China testet Eingriffe in den Wohnungsmarkt, um die Preise zu zähmen

Chinesische Städte verstärken ihre Bemühungen, eines der größten Probleme der Post-Pandemie-Wirtschaft des Landes in den Griff zu bekommen: die explodierenden Immobilienpreise.

Die südliche Stadt Shenzhen, wo eine bescheidene Wohnung normalerweise mehr als eine Million Dollar kostet, entwickelt sich zu einem Schlachtfeld. In den letzten Monaten haben die Beamten dort eine Reihe von Taktiken ausprobiert, um die Spekulation einzudämmen und den Preisanstieg unter Kontrolle zu halten.

Zu den aggressivsten gehört ein Plan, der als Chinas erster gilt, den Wert von Eigenheimverkäufen durch die Festlegung von Richtpreisen zu verwalten, die Banken bei der Genehmigung von Hypothekendarlehen befolgen müssen.

Nach den neuen Regeln wurden Höchstpreise von den Behörden in einem im Februar veröffentlichten 84-seitigen Dokument festgelegt, in dem mehr als 3.500 Immobilienentwicklungen in der ganzen Stadt aufgeführt sind. Mehrere Banken haben zugesagt, die Finanzierung von Immobilien zu begrenzen, deren Verkaufspreise die vorgeschriebenen Werte übersteigen.

Käufer könnten mehr bezahlen, wenn sie wollten, aber dies würde bedeuten, mehr Vorauszahlungen für Anzahlungen auszugeben, was möglicherweise die Nachfrage drosselt. Mehrere große Online-Plattformen für Immobilienangebote entfernten auch die beworbenen Preise für bestehende Häuser und ersetzten sie durch die Richtpreise der Regierung.

Eine Wohnung in Shenzhen, einer der am schnellsten wachsenden Städte Chinas und Anziehungspunkt für junge Arbeiter.


Foto:

Yan Cong/Bloomberg Nachrichten

Die Richtpreispolitik folgt anderen Schritten, einschließlich einer Razzia gegen Geschäftskredite, die für den Kauf von Häusern missbraucht werden, und Maßnahmen zur Begrenzung des Crowdfundings zur Bezahlung von Immobilien. Die Behörden versuchen auch, Schlupflöcher zu schließen, die es den Menschen ermöglichten, frühere Beschränkungen zu umgehen, wie beispielsweise die Begrenzung der Anzahl von Immobilien, die verheiratete Paare besitzen können.

Beamte von Shenzhen planen, in diesem Jahr mehr Land für neue Wohnungen bereitzustellen, von denen sie hoffen, dass sie den Preisdruck verringern werden.

Andere Städte, darunter Nanjing und Hefei, beide in Ostchina, implementieren lokalisierte Richtlinien zur Verwaltung des Marktes, einschließlich Einkaufsbeschränkungen in beliebten Bezirken.

In Dongguan in der Nähe von Shenzhen gaben die Behörden im März ihre eigenen Richtpreise für Gebrauchtimmobilien bekannt. Ende Mai kündigte die südwestliche Stadt Chengdu an, in mehr als 200 Komplexen Richtpreise für gebrauchte Häuser einzuführen und die Preise alle sechs Monate zu aktualisieren.

Solche chirurgischen Maßnahmen, wie die Goldman Sachs Group Inc.

beschrieben sie in einem kürzlich veröffentlichten Bericht, bieten den chinesischen Staats- und Regierungschefs mehr Flexibilität, um die Immobilienpreise ohne die stumpfe Kraft wirtschaftsweiter Maßnahmen wie Zinserhöhungen einzudämmen, die Chinas wirtschaftliche Erholung überschießen und zum Scheitern bringen könnten.

„Die politischen Entscheidungsträger wollen weder einen starken Anstieg noch einen starken Rückgang der Immobilienpreise sehen“, sagte Goldman Sachs. Ein weiterer Anstieg der Immobilienpreise würde die Erschwinglichkeit verschlechtern, während ein Einbruch die Wirtschaft destabilisieren könnte, heißt es in dem Bericht.

Einige der Bewegungen scheinen zu funktionieren. Der Secondhand-Heimmarkt von Shenzhen kühlte sich im April schnell ab, mit fast 4.900 verkauften Bestandswohnungen, 28 % weniger als im März und fast 36 % gegenüber dem Vorjahr, so die Daten von Wind. Die Zahl ging im Mai weiter auf rund 3.000 Einheiten zurück, 65 % weniger als vor einem Jahr.

Ein Fußgängerweg in der Nähe des Hauptsitzes von Tencent Holdings in Shenzhen.


Foto:

Qilai Shen/Bloomberg Nachrichten

Die Preise für gebrauchte Wohnimmobilien in der Stadt hörten im April gegenüber dem Vormonat auf zu steigen, nachdem sie in den ersten drei Monaten dieses Jahres um 1,7%, 0,9% bzw. 0,4% gestiegen waren. In Hefei gingen die Transaktionen mit gebrauchten Häusern im April um 27 % zurück, einen Monat nach Inkrafttreten der neuen Regeln.

Es gibt einige Städte, in denen die Preise sinken, insbesondere in Nordchina, wo die von der Schwerindustrie geführte lokale Wirtschaft nicht so gut läuft wie die des dynamischeren Südens.

Doch bundesweit lässt der Immobilienboom kaum nach. Im April stiegen die Preise für Neubauten in 70 Großstädten laut Chinas National Bureau of Statistics so schnell wie seit acht Monaten nicht mehr.

