Abschaffung des Hypotheken-Stresstests „wird nicht dazu führen, dass es für alle gilt“ | Hypotheken

Erstkäufer könnten von der Ankündigung dieser Woche profitieren, dass die Bank of England nicht länger erwartet, dass die Kreditgeber prüfen, ob sie sich Hypothekenzahlungen zu höheren Zinssätzen leisten können – Experten erwarten jedoch nicht, dass dies zu einer kostenlosen Hypothek führen wird. alle.

Ab dem 1. August müssen Banken und Bausparkassen die Finanzen eines Kreditnehmers bei der Ermittlung der Kredithöhe nicht mehr mit dem Hypothekenmarkt-Erschwinglichkeitstest einem Stresstest unterziehen.

Geprüft wurde, ob ein Kreditnehmer seinen Kredit am Ende einer eventuell kurzfristigen Aktionsfrist bei steigenden Zinsen noch leisten kann. Die Kreditgeber berechneten dies anhand des „Revert to“-Zinssatzes – dem standardmäßigen variablen Zinssatz oder Tracker-Zinssatz, zu dem die Kreditnehmer wechseln würden, plus drei Prozentpunkte.

Beispielsweise müsste ein Kreditnehmer, der eine zweijährige Festhypothek zu 2,2 % mit einem Revert-to-Zinssatz von 4 % aufnimmt, nachweisen, dass er sich die monatlichen Rückzahlungen zu einem Zinssatz von 7 % leisten kann.

Die Regeln wurden nach dem Finanzcrash 2007-2008 eingeführt, der auf jahrelange ungezügelte Kreditvergabe folgte. In den frühen 2000er Jahren waren Hypotheken zu mehr als 100 % des Immobilienpreises erhältlich, konnten problemlos auf Zinsbasis aufgenommen werden und wurden oft ohne Einkommensnachweis gewährt.

Einige in der Branche hatten sich jedoch darüber beschwert, dass der Erschwinglichkeitstest zu belastend sei und verhinderte, dass einige Kreditnehmer, die sich eine Hypothek leisten könnten, eine erhalten.

Das Abschaffen des Tests kann potenziellen Käufern helfen, denen Hypotheken verweigert wurden, die niedrigere Rückzahlungen haben als die Summe, die sie jeden Monat als Miete zahlen. Eine Konsultation der Bank ergab, dass Menschen Hypotheken mit längeren Laufzeiten oder mit längerfristigen Festzinsen aufnehmen, um sich für Wohnungsbaudarlehen zu qualifizieren, was bedeutet, dass sie insgesamt mehr zahlen müssen.

„Die Abschaffung des Erschwinglichkeitstests für den Hypothekenmarkt ist eine gute Nachricht, insbesondere für Erstkäufer, die in der Lage sein sollten, mehr Kredite aufzunehmen“, sagte Mark Harris, Geschäftsführer des Hypothekenmaklers SPF Private Clients. „Obwohl Kritiker argumentieren werden, dass dies nur dazu dienen wird, einen heißen Markt anzuheizen, und die Bereitstellung von mehr Krediten die Immobilienpreise wieder in die Höhe treiben wird.

„Allerdings wird es immer noch Einschränkungen geben und es wird keine kostenlose Kreditvergabe sein.“

Neal Hudson, Immobilienmarktanalyst beim Beratungsunternehmen BuiltPlace, stimmt zu, dass die Abschaffung des 3-Prozentpunkte-Stresstests „nicht bedeutet, dass die Hypothekenvergabe so kostenlos und einfach wird wie 2007“.

Banken und Bausparkassen sind immer noch eingeschränkt, wie viel Kredit sie über das 4,5-fache des Gehalts hinaus vergeben können – das hält sie davon ab, viele große Hypotheken zu vereinbaren, und dies hat sich auf Erstkäufer stärker ausgewirkt als die Erschwinglichkeitstests.

Die Financial Conduct Authority besteht weiterhin auf Stresstests. Nach seinen Regeln müssen die Kreditgeber die Erschwinglichkeit mit einem Prozentpunkt über dem Zinssatz prüfen, zu dem die Kreditnehmer übergehen werden. „Es ist niedriger, aber die Kreditgeber müssen die Markterwartungen berücksichtigen, wo die Zinsen liegen werden“, sagte Hudson.

Da die Zinssätze nach oben tendieren und einige vermuten, dass der Leitzins der Bank nächstes Jahr 3 % erreichen könnte, ist unklar, wie vorsichtig die Kreditgeber sein werden. Die Bank sagt, es sei Sache der einzelnen Kreditgeber, zu entscheiden, ob sie Änderungen an ihrer Kreditvergabepraxis vornehmen wollen und wenn sie dies tun, wann sie eingeführt werden.

Die Handelsorganisation für Banken, UK Finance, sagt, die Regeländerung werde es „Firmen ermöglichen, Hypothekenanträge auf maßgeschneiderte Weise zu prüfen, während die von der FCA geforderten Zeichnungsstandards beibehalten und sichergestellt werden, dass Hypotheken langfristig erschwinglich sind“. .

Kreditgeber dürfen bereits feste Zinssätze von mindestens fünf Jahren anbieten, ohne die Stresstests der Bank anzuwenden, aber die meisten taten es trotzdem, was die Chancen einiger Kreditnehmer auf eine Hypothek beeinträchtigt hat. Es ist wahrscheinlich, dass sie sie jetzt fallen lassen.

Allerdings sind die Hypothekenzinsen in den letzten Wochen gestiegen. Diese Erhöhungen, kombiniert mit anderen steigenden Lebenshaltungskosten, bedeuten, dass viele Experten nicht erwarten, dass die Regeländerung kurzfristig große Auswirkungen auf die Kreditaufnahme haben wird.

„Bis die Regeln in Kraft treten, wird Ihre Fähigkeit, sich eine Hypothek zu leisten, angesichts der Geschwindigkeit, mit der sich die Hypothekenzinsen derzeit bewegen, wahrscheinlich eingeschränkter sein als jetzt“, sagte Hudson.

„Bis zum Herbst werden Sie, wenn Sie etwas kaufen möchten, mit einem höheren Hypothekenzins rechnen müssen. Der Markt leistet einen Teil der Arbeit, um der Abschaffung des Drei-Prozent-Tests entgegenzuwirken.“

Dan Wilson Craw, der stellvertretende Direktor der Kampagnengruppe Generation Rent, sagte: „Kaum eine Woche vergeht, ohne einen viralen Tweet von jemandem zu sehen, der 1.000 Pfund Miete zahlt, aber von der Bank erfahren hat, dass er sich keine leisten kann 600 £ Hypothek. Es ist ein wesentlicher Teil der Immobilienkrise und wird teilweise durch diese Anforderung an die Kreditgeber verursacht, die Erschwinglichkeit unter der Annahme zu testen, dass die zukünftigen Zinssätze viel höher sein werden als heute.

„Den Kreditgebern mehr Ermessensspielraum bei ihren Tests zu geben, kann hilfreich sein, obwohl sie weiterhin zukünftige Zinssätze berücksichtigen müssen. Grundsätzlich besteht das Problem darin, dass zugelassen wurde, dass die Immobilienpreise zu hoch wurden, was zu diesem schmerzhaften Kompromiss zwischen großen Ersparnissen oder gefährlicher Verschuldung für den Kauf eines Eigenheims führte.“

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