rechtliche Durchsetzung widerspiegelt. „Obwohl die Hochwasserversicherung in Auen obligatorisch ist, gibt es Hinweise darauf, dass dies nicht stark durchgesetzt wird. Es ist möglich, dass [requirements for flood insurance] werden bei Unternehmen stärker durchgesetzt “, was dazu führt, dass sie bereit sind, weniger zu zahlen.

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“Eine sehr vernünftige Sache, die wir alle unterstützen können, ist, dass Käufer wissen sollten, was sie bekommen, wenn es um das Hochwasserrisiko und ihr Eigentum geht.” Sagt Hino. Nur eine Handvoll Staaten verlangen von Verkäufern, dass sie potenzielle Käufer über den Auenstatus informieren, bevor sie ein Angebot abgeben, und nur zwei verlangen von ihnen, dass sie Käufer über die Kosten der Hochwasserversicherung informieren.

„Es ist eine Sache für jemanden zu sagen, ich wusste, dass dieses Haus schon einmal überflutet war, aber es hat mir sehr gut gefallen und ich habe mich entschieden, hier zu leben. Es ist etwas ganz anderes zu hören, ich hatte keine Ahnung und habe es sechs Monate später erfahren, als mein Haus überflutet wurde. “

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