Die Preise für gebrauchte Eigenheime in Shenzhen waren immer noch 12% höher als ein Jahr zuvor. Der durchschnittliche Preis für ein bestehendes Haus in Shenzhen betrug im Mai laut der Immobilien-Website Fang.com etwa 11.000 US-Dollar pro Quadratmeter oder etwa 1,9 Millionen US-Dollar für eine 1.900-Quadratfuß-Wohnung, die typische Hausgröße in den USA

Einige Hausbesitzer sind skeptisch, ob die stärker lokalisierten Maßnahmen längerfristig funktionieren werden, da viele Kräfte, die die Menschen dazu drängen, Geld in Immobilien zu investieren, unverändert bleiben.

Kapitalkontrollen machen es chinesischen Familien schwer, im Ausland zu investieren, und einige sind skeptisch gegenüber den lokalen Aktienmärkten. Viele chinesische Investoren sind der Meinung, dass Wohnen die sicherere Wahl ist, weil sie glauben, dass die Regierung angesichts der Bedeutung von Immobilien für die soziale Stabilität eingreifen würde, um den Markt zu schützen, wenn die Preise stark fallen.

Chinesische Immobilienkäufer haben auch eine lange Geschichte der Umgehung von Regierungsregeln und werden dies wahrscheinlich jetzt versuchen, sagen Experten. Einige Käufer sagen, dass sie planen, ihr Geld in Städte zu verschieben, die keine strengen Kontrollen haben, oder es in andere spekulative Verhaltensweisen lenken.

Liu Weiqiang, der Anfang 2006 mit Investitionen in Immobilien in Shenzhen begann, sagte, er habe verschiedene Schritte unternommen, um die von der Regierung in den Vorjahren auferlegten Kaufbeschränkungen zu umgehen. Er ließ sich sogar von seiner Frau scheiden, um die älteren Regeln von Shenzhen zu umgehen, die die Anzahl der Häuser, die Familien besitzen konnten, auf zwei beschränkten.

Bis 2010 investierten er und seine Ex-Frau in insgesamt 11 Wohnungen, darunter einige unter dem Namen von Freunden.

Herr Liu sagte, er konzentriere sich jetzt mehr auf den Handel mit chinesischen Aktien, könne aber auch in Immobilien an anderen Orten als in Shenzhen investieren.

„Die Regierung von Shenzhen scheint es dieses Jahr ernst zu nehmen“, sagte Herr Liu, 45 Jahre alt. “Das hat Spekulanten einen schweren Schlag versetzt.” Dennoch sagt er, dass die Regeln den Aufwärtstrend der Immobilienpreise angesichts der übermäßigen Liquidität, die auf den globalen Märkten schwappt, nicht grundlegend ändern werden.

Christine Li, Forschungsleiterin bei Knight Frank Asia-Pacific, sagte, dass die Arten von Mikromanagement-Tools, die Behörden verwenden, dazu beitragen können, die Preise künstlich zu senken und den Behörden gleichzeitig die Flexibilität zu geben, bei Bedarf zurückzuziehen.

Käufer und Verkäufer können die Richtlinien jedoch umgehen, indem sie in einigen Fällen private Transaktionsvereinbarungen treffen, sagte sie.

Heimat einiger der chinesischen Technologiegiganten, darunter Tencent Holdings GmbH.

und Huawei Technologies Co. sowie als Finanzzentrum bleibt Shenzhen eine der am schnellsten wachsenden Städte in China und ein Magnet für junge Arbeitnehmer.

Ende Mai veröffentlichte die Stadt einen Regelentwurf, der die Erteilung neuer Aufenthaltsgenehmigungen ändern würde, um den Zustrom von Einwohnern zu verlangsamen, der die Nachfrage nach Eigenheimen antreibt.

Aber solche Regeln könnten dazu führen, dass benötigte Arbeiter aus Shenzhen ausgeschlossen werden, ohne die Erschwinglichkeit für Hauskäufer zu verbessern, sagte Dan Wang, Chefökonom der Hang Seng Bank China. Junge Arbeiter seien nicht die Hauptnachfragequelle, sagte sie.

Das Preis-Einkommens-Verhältnis in Shenzhen – ein Erschwinglichkeitsmaß, das den durchschnittlichen Preis einer etwa 1.100 Quadratmeter großen Wohnung im Vergleich zum verfügbaren Pro-Kopf-Einkommen misst – betrug im Jahr 2019, dem letzten Jahr, für das Daten verfügbar waren, 36,1. Das war laut CBRE Research der höchste unter den chinesischen Megastädten und im Vergleich zu rund 25 in Shanghai und Peking.

Während die neuen Beschränkungen auf dem Immobilienmarkt Spekulanten schaden und einige der erhofften Preissteigerungen bremsen könnten, wird mindestens eine Gruppe gewinnen: Käufer, die sich bisher schwer leisten konnten, sich einen Kauf leisten zu können.

Li Hao, eine Bankangestellte, die vor fünf Jahren nach ihrem Hochschulabschluss nach Shenzhen gezogen ist, sagte, sie hoffe, auf der Suche nach ihrer ersten Wohnung von der neuen Regierungspolitik zu profitieren.

Die Wohnungssuche sei kein Problem, sagte sie: „Es kommt nur darauf an, ob man das Geld hat.“

Schreiben Sie an Stella Yifan Xie unter [email protected] und Chong Koh Ping unter [email protected]

Copyright ©2020 Dow Jones & Company, Inc. Alle Rechte vorbehalten. 87990cbe856818d5eddac44c7b1cdeb8

.

Lesen Sie auch  Twitter fordert die indische Regierung auf, die Redefreiheit zu respektieren

Leave a Reply

Your email address will not be published.

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.